美國華人驚中國房價瘋狂 中國房奴究竟誰製造？

房價一直牽動著國人的神經，在全國樓價不斷上漲的今天，有人表示，即使價格再高，也比不過美國的房價。事實是否如此？日前業內名嘴時寒冰借去美國交流的契機，特意走訪了頗具代表性的美國人及部分華僑的住宅，調查了美國的住宅價格之後，在博客上發表了「美國的房價（上、中、下）」，引發了社會各界人士的強烈關注及熱烈反響。記者特意整理了其中的精彩部分，以饗讀者。

調查

美國中產三年收入可買別墅

我這次去美國，主要調查的是美國住宅價格。介紹一點常識：在美國，所謂的房子是指我們國家所說的獨棟別墅，而中國所謂的房子在美國被稱為「公寓」。另外，美國出售的房子基本上都是精裝修房屋，因為，許多州的法律都規定，不動產未成形以前不得出售，類似中國的毛坯房在美國的許多州是禁止交易的。

年入20萬美元不考慮炒房

一般而言，開發商批量建造的同一設計標準的別墅要比單獨設計的別墅價格低不少。很多美國人自己當自己的開發商，買下土地後，聘請設計師設計，經政府有關部門批准後找企業施工，自由度非常高。

在美國朋友的介紹下，我參觀了一位中產階級的別墅。是一套使用面積500平方米，購價70萬美元的別墅，距洛杉磯國際機場大約45分鐘的路程；由於緊鄰高爾夫球場，根據美國法律規定，牆玻璃裝的都是防彈玻璃。房主經商，年收入20多萬美元（稅後），3年多一點的收入即可買一套這樣的住房，即便如此，他沒有炒房，在美國，炒房的狂熱度比中國差遠了。

首先，在美國炒房的成本非常高，美國的稅收等政策對炒房者毫不憐憫，主要體現在持有環節方面。其次，美國人信奉基督教者居多，民風比較傳統（這一點跟我此前的印象大相徑庭，美國人對傳統道德的遵守和對宗教倫理的敬畏，給我留下了深刻的印象。比如，這個區40年沒有發生過一次盜竊案，有點難以置信），掙錢慾望受到這些因素的制約。再次，美國的政治透明度相對較高，官員在短期內快速斂財購買多套住房的可能性微乎其微。

整體而言，美國中產階級在住房方面是比較寬裕的，至少，從我親眼所見、親耳所聞的信息來看如此——當然，我所看所聽也有限，所以才藉助了當地華僑的慧眼。由於美國的中產階級大部分人不為住房問題困擾，可以安心工作，做自己喜歡的事情，實現自己的人生價值。這個群體的創造力被最大限度地激發出來。住房只是一種生活必需品，而不是一種理想。有時候我想，這或許也可能稱之為境界，而這種境界在美國是極其平常的。

住宅地下寶藏歸屬房主

經在美國生活了40多年的吳隆老先生特別推薦，我去看了聖地亞哥的一個富人區，這裡的環境優美，藍天、白雲、綠草……令人心曠神怡。富人區的別墅很少有重複的，每幢房子都由專門的設計師設計，都起有名字，有綠化、妝扮得非常美的院子、清澈的游泳池，配套齊全的生活設施。吳老先生再三強調，這是美國住宅價格最高的地區之一。

我們調查發現，這個區每幢房子（即我們所說的獨棟別墅）大都在100萬到300萬美元之間，每幢房子的面積，摺合成我們所說的建築面積，大約在500平方米以上。而且，都是精裝修過的，折算一下每平方米的面積，真的便宜之極。在上海，這個價格無法買地段較好一些的公寓，更買不起像湯臣一品那樣的天價公寓房。美國富人區的房價，在中國又算得了什麼？

投資家Jack居住的小區也屬於富人區，距離洛杉磯機場大約50分鐘的路程。據Jack介紹，房子的面積為350平方米左右，「相當於上海500、600平方米的別墅面積」（美國的房子按實用面積計算，不計陽台、可並排放兩輛SUV的大車庫等）。的確如此，這個住房，比我在上海看到的500平米別墅明顯要大，每層的高度遠高於國內；房子還帶了一個600平方米的院子，內有一個清澈的游泳池。

這幢房子的土地也歸房屋主人所有，如果土地下面發現金礦之類的寶貝，也歸屬房屋主人所有。私人財產受到保護，政府不得以任何理由據為己有，更不能強行拆遷。那麼，這樣一幢房子，價格是多少呢？150萬美元。別忘了，這是美國高檔住宅區的房價。

房價收入比 中國最高

談及中國房價時，吳老先生幾次發出他「too crazy」（太瘋狂）的感慨。我接觸到的10餘位在美國生活了30年以上的美籍華人，都發著同樣的感慨。他們問我最多的問題，就是「中國的房價憑藉什麼力量在趕超了美國？」的確，整體而言，即使從絕對值上比較，中國的房價也超過了美國，更不用說像北京、上海這種一線城市。

如果從房價收入比來看，中國的房價絕對是全世界最高的。大家不妨參看一下曾在美國生活過的多位財經人士寫的中美房價的比較文章，更可以參看中國和歐洲的房價對比——這種對比更直觀。至於開發商常提的美國物業稅，我走訪過的住宅小區，物業稅一般在1%（劉廣宇先生所在區域）至1.2%（Jack家所在區域）之間，由於政府通過很多優惠措施減輕自住房者的負擔，實際支付的稅收要遠低於這個規定值，更何況，物業稅都有明確的支出項目，繳納稅收換取了優質的服務，這是美國公民自願繳納物業稅的重要原因。

房價：中國公寓單價遠超美國別墅

2009年10月28日，美國商務部公布的最新數據顯示，美國9月份的新房銷售中間價為每套20.48萬美元，摺合人民幣約140萬元（美國所發布的房屋中間價是比平均價更能反映房屋平均價格水平的指標）。換句話說，在美國每套約20萬美元的房子，是絕對的主流。對比之下，我們發現國人原來大都生活在美國富人區——就負擔房價而言。

需要強調的是，這指的是美國的新房價格，二手房價格的中位數一般要比新房中間價低4萬美元左右。美國的新房標準怎樣？上海社科院經濟景氣與預測研究室主任劉熀松先生曾經撰文指出：美國的房屋面積一般為每套200平方米左右，且為全裝修房。這樣計算出來，美國住房的單價摺合成人民幣大約6800元/平方米。

其實，這樣算並不嚴謹。因為，美國的住房不像中國，按照所謂建築面積計算，而是按照使用面積計算的，諸如車庫、陽台、地下室、儲藏室這樣的都不算入面積，綜合折算下來，美國200平方米的房子差不多相當於中國400平方米左右的房子（這也顯出中國既得利益者用建築面積計算房價的高明）。即便這樣，還沒有考慮前後院，美國住房的前後院也是不算入面積的。

另外，還有四點不同：其一，美國的房子在中國被稱為別墅，而中國被稱為房子的住房在美國只是公寓。嚴格說來，美國的房價與中國的別墅價格相比才是恰當的。那樣的話，差距就更離譜了—中國公寓的價格遠遠超出了美國的別墅價格。其二，中國的房子不包括土地，相當於一次繳納了70年的租金，而美國的房子包括土地，永遠歸其所有。其三，中國的是毛坯房，美國的是精裝修房。其四，美國的住房質量和品質更好，美國的住宅平均壽命是80年~100年，而中國是30年（這個數字連開發商自己都「供認不諱」，不妨看看他們此前寫的文章）。收入：美國人均收入是中國的34倍

2008年，美國人均年收入（全美國民）為3.76萬美元（世界排名第4）、中國2008年人均年收入（全國居民）僅1100美元（世界排名109位），美國人均收入是中國的34倍。當然，這樣算可能會讓一些人不爽，脾氣大點的可能會「忍無可忍」，伸長腦袋讓你摸，以折磨你善良的內心。

那麼，我們退讓一步比較吧。中國城鎮居民的收入差距很大。2008年，全國城鎮居民人均收入15781元，約摺合2300美元；2008年，全年全國農村居民人均收入4761元，摺合700美元。顯然，即使拿中國城鎮的人均收入與美國（含農村）的人均收入對比，中國城鎮居民的人均年收入也僅相當於美國的6%，或者說，美國（含農村）的人均收入是中國城鎮居民（不包括農村）人均年收入的16.3倍。另外別忘記了，美國有健全的社會保障，並且，物價水平低於中國。

在中國，許多普通人，用花費畢生心血積累的財富，換取的是價高質次的商品房。美國中低收入者花費幾萬美元就可以買一套房，房屋質量雖然不能跟幾十萬美元的房子相比，但有院子，可以種花草，是一片屬於自己的世界。而且，位置稍遠一些的房子，幾萬美元的照樣舒適地令人感慨！在洛杉磯的時候，我們開車去看一位朋友，導航儀把我們帶進了一個同名的街道，那裡居住的是中低收入者，一套住房的價格也就4萬美元左右，院子美化得花園一般。

正因為美國的房子品質好價格低，所以，才有一些官員、商人，悄悄地在國外買房，心甘情願地把家人送到水深火熱的資本主義國家體驗生活。最聰明的當屬開發商，他們一邊說中國的房價低，美國的房價高，一邊又悄悄地把財富轉移走，去國外買房。據一位開發商職業經理人估計，至少超過一半的有實力的開發商，把財富和子女轉移到了國外。他們自己則既不買也不住他們所聲稱的由他們自己建造的「絕對物有所值」的房子。

來源: 信息時報網路版2009-11-27本文來自: 人大經濟論壇 詳細出處參考：http://www.pinggu.org/bbs/viewthread.php?tid=632769&page=1&fromuid=314297
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