房價香港化，內地正在重蹈覆轍

轉自：房屋屋（ID：its-home）；作者： 凱風

說起香港，腦海中浮現一個詞——寸土寸金。擠在逼仄空間的所謂中產階層，在條件極差的公屋裡苟活的低收入者，與富可敵國的地產商們，共同構成香港樓市的多重鏡像。

看香港的TVB劇，主角住的動輒「千尺豪宅」，其實也只有90方，在他們眼中，富裕不過如此。

可惜，怪狀頻出的香港樓市，及其背後的奇葩土地制度，竟然被內地視為學習榜樣。

▎香港樓市的魔幻鏡像。

1 70年產許可權制，香港是始作俑者

尊崇市場經濟的國家或城市，基本不會出現人為製造的壟斷。香港是一個高度市場化的經濟體，為何在土地上出現顯著性的壟斷？

這就不得不從香港的租界性質說起。

回歸之前，按照英國規定，殖民地土地為皇室所有，港英政府要依賴土地創收，於是創造性的發明租地模式，只對外批售土地使用權，而不賦予長期或永久產權。香港早期的土地使用期限為99年，隨後基本都限制在50年以內。

可以看出，這背後多有租界年限的限制。香港這一模式，本來是殖民體制的遺留產物，對應的是香港特殊的政治和歷史環境。

然而，這一制度，竟然被內地當成先進經驗引進過來。至於70年是如何而來，為何不是50年或者90年？

經濟學家周其仁提供了一個說法：

開始在內部討論住宅租賃期就50年，一律50年。後來報給上面，領導同志說了一句「這太短了吧」，因為領導同志這麼一說就漲了20年，70年。工業用地50年，商業用地40年，住宅用地70年，形成體制。

2 土地供應高度壟斷，人為製造緊缺

在中英聯合聲明簽訂之後，香港土地制度仍然沒有發生明確變化。為防止英國超賣土地，聲明特意規定在1997年之間的過渡期內，每年批租土地不得超過50公頃。這一規定出發點雖好，但一旦限制供給，反而成了香港樓市狂熱上漲的新助推劑。

香港回歸之後，香港政府依舊採取緊縮土地供應的方式調控樓市。

1998年的亞洲金融危機讓香港樓市遭遇重創，香港為了提振經濟，同樣依靠限制土地供應、減少公共房屋建設等方式限制供給。隨後香港政府又「創造性」地發明「勾地」制度，所謂勾地，即開發商向政府提出購買意向和價格，價低者自然沒什麼競爭力，這更加劇土地市場的狂熱。

這種模式帶來兩個極其嚴重的後果：

第一，土地的高度壟斷，導致政府可以通過控制土地供給量來實現創收的最大化，人為製造短缺就是最常見的選擇。

第二，只有50年到90年不等的土地使用權，而無長期或永久產權，這就把土地拍賣變成一種子子孫孫無窮盡的生意，政府可以依靠土地坐吃百年。

其實，這一套，內地如今何嘗不是駕輕就熟？

這一波中國內地樓市暴漲，正是這種邏輯最直觀的反映。

▎供給受到嚴重限制，而人口不斷流入香港，供需嚴重失衡，香港房價像火箭一樣飆高。

3 經濟體高度地產化，綁架整個社會

然而，香港政府不是土地的唯一大地主，土地出讓大把錢，並不全是政府賺走的。

香港地產商在上世紀六七十年代就開始收儲土地作為儲備。在壟斷制度下，誰擁有資源誰就擁有一切。

土地成了香港幾大地產商發家的基礎，地產上的巨大收益，使得他們將觸角伸向其他領域。以至於形成今天香港幾大家族企業，控制香港幾乎所有公用領域的局面。電力公司、水務公司、煤氣公司，幾乎都在這些地產商的控制之下。

正是因為地產裹挾眾多利益，所以香港陷入地產經濟的怪圈，輕易不敢調整。時任香港特首董建華當年推動「八萬五建屋計劃」，每年要建八萬五千套房子，希望10年內全港七成的家庭可以自置居所。不料適逢亞洲金融危機和SARS疫情，加上地產商和有產一族阻擾，最終不了了之。

時至今日，香港人則只能蝸居在公屋或陋室中。數據顯示，截至2014年，香港有45.7%的人口居住在由政府提供的公營永久性房屋中，其中有29.1%，也就是近三分之一的人口租住於政府提供的公屋中。

▎香港經濟高度依賴地產，房地產和土地相關收入占財政收入44%。

4 房價香港化，危害有多大？

美國物業顧問公司Demographia周一發布的最新《國際住房可負擔性調查》報告顯示，2015年香港房價收入比高達19倍，連續第六年蟬聯全球房價最難負擔城市。

需要說明的是，這個榜單並無統計中國內地情況。經過今年上半年的樓市暴漲，北京、上海、深圳等地的房價收入比已經基本與香港接近。收入不及香港，房價卻出現十分明顯的香港化，這是極其危險的信號。

無論是高房價撕裂社會，還是房地產綁架經濟，抑或地方政府對於土地財政的依賴，內地都在重蹈香港覆轍。

香港市場和法治是個好榜樣，而房地產是個壞榜樣，結果我們只引進後者，而不引進前者，這恐怕是更大的問題。

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