更多省份將放去庫存「大招」

05-29

福建出台「閩八條」，允許商用地變身宅地

財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部日前聯合出台的房地產交易環節契稅、營業稅的優惠政策2月22日起正式實施。福建也迅速跟進，發布了《關於化解房地產庫存的若干意見》(下稱《意見》)。根據新華社粗略統計，截至目前，已有超過130個城市出台去庫存新政。這些新政包括降低稅費、鼓勵農民進城購房、推進異地貸款、提高貸款額度、放寬提取公積金條件等。

福建《意見》含八項化解地產庫存的措施，也被稱為「閩八條」。其中包括：居民購買首套房，商業性個人住房貸款的最低首付比例可按20%執行；農民進城購房有現金直補；計劃收購或租賃商品房作公租房等。

中原地產首席市場分析師張大偉在接受《第一財經日報》記者採訪時預計，全國「兩會」前後，各省份不同力度的房地產市場寬鬆政策將密集出台。

福建原則上不再新建公租房

福建省統計局公布的數據顯示，2015年福建省房地產開發投資4469.61億元，比上年下降2.1%。其中住宅投資下降1.8%。全省商品房銷售面積4037.76萬平方米，下降2.0%，商品房銷售額3585.81億元，下降4.7%。

廈門大學經濟學系副教授丁長發對《第一財經日報》記者分析，在福建，目前除了廈門的庫存壓力比較小以外，其他大多地方的庫存都很大。廈門、泉州、福州等因為產業發展，吸收了大量的外來人口，而龍岩、南平、三明、寧德等地的人口都出現了外流，這些地方都存在較大的去庫存壓力，今後房地產投資仍可能繼續下滑，這對地方經濟的影響不小。

截至2015年12月底，福建全省房地產業現實庫存7525萬平方米，去化周期約為26個月，其中住宅庫存去化周期約為17個月，商業、辦公等非住宅用房去化周期更長、難度更大。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，福建很多地市對房地產的依賴度比較大，加大樓市去庫存力度，有利於促進資金流動和區域經濟發展。因此，如何去庫存也是當前福建經濟發展的一大重點。

《意見》提出，各市、縣(區)政府原則上不再新建公租房，通過收購庫存商品房或長期租賃住房作為公租房。各市、縣(區)政府收購庫存商品房用作公租房，可列入保障性安居工程建設年度計劃，所需資金可從保障性安居工程專項資金中列支。棚改項目和房屋徵收實行貨幣化安置比例原則上不低於70%。

允許商用地「轉性」

在業內人士看來，福建此次出台的「閩八條」最大的一個亮點就是可以土地「轉性」。《意見》提出，要優化開發用地供應。對非住宅庫存特別是商業辦公庫存明顯供過於求的市、縣，要暫停商業辦公用地供應。2015年12月31日前簽訂土地出讓合同、未構成閑置土地，且已全部繳清土地出讓金的商業辦公用地，可轉型為商品住宅用地。

張大偉對《第一財經日報》記者分析，福建新政策力度較大，特別是針對商辦用地可以改住宅，政策力度超前，有利於化解目前部分城市的商業地產過剩現象。

以廈門為例，目前廈門住宅的去化壓力非常小。廈門均和房地產評估董事長王崎說，由於廈門的土地供應一直比較有限，因此庫存去化周期也比較短。但廈門的商業、soho類項目目前已嚴重過剩。

王崎認為，「改性」應該分具體區域來看。從城市規劃角度來說，在類CBD中心區的辦公區域絕不能放開「改性」。此外，如果辦公用地動輒可以「改性」，對周邊高價「地王」競得的住宅用地可能也不公平。

對於二者之間的價差，《意見》提出，新用途土地價格按評估價與最近一年該縣(市、區)相同土地級別公開出讓最高成交價孰高確定，舊用途土地價格按評估價與原成交價孰低確定，並以二者差價擬定應補交的土地價款。上述結果經當地政府土地管理委員會等土地出讓議事協調機構研究同意，並公示無異議後，補簽土地出讓合同，補繳土地出讓金(若最終確定的新用途土地價格低於原成交價的，不予退還差價).

去庫存效果因地而異

儘管各地政府在樓市去庫存方面頻放大招，但去庫存效果卻因地而異。

在福建，山多地少，一直以來當地經商群體十分龐大，很多人在外經商，購買力比較強。再加上與其他省份相比，福建人對置業更為熱衷，因此福建整體房價的水平也比較高。例如目前廈門的房價已經超過了廣州，而類似安溪等山區縣城的房價趕上了中西部和東北的不少省份，一些小鎮的房價也超過了內陸省份的地級市。

例如在福建泉州的一個山區鎮，當地中心鎮區新開發的一個小區配套十分一般，只有120平方米左右的戶型，售價每平方米4000元，但目前也基本銷售一空。「現在我們這裡農民建房基本被禁止，此外由於山區小學撤併，山村的孩子讀書都要到中心鎮區，再加上在外頭做生意的人也會回來買，因此這個樓盤也賣得很好。」在該小區買房的陳先生告訴記者。

福建當地業內人士認為，福建很多地方並不缺乏購買力，如果政府的措施落實，再加上有好的產品，那麼去庫存還是可以取得不錯的效果。