一個十年港漂女生的香港夢：壓上30年青春買的房，你跟我說要跌30%？

作者：李賀

來源：港股那點事（ID：hkstocks）

我是一個港漂，我倆（我和我的那個他）是一對港漂。一個叫潘美辰的台灣歌手上個世紀90年代的老歌，是我經常會哼唱的：我想有個家，一個不需要多大的地方，在我疲倦的時候，我會想到它。

今年是我來到香港的第十年。

我們是典型的在香港以讀書起步，畢業後開始勤勤懇懇工作，偶爾做點兒小夢，兩個人一起互相依靠著取點兒暖，還算順利的買了房、立了足的港漂。像我們這樣的港漂，其實算是比較幸運，一切都順順溜溜的，並沒遇到啥大的挫折。

對港漂而言，在「立足紮根」這件事上，一不小心就能死很多次：死在找不到工作、死在適應不了生活、死在高昂的房租（如果租房）、死在15%的非永久居民購房印花稅（如果買房）……所以，你也許也不知道，有時，我們也會偶爾羨慕那些及早抽身退步回老家的「前港漂」，特別是從去年開始，香港房子看跌風起，住在貸款70%買來的房子里，每天都在被房價一路看跌的聲音敲得心驚膽戰。

來香港讀書那一年是2006年。如果沒記錯的話，當時香港的房價是比深圳貴6倍，比我們家鄉西北內陸城市的房價貴十幾倍的「貴族」。大學宿舍是地處紅磡豪宅區旁的紅色大樓，感謝香港賽馬會的傾情贊助，一天的費用我們只用支付40港幣。現在想來當然是非常便宜，但是和內地大學宿舍的價格相比，就彷彿麗茲卡爾頓酒店（五星）和如家酒店（無星）相比的價格落差。

資料來源：搜狐金融

在我覺得這已是個窮奢極侈的大學宿舍的同時，香港本地大學生卻在抗議：為什麼優先為內地學生提供宿舍，搶佔了他們的住宿資源，他們也應有權利體驗大學宿舍生活！

我百思不得其解的問我的香港室友，你在香港有甜蜜的家不回，有你娘做的飯不吃，為啥要來每天付額外的錢住宿舍捏？

室友是個每天除了睡覺、上課就刷網路遊戲，魔獸世界還是什麼的，一個瘦瘦小小的女生。她說，我家住土瓜灣唐樓，家裡三個房間，除了她還有三個兄弟，她要是能一直申請到大學宿舍，她哥哥結婚就不用再另外買樓了，因為也的確買不起……相比於再買一套房，每天40塊錢住宿舍絕對是個更現實的解決方案……

那天晚上，我和幾個死黨站在黃埔花園外面的海邊長廊，看著對面北角住宅區的點點燈光，大家都沒說話。我心裡的念頭，恐怕一輩子也不會忘記，那就是，恐怕我這一輩子也很難在香港這萬家燈火中，點亮屬於自己的那一點光。

臨近畢業的時候，大家忙碌最多的兩件事就是找工作、找房子。這兩件事可謂是「一損俱損，一榮俱榮」。以當時四大會計師事務所招聘應屆畢業生的月薪11k-13k（大致是這個水平）、普通400平方尺（40平方米）的兩房一廳住宅，月租8k來計算，兩個人合租的每月住房成本也佔了收入的將近4成。而如果你在畢業之後出現青黃不接，幾個月找不到工作，你父母為你支付的住宿費可要比大學時候翻了好多倍。

我們畢業以後一直保持著3人合租的狀態，並且順利的找到了工作。高考時大陸全市、全省前多少名、大學時拿多少獎學金的光環，也在普普通通的打工生活、月底出了糧後刨掉房租還剩多少、是否能給自己買條上個月看中的裙子的算計中，逐漸變成脖頸上的一圈枷鎖。

工作了兩三年，被客戶罵過廣東話講得爛、被港資外資公司上司偏見「大陸習氣」之後，也慢慢有了自己的事業軌跡，生活圈子也從原來的散的差不多的大學同學，變成了同事、客戶和其他仍堅持在這裡奮鬥的港漂圈子和老鄉圈子。

我很幸運地在這個燈火迷離的大都市活了下來。

既然沒什麼不結婚的理由，那就結婚吧。

作為一個跟中國人成家立業的傳統觀念一點也不沾邊的人，我其實早就抱定了租一輩子房的打算。但是從理性的角度來講，香港的租金回報率的確偏高，沒有房產的人永遠都在為房東打工。而房東也挺冤屈的，說自己在給銀行打工。

於是，開始在房價沒有那麼高的九龍新界看房。

租房是一回事，買房絕對是另外一回事了。我可以忍受就業初期的馬路邊唐樓的居住環境，但是絕對買不下去。而且習慣了內地購房的習慣，一般都是看大地產商的新樓盤。兩個人斟酌加衝動決定後，看中了新界一個靠海的新鴻基樓盤，樓齡十幾年，維護和會所設施都非常新凈，客觀的說，內地同樣樓齡的房子絕對比不上。

這個時候，是2012年。

數據來源：中原地產

香港的房價自2003年SARS爆發後，經歷了2008年，2011年兩次金融危機，連續上漲了13年。還好，在2012年我們決定了買房子，因為在那時看起來，買房子已經晚了很多年。

拿著父母積蓄下來的首付，拿著自己還不算難看的工資單，去銀行貸下來一套房子70%的款，30年付清。建築面積678平方尺的兩房，在香港算大的。由於房東急著換房，我們拿到了一個連房產中介都驚嘆的「筍價」，425萬，這個成交記錄還上了《晴報》。

從這一刻起，我們開始了在香港的房奴生涯。

我常常開玩笑，買了房，卻賣掉了兩個人30年的青春。當然，其實根本沒有看起來那麼苦，就算我有425萬，我也未必會全款付清（當然我也沒有……），我們的貸款利率是2.15%，當時深圳的購房貸款利率大概要6.8%左右，這樣比較下來，香港的房貸利率，明顯划算很多。而且因為香港租金回報率較高，所以每月的房貸月供，加上物業和差餉之後，是低於在市場上租同樣的房子的。

幸運的是，就在我們置業三個月後，香港ZF推出了15%的全新買家印花稅。這算是我投資道路上最幸運的「戰績」之一了吧，頓時覺得自己閃避技巧棒棒噠，哈哈哈。之後房價如上趨勢圖，一路上漲，我的房子雖然是自住，但是心裡也是覺得甜甜蜜蜜。

然而，這兩年發生的事情太多，發生了太多變化。香港的網上關鍵詞從我最初來時的國際視野、海外跳板、金融中心、言論自由，變成了佔中、驅趕蝗蟲、政改失敗、外資撤離、乃至港獨。

關鍵詞屬於媒體，普通人的日常生活還是一樣的過。看似還是那麼波瀾不驚，但卻是一直在慢慢發生著深刻的變化。

身邊不少香港同事，工作多少年，沒有買過房子，一直在看「上車盤」（香港人把買第一套房叫上車，意思是上了有自己產業的車），上車盤的價錢卻一直在漲。作為金融中心，20年前大學畢業找到金融業的工作，那絕對是高級打工仔，努力幾年升職加薪，靠打工買套房子還是個現實的人生計劃。現在的金融從業者已然自嘲金融民工，行業優勢幾乎喪失殆盡。

有多少人，憋著一股勁兒，攢著錢，租著房子，結了婚，生了子，從青年才俊到了中年大叔，還沒等到香港房價到自己心目中價格的那一天。

從去年12月開始，美聯儲宣布加息，香港被動加息，貸款利率提升，導致大家更不願意買房了，加上香港本身就經濟疲弱，外資產生悲觀預期，大舉撤離香港，房地產市場出現了量價齊跌的景象。港府施政報告又提出，會繼續增加房屋及土地供給。各個影響因素，都讓香港房價越來越悲觀。各大投行放話，未來兩年預測香港房價會下跌15-30%。

下面這個圖，是瑞銀髮的，說香港是世界上房價泡沫僅次於倫敦的世界第二大城市。

簡單來說，就是沒人願意買房，房子供應還會增加，現在的價格又是個大泡沫，你說，我該悲觀呢，還是悲觀呢，還是悲觀呢？

無數香港人說，09年時聽說樓價會跌，當時一批過全都賣了，套現，想等著再跌下去後買回來，誰知，再也買不回來了。

我想說，現在，每天都聽說樓價會跌，賣房子？不捨得。不賣？不甘心。

我也不知道我賣掉的是青春，還是家。

就像黃家駒那首經典的歌曲：你知道我的迷惘？

延伸閱讀

香港普通人的生活是什麼樣的？47%住保障房

作者：左龍右鯉

來源：港股那點事（ID：hkstocks）

1、住房條件：60平米的豪宅

和諧社會最重要的是讓老百姓安居樂業，安居是第一位的。香港有三種類型的房子，一種是公屋，類似內地的廉租房；一種是居屋，類似內地的安居房、經濟適用房；另外一種是私人房屋，也就是我們內地的商品房。前兩種由政府財政撥款興建，面向低收入人群進行租售。

根據香港房屋委員會給出的申請資格條件，香港對低收入人群的界定是這樣的（2012年的標準）

表一：香港申請公屋家庭收入及資產凈值限額表

8000多港幣的月薪在香港是什麼樣的生活狀況，相信大多數香港人都很清楚，基本相當於北上廣深2000多月薪的屌絲級生活水準吧。那麼全香港有多少窮人住在由政府提供的房子里呢？

筆者查了下香港房屋委員會網站的數據，2011年香港共有家庭236萬戶，戶均人口3人，全港總人口710萬人，其中有110萬戶住在政府提供的廉租房和經濟適用房，佔全港家庭的47%，自己買了商品房的是85萬戶，這85萬業主中還有34萬戶（40%）沒還清按揭貸款，處於幫房地產商打工的房奴狀態，他們不是真正意義上的業主。全港有能力享有自己物業產權的業主只佔總家庭數的21%。

表二：2011年香港按類別劃分家庭住戶一覽表

47%的家庭住在政府提供的房子里，這個數字看起來還是相當不錯的，比內地高出不少，很好的解決了中低收入家庭的居住問題，這樣看起來應該是給管治階層加分的。

但理想很豐滿，現實確實很骨感，香港房委會的另外一組數據告訴我們真實情況是這樣的：

表三：2011年香港房委會按室內面積列出的公屋單位面積百分比

香港公屋的平均面積只有31平米，人均10平米！人均面積還沒有你們家的一個廁所大吧？香港有接近一半的人就住在這樣的房子里，現在你還會感激管治階層嗎？人窮志短，馬瘦毛長，命苦不要怪政府，趕緊努力賺錢自己買商品房吧，但下面這個房委會的數據又毀了我的三觀

表四：2011年香港房委會按室內面積列出居屋及私營房屋單位面積百分比

是的，商品房的平均面積也只有49平米，人均居住面積是15平米（香港房委會數據），比住公屋的屌絲們好了不少，人均面積增長了50%呢。這，就是香港人的居住條件，只有不到9%的家庭能住上60平米以上的「豪宅」。

香港人住這麼小的房子，是因為香港人太多地太少嗎？非也！

香港並不是沒有地，去過香港的朋友都知道，香港有很多綠地，特別是新界，全港已開發土地只佔香港面積的17%，大量的地皮被囤積起來，把700萬香港市民趕在港島、九龍幾個密集居住點，人均只分配到14平米。空地被囤積，超高的房價，超小的人均居住面積，這就是地產商管治下香港老百姓的居住現狀。表面的原因是每年土地供應不足，但在1997年香港主權移交後，香港人民翻身做了主人，土地供應再也不用受到限制。於是，特區政府行政會議召集人梁振英（對，就是現任特首）就向董建華（時任特首）提出建議，推行一項雄心勃勃建屋計劃的「八萬五建屋計劃」。

在董建華1997年10月提出的首份特區政府施政報告中，正式宣布推出這一計劃。計劃中表示要實現三大目標：每年興建的公營和私營房屋不少於85000套（九七前是每年二萬個套間）；10年內讓全港70%的家庭可以擁有自置居所；輪候租住公屋的平均時間縮短至3年。限制賣土地給私人發展商，大量的土地用來修建公屋。過去，香港每年興建的政府公屋和私人樓寓和比例是1：4，現在要倒過來，變成4：1。新建的公屋的質量要向私人住宅的質量，屋內空間的大少看齊。過去的陳舊的，狹小的，布局極不合理的，象典型的難民營似的公屋要徹底改造，逐步地一個個推倒重修，讓香港的低下收入的居民也能有體面和有尊嚴地生活在一個舒適的環境里。

這是一份非常棒充滿理想主義色彩的計劃，筆者舉雙腳擁護。如果得到實施，今天全香港700萬老百姓的居住條件將得到極大的改善，房價將下降到舒服的位置，人均面積也不會比大陸差太多。正所謂，安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏！

但是結果眾所周知，這個計劃被擱置了。原因很簡單：

1、政府建的房子比私人建的房子還要好，還要漂亮，而且便宜，那開發商的房子賣給誰？」

2、已經買了房的85萬業主的物業資產可能會縮水，但這85萬業主如果是自住，影響也不大，除非你是炒房客，而炒房賺錢正是當時富人階層的風尚。但無論如何，85萬業主V.S 178萬中下階層（特別是100多萬貧困人口）的安居問題，熟重熟輕？就能充分體現管治階層到底代表著誰的利益。

迫於市場和開發商壓力，2003年，特區政府宣布無限期停建及停售居屋計劃單位，理由是其違背了私人住宅物業市場應由市場為主導的原則。哎，筆者對此只能一聲嘆息

2、收入情況

如果只是房子小，那也就算了，香港怎麼說也是個購物天堂。房子小，咱們就多點到外面商場呆著，逛街嘆免費空調，到了睡覺時間才回家唄，香港人動輒1、2萬的工資收入也是不錯的嘛。那香港人實際的收入到底是怎樣的呢？

筆者又跑到香港統計處的網站上去八卦了一下。根據香港統計處數字。截止2011年底香港共有工作人口365萬，按個人算，每月收入的中位數是11000港元（梁振英上台後，這個數字到2014年已經提升到了14800港元）；按家庭算，每月收入的中位數是20500港元（詳見表五、表六）。

表五：香港2011年按每月主要職業收入劃分工作人口百分比

表六：香港2011年按家庭住戶每月收入劃分的家庭住戶百分比

上表中紅色的兩行數字代表了香港中等收入階層的收入水平。中位數就是有一半的人在這個收入之下，那麼月收入20500元的家庭，在大陸許多地方也算是中產了，至少也是小康生活了，但在香港的生存狀況是怎樣呢？

表七：香港2009-2010年家庭住戶每月平均開支調查

大家再回頭看看錶一：3人家庭申請公屋的收入上限是17060元。因此，月收入20500元的三人家庭，在香港是不符合公屋申請資格的，他們只能是租住私人房屋的夾心階層（既申請不了公屋，又買不起房的階層）。而表七顯示，私人房屋住戶的吃、住、行月均開支是20300元，剛好就是這個家庭的月收入，還剩200元！

真是買不了房買不了車，旅遊到不了莫斯科啊。

在高物價+高樓價的香港，有一半香港是註定這輩子都買不了房的，他們每月的收入只夠糊口，他們的未來沒有希望。這就是為什麼這麼多香港人反對大陸自由行的原因，這就是民意基礎。這一半住在人均10多平米的小房子，每月收入僅夠糊口，並且看不到未來的香港人，把高物價歸咎於大陸客的搶購。但造成高物價的原因絕非如此，筆者認為有且只有一個核心原因，就是地產商的「超級地租」。超級地租不僅表現在賣房子時候的高房價，也反應在商業地產裡面的高租金，高租金才是導致高物價的真正原因。冤有頭，債有主，所以，要怪應該去怪地產商吧。

但，他們不能也不敢去責怪地產商。因為，大部分的香港人都在這些地產商的一系列關聯公司里打工上班，也就是他們老闆（是不是又想起了李老闆呢？）。

香港的中產階級有多少？

那麼另外一半香港人呢？他們應該就是中產階級了吧？我們以有車、有房、有傭人做為標準來看看香港有多少中產。

擁有私家車是身份的象徵，筆者有不少香港的親戚朋友，他們基本都有自己的私家車。每次去香港都看到車水馬龍的，名車豪車隨處可見。但，真實的情況是怎樣呢？

數據是不會騙人的，大叔又上了香港統計處八卦了。根據香港統計處的數字，截止2011年底全香港共有私家車43萬輛。我們簡單粗暴點，把這43萬輛私家車都列入私人家庭擁有，且每個家庭僅有一輛車，那也不過是43萬個家庭，佔香港全部家庭總數的16%。也就是說，在香港只有最高收入16%的家庭才擁有私家車。

外籍家庭傭工情況與私家車的情況大致相仿。今天，如果你走在香港的街道上，你會隨時見到來自印尼、菲律賓女傭照顧老人、小孩兒；如果是休息日或公共假期，你會看到一道獨特的景觀，在街邊公園或廣場，甚至銀行大廈或寫字樓下邊的空曠地帶，坐滿了這些海外女傭。給人們感覺是她們人數眾多，彷彿每個香港居民家庭都有她們的人，大有「佔領香港」的勢頭。不過，香港統計處給出的數字卻截然相反。截止2011年底，來自印尼、菲律賓的外籍家庭傭工共有27萬。假設這27萬外籍家庭傭工受雇於27萬個家庭，也不過佔香港全部家庭的10%稍強。

筆者做了個小結，見下表：

怎麼樣？看完上表，香港人現狀一目了然了吧？

回歸後誰在真正管治香港？

回答這個問題，請大家和筆者一起穿越回1979年。這一年3月28日，鄧小平主動邀請時任港督麥理浩訪京，首次向英國政府表明了中國政府對收回香港的決心，鄧爺爺說了兩點：

1、「香港是中國的一部份，這個問題本身不能討論」「沒有迴旋餘地」，

2、中國會「尊重香港的特殊地位」，「請投資的人放心」

對於第一點，鄧爺爺是絕對有底氣的。1979年1月1日中美正式建交，1月29日至2月5日鄧爺爺訪美，2月17日至3月16日發動9個軍29個師之規模的對越反擊戰，並取得了勝利，打敗了號稱世界第三陸軍強國的越南。建交、訪美、中越戰爭這三點聯繫在一起，就是中國正式的公開的靠近美國的陣營，共同打擊蘇聯霸權。中美關係處於蜜月期，香港問題只能通過中英之間來解決，美國不會插手；同時，中國通過反擊越小霸秀了一把肌肉，讓英國人知道老虎的菊花是摸不得的。

對於第二點，大家在很長一段時間都以為「投資的人」是說英資外資。其實這句話是說給當時的統戰對象華資階層聽的，表明了鄧總設計師在香港回歸設計方案中，除了鐵定收回香港主權外，還要用華資取代英資來繼續香港的投資，以實現平穩過渡。

說到投資，最重要的當然是房地產投資了，而且房地產做按揭通常要15年。1997-15=1982年，這是小學生都能算出來的數學題，當時的香港華資地產商們怎麼會不知道呢，所以最積極擁抱變化，主動加入統一戰線的當然就是華資地產商了！凡是當時看懂形勢的，在回歸前後都得到了超高的回報，包括我們熟知的長實、恆地、新世界、新鴻基、合和、希慎等，其中吃到最大塊蛋糕的當然是李超人了。下面這個案例中，大家可以感受一下李超人的「眼光」與「魄力」。

70年代末期，香港人口大爆炸，很多是文革期間「自遊行」（自己游水偷渡）過香港的，1980年實施即捕即返政策後才開始減少。港英政府沒辦法，只能開發新界以滿足日益增長的居住需求，其中最大一個地塊就是今天所謂香港的悲情城市——天水圍。天水圍當時是一塊接近5200萬平方尺的新界農地，按港英政府的規劃，全部建成後，可容納50萬人在此安居樂業，而當時香港的人口尚不足500萬，可見這是個大茶飯（大項目），而且必定跨越1997年。在中英就香港回歸的具體方式不明朗的情況下，一般人是不敢冒然投資的，除非你是內幕知情人士。李老闆是否知情我不知道，根據長實1978的年報，披露了當年以每平方尺1.5元的價格，買入天水圍約2500萬平方尺的土地，花費近4000萬，而1978年長實的凈利潤才1.3億元，可見這對長實而言是一筆非常重大的投資，沒有足夠的眼光或者內幕消息是不敢下這麼重手的。為什麼說有內幕呢？因為很快這個內幕人士就浮出水面了，當年最紅的的央企、黨企華潤在1979年介入了天水圍項目（老鄧見完麥理浩之後），更成為持股51%的牽頭股東。以華潤當時的江湖地位，大家覺得華潤和李超人開會討論天水圍發展大計的時候會說些什麼呢？請大家自行腦補一下中央和香港華資的關係。

李超人只是眾多華資中的代表。從70年代末開始，香港華資在中央的支持下，以各種形式低價收購英資資產，如長實收購和黃、港燈，包玉剛收購九倉、會德豐等，到97回歸的時候，以香港地產商為核心代表的華資基本完成了對英資的替代，成為了香港真正的統治階層。

回歸後，中央實行「一國兩制」「港人治港」「高度自治」的方針。這12個字是每一次國家領導人講到香港問題時候都會說的，其中「港人治港」的「港人」代表實際上就是在回歸前20年里，中央一路扶持起來的華資地產商，他們作為中央在香港回歸前的代理人、中間人，在回歸後順理成章的成為了真正的管治階層，獲得了組織政府的權力，其中首任特首董伯伯的父親就是著名船王董浩雲，這不就是最好的明證嗎？

中央通過愛國愛港的地產工商階層實行高度自治的模式，在中央的呵護下運轉得還是不錯的，但是隨著2012年7月1日梁振英的上台，這個模式已經成為歷史，以致於2014年9月習大大接見以董建華為團長的香港工商界專業界訪京團時，已不再提「港人治港」「高度自治」了，這還是回歸後的第一次。中央與香港實際上的統治階層「地產黨」之間關係的微妙變化才是香港問題的核心，其他自由行、水客、赴港產子等議題都只是表象罷了。

事情怎麼就走到了這一步呢？我們來看看華資地產商們是怎麼管治香港的。

地產商管治下的香港各階層生存狀態

客觀的說，華資地產商們作為在港英殖民時代長大的中國人，在回歸時都是愛國、愛港的，許多也是滿腔熱情想建設好新香港，但是由於沒有足夠的執政經驗，本身又是地產商人，球員兼裁判，加上缺乏好的監管機制，在制定各種具體政策的時候，不免會向自己的主營業務——房地產行業傾斜，最後形成了以金融、地產為主業，其他產業空心化的現狀。其中，超高房價是回歸後10多年來香港最大的標籤之一，高房價讓老百姓在支付「超級地租」，相當於國家把收稅的權力部分讓渡給了地產商，地產商成為了食利階層，老百姓生活窘困，階層固化，年輕人看不到希望。