觀察彙編

昨日，香港地政總署拍賣的一則土地，以異乎尋常的低成交價震驚了業界。這起新界的住宅用地最終以不足兩萬元港幣的麵粉價成交，摺合人民幣不足1.7萬元/平方米，遠低於北京上海的地價。短短半年時間，香港同一地段、同一用途的土地價格暴跌近七成。過去的三個月中，港府土地招標又接連出現兩次流標事件。面對此種情形，不少港媒對香港樓市未來走勢和政府措施進行了分析。

美國多維新聞在《香港地價暴跌七成 李嘉誠損失千億》報道了拍賣的詳情：此次位於新界大埔區的用地招標，由中國海外以極低價21.3億港元投得。（母公司：中國海外發展有限公司），批租期為五十年，指定作私人住宅用途。以地盤面積37,696平方米計，單位價格約為5.65萬/平方米（均為港元）。

香港文匯報在《港地價暴跌70% 只得北京六環一半》的文章中分析了政府賤賣土地的原因：地皮低價出售受到項司法複核、斜坡問題等困擾。加上樓市前景不明朗，令地價每況愈下。

土地流拍的同時，香港的房價也在加速下跌。新加坡聯合早報在年前的報道了受香港樓市下跌影響，張柏芝賬面虧損近2000萬元的新聞。實際上，2016年1月，香港樓市成交量創下25年的新低，樓價連續數月跳水。根據公開的數據，2015年四季度的單季跌幅達到7.5%，進入2016年之後則加速下跌。眾多研究機構預測，香港的房價將要再跌三成左右。影響樓市的因素包括供應增加、利率上行、香港及內地經濟增速放緩。

華爾街見聞進一步預測到：土地抄底拍賣後，樓市將進入調整期，大中小型開發商的出價變得較為保守，顯示開發商對香港樓市後市的看法更趨謹慎，香港樓市寒意漸濃。此前，英國金融時報援引了美國Demographia的《國際住房可負擔性研究》指出，香港成為全球最負擔不起房地產市場地位的城市。這次樓

市大幅遇冷對政府措施，市民購房和開發商投資將產生很大影響。

新加坡聯合早報在《樓市回落 梁振英重申無意減辣》一文中披露到：香港特區行政長官梁振英表示政府無責任去保證樓市只升不跌。市民住屋問題是由於過去土地供應不足，外來需求、炒賣及投資需求，令房屋面對嚴重供不應求的情況，所以政府會繼續壓抑外來需求、炒賣及投資需求，亦會繼續增加土地供應及樓房供應。未來五年將上馬一系列新項目，增加保障性住房的供應，以解決住房問題。他說，樓價高、租金貴，阻礙了很多年輕人組建家庭或創業。他指出，過去三年引入的房地產降溫措施——包括向部分購房者徵收的雙倍印花稅——已令最近數月租金和房價出現下滑。

香港金融管理局總裁陳德霖在英國路透社《倘確定香港樓市進入下行周期 將適度放寬已收緊的措施--金管局》的報道中回應對於樓市遇冷後的措施，表示，雖然樓價已自高位下跌，且交投量亦低，但仍需時間觀察以確定房地產是否已進入下行周期。若確實如此，該局會在適當時候適度放寬樓市收緊措施。

自去年來的香港樓市寒冬，加上香港股市受挫，資金外流。不少輿論爭相以九七亞洲金融風暴詮釋今天的情況。對於此種言論，中原地產研究部高級聯席董事黃良升為英國金融時報撰文《究其你那香港樓市暴跌會否再現？》，闡釋到：市場上各種評論與分析均不看好今年香港樓市，特別是中小型住宅，認爲樓市升得太高，超過負擔能力，最終樓市崩塌。事實上卻非如此，當前樓市仍然健康。中小型住宅以自住需求主導，過去一年，更由首次置業帶動。香港房地產市場持續多年的非理性繁榮已經終結，2016年香港樓市調整，乃適應本地經濟和收入增長放緩，並非轉勢向下。待樓價和租金調整完成，有能力的買家又會入市。樓市遇冷是香港房地產業健康持續發展的契機。