郎咸平：我們距香港式的樓市崩盤就差半步

2014-03-12 08:48:49

我們距離香港式的衰退就差半步，因為香港犯的三大錯誤之中，我們已經犯了兩個半。

第一，政府壟斷土地開發權，有意製造樓市火山，嚴重依賴土地財政，讓房地產成為經濟支柱。

香港土地產權向來為政府所有，批租土地構成政府財政收入的主要來源。土地價格愈高，則政府收益愈大。人們現在已認識到，回歸前的港英政府對香港的樓市泡沫有推波助瀾之責；其急功近利與短視，與近年來我們地方政府爭相攫取土地一級市場收益相似。

香港房地產長期在經濟中「獨佔鰲頭」，金融服務業也是依賴房地產。依賴到什麼程度呢？我舉三個層面來說：

第一層面：經濟依賴。1997年房地產以及相關行業的增加值，佔香港GDP的比重已超過四成，整個經濟活動都圍繞著房地產業而轉。房地產投資長期占固定資產總投資的三分之二。

第二層面：財政依賴。財政收入長期依靠土地批租收入以及其他房地產相關稅收。

第三層面：金融依賴。房地產股歷來是第一大股占港股總市值三分之一，股票和房地產價格「互相拉扯，榮辱與共」。房地產和銀行業也互相依賴，房地產開發商和居民住宅按揭始終占銀行貸款總額的30％以上。

那麼，我們對比一下今天的中國經濟數據：

第一層面：經濟依賴。2010年的固定資產投資額佔國內生產總值(GDP)的46.6%。

第二層面：財政依賴。2010年，在兩輪房市調控之下，全國土地出讓金數額仍再創新高；增幅再創新高，同比增70.4%；土地出讓金佔地方財政收入的比例再創新高，為76.6%，這一比例是空前的，反映了地方政府對土地財政的極度依賴。

第三層面：金融依賴。房地產貸款餘額占各項貸款的比重高達20%，高達9萬億元;加上以房地產為抵押的其他貸款，與房地產相關的貸款已經接近信貸總量的一半，有20萬億元左右。如果再算上體外循環的信託貸款，我們與房地產有關的貸款有可能相當於貸款總量的60%。

第二，漠視負利率問題，鼓勵資金進入樓市股市，製造經濟虛假繁榮。

九十年初香港處於負利率年代，銀行儲蓄利率抵不上每年百分之十的高通脹侵蝕，逼使人們四齣尋找投資機會，以免銀行積蓄被通脹吃掉。但是，港英政府對負利率採取放任自流的態度。早在九二至九四年期間，「豪宅」價格猛漲了6倍，甲級辦公樓價格猛漲2.5倍，沙田等非市中心的中檔樓盤價格猛漲近3倍，港英政府頒布多項壓抑炒樓的措施，包括七成按揭上限，把樓市冷卻下來，價樓稍為回挫。

但是，末代彭定康隨後把精力都放在折騰政治上面上了，根本不理負利率的的問題。1994年他在搞政改方案，1995年在忙著搞立法局選舉。由此導致，炒風從有錢人家居住的豪宅蔓延至尋常百姓窩身的中小型屋苑。從九六年初起，樓價先是收復早一兩年的失地，然後在秋季開始，脫韁野馬般屢創新高。到了香港脫離殖民統治當天（九七年七月一日），樓價在這新一輪的炒風再度上升了八成，連同九二年的第一輪炒風，樓價在五年內上升足足一倍半，讓一個四十平米不到的房子動輒要花兩三百萬。

我們今天呢？根本不理負利率和老百姓保值無門的困境。房產稅也好，禁購令也罷，根本沒有解決老百姓保值無門的問題，而且我們最可惡的是通貨膨脹率就在存款利率和貸款利率之間，一年期的定期存款利率是3%，官方公布的通貨膨脹率在4.9%，一年期的貸款利率是6.06%，所以，你存款一定是虧錢的，貸款也是虧錢的，銀行怎麼都不虧錢。當然了，實際的通貨膨脹率根本沒有這麼低，你不要以為你能賺到了，因為你實際貸款的利率也沒有那麼低，如果你是房子以外用途的貸款，浮動40%，也就是七八分的利息你也不一定能借到錢。大家知道現在溫州的民間利率是多少嗎？據中國之聲《全國新聞聯播》報道，目前，溫州高息貸款月息突破一角，中小企業借100萬當月還清的話，還要還10萬的利息，換言之，利息相當於120%。只有房屋抵押貸款的利率還比較低，低於實際上的通貨膨脹率，所以，這種利率政策就是逼著你去買房保值。

第三，經濟衰退就在眼前，卻為了政績，忽然不顧一切打壓樓價。

1997年10月8日，首任特首董建華髮布施政報告《共創香港新紀元》，推出一項事後被稱為「八萬五」的房屋政策。此政策包含三個主要目標：每年興建的公營和私營房屋單位不少於85000個；十年內全港七成的家庭可以自置居所；將輪候租住公屋的平均時間縮短至三年。 董建華宣布「八萬五」計劃的時候，每年私人住宅的供應量只有兩萬套，倘若計劃實行，公屋與私屋的比例為4：1，樓市不崩盤才怪。

我們距離香港的荒謬「八萬五」近在咫尺！

2011年，北京將通過新建、改建、購買、長期租賃等方式籌集保障性住房20萬套以上，發放租賃補貼2萬戶，竣工保障性住房10萬套。同時啟動公共租賃住房申請、審核、配租工作，2011年年底前實現配租入住1萬戶以上。那麼好，大家知道20萬套是什麼概念嗎？北京市這五年里每年新增供應房屋在10萬套左右。所以，香港是以4:1的重拳幹掉了房地產市場，北京如果落實到底就是2:1的重拳。

那麼上海呢？上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生表示，「十二五」期間上海計劃新建住宅約1.3億平方米，其中各類保障性住房將佔新建住房總套數的六成。換句說，上海現在計劃的重拳是1.5:1。

而且我要提醒大家的是上面這個1.5:1或者2:1其實我算得不對，因為中央和地方一直在修改計劃，現在的版本是十二五規劃提出新建保障性住房3600萬套，其中2010年開工建設1000萬套。什麼概念呢？2010年商品房住宅竣工面積僅為6.12億平方米，非商品房住宅竣工僅為2.22億平方米，全國住宅竣工總面積僅為8.34億平方米。如果2010年新建1000萬套保障性住房，按平均每套75平方米計算，約為7.5億平方米的竣工建築總量。按照3600萬套來算，就是27億平方米。我們實際上是以3.5:1的力度來打擊房地產市場。要知道，香港也不是保障房都竣工了房地產才崩盤的，而是才開工了沒幾年房地產市場就完蛋了。

過去，高房價是中國經濟最大的泡沫，現在保障房才是最大的泡沫。所以，現在是房地產市場生死存亡的時候，往前再走半步就是萬丈深淵，我勸大家不要犯香港這種致命的錯誤！

我們做什麼事情都喜歡一刀切，而且我們到現在都不懂，我們需要大量的非政府公益組織提供類似的公共產品，這樣才能督促政府部門提高效率。廉租房尤其需要如此管理。否則，政府投入再多的財政資源也沒有用。

這方面我們應該學學美國。1974年尼克松政府出台了《住房和社會發展法案》，該法案規定凡是符合公共住房申請資格的租戶，都可以從地方住房管理機構獲得租金證明，拿著這張證明就可以到私人住房市場上去租房，租金按市場價支付。根據這項法案，政府把租金分成兩類：一類是以房屋為基礎，只要房主願意加入租金補貼計劃，且房屋租金和房屋質量符合聯邦政府標準，客房只需要繳納不超過家庭收入30%的租金就可以入住廉租房，而差額部分可憑住房券向政府兌現現金。在紐約的黃金地段有座叫「孔子大樓」的公寓，就是當地政府為低收入華人提供的廉租房。還有一類租金，是以租戶為基礎，也就是領取租金補貼的人只能將這筆錢用來租賃指定範圍內的指定住房，比如老年公寓。在獲得補貼後，一居室租金大約是400多美元，兩居室租金也不過500多美元，政府差不多補貼了200美元，很划算的。事實證明，美國政府通過市場化的操作手段幫助低收入者的住房計劃是很成功的。

與此同時，美國政府還以補貼或者社會項目招標的方式來扶植一批公共組織和公共部門競爭。比如在美國有一個由基督教組織籌辦的「避難所」，無家可歸者可以申請到這裡免費吃住。這裡不僅有不同的房間，還有食堂、電視圖書室、健身房、電腦室、洗衣房、兒童遊樂場，等等。要住「避難所」，就必須晚上10點30分上床睡覺，早上6點30分起床，而且白天必須出去找工作或接受社區的免費職業技能培訓。找到工作之後，收入的10%用於交房租，65%由避難所代為保管，攢夠了2500美元，就可以到社會上租房子獨立生活了。而我們缺少的正是這樣的公益性組織。因為在我們現有制度下，申請成立公益組織的程序非常複雜，門檻又高，基本是不可能的。