「商改住」的七大問題與要點

05-29

來源：無訟閱讀作者：萇樂（北京市煒衡律師事務所）

房屋的產權，包含房屋所有權和土地使用權兩部分。房屋所有權的期限為永久，而土地使用權期限分為70年，50年，40年。

根據《中華人民共和國憲法》，土地的所有權歸國家和集體所有。根據1990年的《中華人民共和國城鎮國有使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

（一）居住用地70年；
（二）工業用地50年；

（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；
（四）商業、旅遊、娛樂用地40年；
（五）綜合或者其他用地50年。

一、「商住房」與「商改住」是兩個不同的概念

「商住兩用房」不是一個專業的建築名詞，是由市場本身發展而來。「商住房」經常與70年產權的住宅一起被提及，「商住房」土地劃撥使用性質是綜合類用地或商業用地，所以產權年限是50年或40年。通過以酒店式公寓、公寓式辦公、LOFT等名義，開發建設為「類住宅」產品。

「商住房」系改變房屋使用性質，在未報規劃變更的情形下，系違反規劃用途的行為。「商住房」居住者不能遷入戶口，也不能享受周邊學校、居委會等配套設施。

「商改住」則是另一種完全不同的概念。在以前，商改住是指企業將商業用地變更土地用途，最終呈現的也是商務公寓或酒店公寓。這些土地年限一般為40年。

而現在，由於房地產高庫存，商改住在部分地區已經放開，房企可以申請將商業用途的土地通過合法途徑變更為住宅用地，在最新的「購租並舉」意見中，土地用途可以變更，但在變更用途的土地上蓋的房子一般只能用來出租。

二、觀點一：「商改住」是違法行為

一部分商業項目，處於城市核心地段，將商業房改為住宅，一方面可增加開發商利潤，即「商改住」後的售價高於早先商業用途的價格；另一方面為了滿足市場住房需求，因40年、50年產權的項目售價一般低於70年產權住宅，較為低廉的價格吸引人們購買。

上世紀90年代初期，深圳寫字樓市場火爆，放量激增，供需平衡的打破導致此後長時間內市場低迷，許多爛尾樓就此出現。當時，一些已批複的寫字樓物業，為了規避風險，紛紛改頭換面，以商務公寓或酒店式公寓的形式推出。

現在網上搜索「商改住」，還有不少「商改住」系違法行為的評論，該「商改住」違法的觀點，認為土地性質是無法改變的，商業地產就是商業，變不成住宅。

三、現行觀點：在下列兩種情形下可合法地「商改住」

（一）經規劃變更的「商改住」，搖身一變，從「商業」變為「住宅」，可租可售；
（二）為了使住房租賃企業充分發揮市場作用，調動租賃積極性，允許將商業性質用房等按規定改建為租賃住房。

2016年6月3日，國務院辦公廳印發《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》國辦發〔2016〕39號。

第12條：允許改建房屋用於租賃。允許將商業性質用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整後用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。允許將現有住房按照國家和地方的住宅設計規範改造後出租，改造中不得改變原有防火分區、安全疏散和防火分隔設施，必須確保消防設施完好有效。

第13條：給予稅收優惠。對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人，給予稅收優惠政策支持。落實營改增關於住房租賃的有關政策，對個人出租住房的，由按照5%的徵收率減按1.5%計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規定享受免徵增值稅政策；對房地產中介機構提供住房租賃經紀代理服務，適用6%的增值稅稅率；對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的徵收率計算繳納增值稅。對個人出租住房所得，減半徵收個人所得稅；對個人承租住房的租金支出，結合個人所得稅改革，統籌研究有關費用扣除問題。

四、「商改住」的問題，還應具體看各地區的政策導向

（一）嚴格監管「商改住」，區分商業性質用房與普通住宅：以北京地區為例

2017年3月26日，北京市住房和城鄉建設委員會等5部門聯合發布《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，全面叫停「商改住」。

開發企業新報建商辦類項目，最小分割單元不得低於500平方米；不符合要求的，規劃部門不予批准。開發企業新建的商辦類項目，應當按照批准的規劃用途建設、銷售，違反規定的，規劃國土、住建部門依法處理；開發企業在建（含在售）商辦類項目，不得賣給個人，而個人購買必須滿足兩個條件：一是名下在京無住房和商辦類房產記錄；二是在京已連續5年繳納社會保險或者連續5年繳納個人所得稅。

（二）從寬對待商業性質用房，購房人享有更多的權利：以安徽淮北市、六安市為例

2017年5月19日，淮北市出台了非住宅商品房去庫存相關政策。文件指出，購買商業辦公等非住宅商品房的購房家庭子女就讀義務教育階段學校的，與住宅享受同等入學條件，可就近入學。這是我省首個將非住宅商品房去庫存與子女就近入學掛鉤的城市。

2017年10月，六安市住建委公布《關於加快推進非住宅商品房去庫存的意見（徵求意見稿）》，擬出台非住宅商品房去庫存新的意見。鼓勵個人購買存量商住公寓或酒店式公寓，凡是購買公寓的，可享受與該區域住宅同等的入戶、上學、就醫等政策。

五、商業性質用房，對外出租後，租戶用於居住，該租賃合同有效

案例：北京市東城區房屋土地經營管理一中心朝陽門分中心訴北京金虎汽車電器有限公司房屋租賃合同糾紛案，北京市東城區人民法院，（2017）京0101民初1688號。

位於北京市東城區朝陽門內大街×號樓一層商業性質用房39間為原告管理的公房，原告與被告（原為北京汽車電機廠，後改制更為現名稱）簽訂有《工商業性質用房租賃合同》。合同約定被告承租該房屋，建築面積587.6平方米，月租金2528.44元；後，在被告使用房屋過程中，為解決職工住房困難，被告除己方使用3間房屋外，將剩餘房屋分給其職工居住。

現原、被告雙方就涉案房屋「商改住」問題等協商未果，被告未交納2016年1月至2016年12月的欠租30341.28元。

法院審理認為：根據已查明的事實，原告與被告簽訂的租賃合同不違反法律、行政法規強制性規定，合法有效。現雖已超過雙方所簽租賃合同載明的期限，但雙方並未簽訂新的租賃合同，被告方仍在繼續佔有使用房屋，故應當認定雙方之間的租賃關係仍舊存在，被告應當向原告繼續交納租金，並承擔逾期付租的違約責任。

六、經規劃部門同意，房屋使用性質由商業改為住宅之後，應向房管局辦理變更及分割登記手續，並申請辦理變更測量，否則無法辦理不動產權證

案例：廣東合縱世紀房地產開發有限公司與鄭珺商品房買賣合同糾紛2016民終10827案，廣東省廣州市中級人民法院，（2016）粵01民終10827號。

法院審理認為：根據廣州市城市規劃局於2007年4月30日作出的《關於要求調整建築功能的復函》（穗規函〔2007〕3641號）可知，該局已審核同意合縱公司將案涉房屋的性質由原來的商業性質用房變更為普通住宅，並明確有關建築設計和使用功能調整涉及消防安全、環境保護、衛生防疫、人防工程等問題，合縱公司應取得相關專業管理部門意見並按其要求辦理。

依照《房屋登記辦法》及《中華人民共和國國家標準房產測量規範GB/T17986·1-2000》的相關規定，合縱公司應當申請辦理變更測量。

七、開發商未經批准擅自「商改住」，或面臨行政處罰及民事賠償責任

《中華人民共和國城鄉規劃法》（2008年）第64條：未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門責令停止建設；尚可採取改正措施消除對規劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法採取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以並處建設工程造價百分之十以下的罰款。

第68條：城鄉規劃主管部門作出責令停止建設或者限期拆除的決定後，當事人不停止建設或者逾期不拆除的，建設工程所在地縣級以上地方人民政府可以責成有關部門採取查封施工現場、強制拆除等措施。

開發商將規劃性質為商業的項目，違規改為「商住房」或「類住房」，將面臨行政處罰。此外，開發商在銷售過程中如明確承諾將商業性質用房改為居住用房，但未報規劃批准，買受人可要求解除合同或賠償損失。