香港掀關店潮..

路人經過香港一間珠寶集團周大福店面。（中新社資料照片）香港佔中事件加上大陸打貪反腐，同時租金又居高不下，導致香港游的大陸土豪銳減，正嚴重衝擊香港零售業，其中珠寶業與奢侈品首當其衝，並掀起新一波關店潮。繼英國奢侈品品牌Burberry決定縮減在太古廣場旗艦店一半賣場面積後，香港最大珠寶連鎖帝國周大福的半年報顯示，上半年關掉115家門市，獲利也幾近腰斬，年減42.2%。目前香港不景氣，然而租金卻依然高高掛，已讓不少奢侈品品牌紛紛打退堂鼓，一方面除了與房東繼續磋商調降租金外，另一方面開始進行瘦身計畫，針對坪效較差的門市機展開整併動作。在香港零售業最具代表性的是周大福珠寶連鎖王國，正面臨前所未有的經營危機，在大陸打貪的衝擊下，今年上半年財報獲利嚴重縮水逾4成，同時關掉旗下115家門市，目前這股關店潮已瀰漫整個珠寶業，在店租居高不下，又面臨陸客銳減的壓力，營運難有起色，只好縮減營業面積度小月。其實，香港不僅零售店租貴得嚇人，辦公大樓的租金也不遑多讓，在全球金排行居冠，並吸引不少大陸企業趨之若鶩到香港置買辦公大樓，例如恆大地產與中國人壽才剛在11月分別在香港買了辦公大樓，交易總金額高達183.5億港元（約合151億元人民幣），刷新了此前的成交價記錄。房地產分析師表示，購買房地產也是國際企業降低未來租金大幅上漲風險的一個手段。(旺報).....................................................................................香港商鋪關店潮在即王尚一.. 2015-11-28 19:54夫風生於地，起於青萍之末。2015年9月初我發《香港樓市三級跳》時，多數人仍看好香港樓市。一些讀者缺乏對大陸經濟的認識，無法理解大陸經濟崩潰將對香港樓市產生根本摧毀作用，也就是風生於地，同時人們只關注眼前和表面，忽略香港樓市已出現的一些危險徵兆，即青萍之末。所以，當時不少讀者說我危言聳聽。進入11月，香港樓市的潰勢已非常明顯。儘管本港媒體一直在鼓吹樓市火爆，新樓盤推出受到追捧，但10月後，人們看到市場的成交數據才突然發現，商鋪降租越來越多，二手住宅成交量急劇下降，成交價下跌，另外，香港股市表現疲弱也對樓市心理造成顯著影響。從整個大環境來說，香港樓市跳水的「大風」正在颳起。雖然很多人扔抱幻想，但潰勢不可阻擋。其中，商鋪的潰勢表現尤其顯著。通過近期對本港零售業的全面實地考察，其狀可用慘淡形容。考慮到商鋪的租金、人工和其他各種雜費，大多數零售商已嚴重虧損。目前，支持零售商運營的已經不是零售收入，而是在虧損中堅守的信心，一旦零售商失去銷售復甦的信心，將出現大規模關店潮。大致上，香港零售業可以分為四大業態：1、奢侈品類，包括鐘錶、黃金珠寶和奢侈服裝箱包等；2、中高檔商品類，包括各類中高檔品牌的耐用品、服裝鞋帽、電子電器等產品；3、中低端產品類，包括中低端品牌的產品以及各種生活用品，尤其以藥房為代表；4、酒店餐飲及相關服務業，為產品零售業做服務，屬於零售業的周邊支持行業。一   奢侈品類在興旺期，香港可以稱作世界奢侈品之都。從旺角到尖沙咀，從銅鑼灣到上環，奢侈品零售佔據連片的店鋪。在各個非市中心地鐵綜合體中，奢侈品零售也佔據主要位置，尤其從旺角到尖沙咀的主街底商旺鋪，周大福、周生生、六福珠寶和謝瑞麟等珠寶首飾商店經常首尾相連，氣勢鼎盛。站在旺角的某個街角，200米輻射半徑內有5家周大福，還隨處可見出售各種名牌中高檔手錶的鐘錶店。而在高收入人群集中地區和高端商場，奢侈品牌的服裝箱包等店也同樣佔據重要位置。奢侈品佔據香港零售業的關鍵比重，直接大幅推高鋪租。在世界任何地區，奢侈品銷售都屬於小眾消費，集中在少數商店出售，唯有在香港，奢侈品店鋪大規模鋪展。奢侈品意味著極高的營業額和營業利潤，可以支付高昂的房租，僱傭高收入的服務人員，帶動其他後續的相關消費。而香港成片的奢侈品店鋪一方面從大陸消費者獲得巨額收益，另一方面大幅抬高商鋪租金。在大陸遊客的高潮消費期，以周大福為代表的金鋪瘋狂擴張，佔據大量高消費區的底商旺鋪。也因此，隨著大陸經濟崩潰，奢侈品受到直接影響。4萬億之後，大陸經濟表面火熱，實際上由於經濟傾斜政策進一步加大，加速竭澤而漁的經濟進程，財富向官僚、富人和中高級白領迅速集中，這些人到香港旅遊購物，帶動香港的奢侈品銷售。隨著大陸經濟下滑和崩潰，一部分人將財富轉移到歐美國家，另一部分人則淪為實質上的窮人，無心或者無力到港消費，直接導致嚴重依賴大陸遊客的奢侈品行業的蕭條。中高檔鐘錶零售受到的打擊最為顯著。鐘錶屬於最可有可無的消費品，而且是過剩消費，比如很多大陸官員擁有數塊高檔名表。當大陸經濟下滑和所謂的反腐之後，這些消費幾乎消失。實地考察中看到，大量錶店幾乎無人出入，如果按照進店觀賞、選擇、和購買三個程序分批篩選，購買者則更少。錶店零售已陷入全面蕭條，僅靠門店零售，大部分錶店處於虧損或者嚴重虧損狀態。珠寶首飾店與中高檔鐘錶店相比，銷售狀況好一些，不過總的來說成交仍然清淡，而且銷售狀況不均衡。首先，不同店鋪之間的銷售狀況不均衡。銷售主要向名店傾斜，非知名店鋪生意清淡。名店金價雖高，但消費者普遍相信品牌，而且連鎖店鋪眾多，更容易吸引客流。其次，在狀況相對較好的名店，銷售差異明顯。在陸客少的平日，大多數珠寶首飾店基本沒人或者有零星顧客選購；在陸客較少的周末，多數名店有少數顧客選購；在陸客較多的周末，主要名店人流較多，人氣相對較旺。第三，在名店內部，不同櫃檯的交易狀況也相差明顯。名表櫃檯乏人問津，與鐘錶店狀態類似，消費者主要集中在價值較低的金飾櫃檯，而且大都是少量購買，內地土豪和大媽包攬櫃檯內黃金飾品的現象已經完全不復存在。銷售不均衡意味著未來珠寶店面臨的關店模式有所不同。大致上，名氣越低的珠寶店，由於總體銷售更加清淡，面臨的壓力越大。有的珠寶店打折吸引消費，但是奢侈品與平常商品不同，品牌效應佔主要部分，缺乏名氣的珠寶店即使打折都難以明顯提升銷售，一段時間後，大部分非知名品牌店鋪將關閉。周大福作為名店，過度擴張後，已經面對客源急劇減少的壓力，不得不關閉一些店鋪。名店必將持續萎縮到較少數量。其他奢侈品交易亦較清淡。品牌不同，也同樣存在銷售不均衡的狀態。一些最高端品牌有一定的固定顧客群體，這個群體受到的經濟影響較小，購買力仍在，而且，由於品牌定位和品牌忠誠度以及購買目的，銷售成功率相對較高，因此一些奢侈品牌在黃金時段有一定的銷售量。不過，這種銷售狀況與2009-2012年的瘋狂完全無法相提並論。考慮到奢侈品的店租和人工等綜合費用，仍然盈利的店鋪不多。總體上，大多數奢侈品店鋪的銷售相當慘淡，幾乎沒有成交或者成交很少，在陸客集中遊覽購物的地區，極少數名店在品牌優勢支持下仍有一定客流和成交，但這些店也失去以往的暴利空間。而且，名店成本高昂，即使有一定的客流，也可能處於虧損狀態。目前大多數店鋪仍然在維持經營，分析主要有兩個原因：1、過去利潤積累豐厚。大陸4萬億後，陸客的瘋狂搶購讓奢侈品店鋪在過去幾年獲取暴利，即使一段時間虧損仍能維持；2、對未來的信心和希望。中國經濟雖然放緩，但是還會進行新的刺激，加上亞投行和一帶一路的大手筆投資會促進經濟繼續增長，零售商希望香港作為中國出口的主要門戶，能利用這些機會再度吸引大陸遊客到香港大筆撒錢，迎來新的旺季。無論如何，奢侈品店鋪的關店潮即將開始。目前，過夜的自由行陸客總體數量還在減少，短期內銷售不可能大幅回升。而且，聖誕和新年的銷售旺季即將到來，對銷售也形成考驗。如果銷售不能明顯復甦，錶店、非知名的金鋪以及相對受冷落的名店，將出現大面積關店潮。另外，名店的連鎖店也會收縮規模，關閉一部分虧損店鋪，集中經營仍盈利店鋪和主要形象店。不論是獨立店關店還是名店收縮，結果都將導致相當一部分店鋪關門，繼而形成關店潮。經營者的信心狀況決定奢侈品關店潮的程度。即使一些奢侈品店鋪生意清淡，只要零售商信心仍在，還可以繼續支撐，關店潮的程度將相對較緩；反之，如果大多數零售商失去信心，認為情況不會好轉只可能惡化，關店潮將勢不可擋。如果中國金融危機導致的社會危機爆發（參照我過去發布的分析文章），香港零售商對大陸經濟完全失去信心，90%以上的奢侈品店鋪將關閉。二   中高檔商品類與奢侈品相比，中高檔商品的商鋪數量更多面積更大。一方面，在九龍和港島的主商業區，各大商城和大量底商鋪面都經營中高檔商品零售；另一方面，在多數地鐵綜合體里，中高檔商鋪也佔據主要位置。各個底商、商場、或者綜合體，經營品類和品牌都高度相似。據考察，這些中高檔品牌目標主要面對大陸遊客。中高檔商品零售更顯蕭條。一般來說，中高檔銷售的頻率要明顯高於奢侈品才能維持成本，但是在陸客較少的平日、陸客較少的周末以及陸客較多的周末，對旺角到尖沙咀、銅鑼灣到上環以及陸客流量大的地鐵站綜合體、陸客少的地鐵綜合體等眾多區域綜合觀察，大多數中高檔商鋪，論中高檔服裝鞋帽還是電子產品都一樣，客流很少，銷售很清淡。雖然商業區或者綜合體的走道上人群熙熙攘攘，但是基本不進店，一笑而過。一般來說，人們逛街購物是一體消費，但對於中高檔商鋪而言，逛街和購物顯然存在很大區隔。中高檔商品的蕭條從主打產品和相關品牌明顯表現出來。在電子產品領域，蘋果是陸客最集中採購的產品。過去，每次蘋果發布新品，香港的相關店鋪都會出現銷售火爆的局面，而2015年9月蘋果發布6s手機後，香港銷售不溫不火，進而銷售日漸減少，不少店鋪門庭冷落。在服裝飾品領域，陸客多追捧無印良品、優衣庫、HM和Zara等品牌，然而購買者並不多，即使在陸客最集中的時段和地區，買單隊伍也不長。中高檔品牌銷售難以復甦。中高檔品牌主要針對大陸的所謂中產，到港過夜的自由行遊客，而大陸經濟逐步蕭條主要消滅的就是這個階層。進入2015年，大部分大陸中產只是表面風光，有房有車但現金儲備不足，在很大程度上失去消費能力。A股股災後，大部分中產現金又被洗劫一輪。不論中國採取什麼樣的刺激政策，中產都很難重新積累起大量財富，更不可能再成群結隊到香港血拚。在未來的中短期，中高檔品牌關店潮也將大規模上演。中高檔店鋪在過去的利潤積累並不豐厚，而多數店鋪的銷售從2014年開始已逐步下降，2015年陷入虧損，且虧損越來越多。零售商同時面對虧損和信心問題，對未來市場的信心是次要的，實力才是主要的。利潤積累少，即使零售商再有信心，也難以承受長期虧損，既有資金耗光後仍然得關門。一旦中高檔品牌關店潮開始，就意味著全線關店，不以人的意志為轉移。三   中低檔商品類中低檔店鋪同樣陷入困境。同奢侈品和中高檔店鋪一樣，中低檔店鋪在過去幾年過度繁榮。大陸的奶粉危機和持續通脹，導致香港質優價廉的生活用品深受追捧。港貨店和淘寶港貨代購在大陸大量出現，給水客很大的生存空間，也刺激了本港中低檔商品的零售，大量藥房被催生。隨著大陸消費日益萎縮，香港中低檔店鋪也面臨關店潮。薄利多銷是中低檔店鋪的生存原則。中低檔服裝鞋帽、家居飾品、生活用品、個人用品是中低檔商鋪的主要經營內容，店鋪以更低（即利潤更薄）售價贏得客戶和現金流，抵消成本獲得利潤。隨著大陸需求猛增，中低檔店鋪獲得極大發展，尤其是藥房和廉價店，在各種底商和綜合體中見縫插針，數量迅猛增加，不僅極大滿足大陸對香港廉價商品的需求，同時也讓香港市民享受到更加廉價的商品。在廉價店的擴張衝擊下，屈臣氏和7-11等受到明顯影響。店鋪的大量增加需要持續增加的市場需求。從市場角度，有需求就有供給。人們看到藥房和廉價店好做，一窩蜂開藥房和廉價店，這些商鋪不怕位置偏僻，只要價格夠低，再做好廣告和口碑，自然吸引水客，結果是店鋪數量急劇增加，極大增加市場供應。在這樣的背景下，市場需要更多大陸市場需求，拉動更多的水客來採買。從商業的角度，雖然不少本港居民對水客極其反感，多次組織反水客行動，但金錢是關鍵的驅動力，只要大陸有需求，水客就願鋌而走險樂此不疲，而店鋪賣家則殷切期望水客越來越多。而大陸市場的需求在急劇萎縮。2014年初我已說過，2015年中國實體進入倒閉潮，多數人將失去工作，面臨生存危機。2015年7月A股股災引發金融危機後，大陸民眾的消費力進一步斷崖式下降。理財產品、高利貸、供房、養車和各種雜費，也持續抽取大陸民眾的現金。臨近年底，大部分實體都在裁員、欠薪和倒閉，民眾不是收入急劇減少，就是完全斷掉收入來源，對於港貨的需求必將繼續減少。中低檔商品商鋪的頹勢在加劇。據觀察，在陸客較少的平日和周末，大多數中低檔商鋪的生意都相對清淡，水客數量、其採買物品的體積和數量大幅減少。在陸客較多的周末，部分商鋪生意較好或者很好，相當一部分依然冷清。一些生意較好的店鋪，其狀況與2014也不能同日而語。僧多粥少讓中低檔零售業整體陷入困境。考慮到房租、人工和其他費用，一部分已陷入虧損，而相對較好的商鋪利潤也被明顯攤薄。由於大陸需求的滯後反映，過去一段時間的大陸消費萎縮，反映到最近的商鋪銷售下降中。隨著大陸消費萎縮加劇，未來的銷售也將加劇下降。所以，對於中低檔商鋪來說，只需要觀察近期大陸的經濟下降狀況，就可以預見到未來更艱難的局面。中低檔商鋪也將很快經歷關店潮。薄利多銷的關鍵在於，一旦銷量下降，商鋪直接陷入虧損。中低檔商鋪的抗壓能力很弱，沒有足夠的經濟實力支撐。抗壓能力弱的原因主要在兩個方面：1、很多中低檔商鋪並沒有賺多少利潤，只是小商販維持生計的方式，生意尚可時，能在打平成本後維持員工工資和少量利潤，不可能發大財。2、很多商鋪近期開張，並沒有享受到前幾年經濟大爆炸時期帶來的利潤，資本積累少。因此，中低檔商鋪根本無法承受長期虧損。隨著大陸金融危機的蔓延，需求持續下降，香港供給顯得更加過剩，商鋪看不到希望，只能選擇關門大吉。四  酒店餐飲和其他服務類與零售業相比，酒店餐飲等相關服務業受到的影響相對滯後。隨著自由行陸客減少，酒店行業受到的影響較明顯。與此同時，餐飲業也受到一定影響，但暫時不明顯。香港酒店業正在從發展走向衰敗。酒店業的收入主要受兩方面影響：房價和入住率。在大陸遊客蜂擁到港旅遊購物時期，香港酒店業輕易爆滿且房價昂貴，利潤極高。進入2015年後，自由行遊客數量持續減少，對香港酒店業的收入和利潤造成一定影響，不過由於訪港旅客來源相對多樣，入住率仍然保持較高。所以，相對應零售業的快速下滑，酒店業相對樂觀。商務旅遊是酒店業的一個重要收入來源。大致上，自由行和商務旅遊活動共同構成酒店業的主要收入份額。自由行突出人氣，商務旅遊則收益可觀。香港是大陸產品和技術進出口的重要轉口貿易門戶，大陸的各種轉口貿易、貿易洽談和貿易展覽活動都在香港進行，外資投資大陸，很多也通過香港實現。在香港酒店業收入中，相關商務活動佔據相當比重。自由行旅客減少，但商務旅遊市場相對穩定。自由行旅客減少是大陸經濟危機爆發的前兆。進入2015下半年，大陸實體經濟走向末日引發金融過度投機，隨後金融危機爆發又加速實體衰敗。出口企業不是陷入困境就是向國外搬遷，外貿持續萎縮。酒店業受到自由行和商務旅遊減少的雙重影響，日益冷清。2016年開始，酒店業將面臨巨大衝擊。商務活動與自由行相比，存在一定滯後性。大陸經濟下行時，民眾收益持續減少，自由行的人數和人均消費持續減少，在這個過程中，商務旅遊並不明顯減少，因為企業需要通過商務活動儘可能尋找更多機會。而隨著大陸的大部分企業縮減規模和關門，企業主不再為爭取業務而努力，商務旅遊面臨嚴重萎縮。所以，2016年開始，大陸經濟的加速惡化會導致香港酒店業收益急劇下滑，部分酒店開始虧損。需要指出的是，這個預測的主要假設是中國外儲和世界經濟都能維持，如果中國外儲清空世界經濟發生巨變，不少酒店將隨時關門。與零售業和酒店業相比，餐飲業受到的影響最小。首先，雖然越來越多的陸客選擇不在香港過夜，但他們在香港起碼要消費一頓午餐或者晚餐，這種消費雖然金額不大，但足以支撐很多餐飲店。其次，餐飲業也為本港居民提供服務，而港人餐飲消費比較穩定。所以，除了一些主要依靠遊客的地區餐飲業萎縮較為明顯外，多數餐飲店的經營相對平穩。當零售業開始關店潮，餐飲業也面臨危機。在小環境里，餐飲業的主要客源來自零售業，尤其在商業區，零售業的不少從業人員就近午餐。零售店鋪關閉後，不論購物者大量減少，還是本港從業人員大量失業，都意味著餐飲業的大量顧客消失，一部分餐飲店將不得不關門。總之，不論奢侈品、中高檔產品還是中低檔產品，香港的商鋪關店潮已近在眼前。關店潮將從非名店開始向周邊蔓延，奢侈品名店會進行戰略收縮關掉部分店鋪。2016春節前，如果人民幣不大幅貶值或者大陸外儲尚未清空，大陸持續萎縮的需求也加速香港零售萎縮；如果人民幣明顯貶值，大陸對香港的需求更少，零售業銷售必將萎縮；如果大陸外儲自身出問題或者外匯政策出現重大變化，本港80-90%的店鋪都將關門，僅存的店鋪則艱難維持。2015年11月26日
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