房價上漲，剛需仍是輸家?誰才是最大贏家?

來自專欄 上海商鋪投資分析及建議

地產評論員吳其倫說過，房價漲跌與否，老百姓永遠是輸家。這話奇哥再贊同不過了。

首先，對於普通民眾而言，他們窮其一生也只能買得起一套房，房價上漲給他們帶來的稱不上是福音反而有時是傷害。因為房價上漲直接推高了生活成本及經營成本。

其次，房產升值帶來的不過是無法兌付的「紙面財富」，毫無意義，因為他們永遠不可能賣掉換錢。即便是置換新房、大房，也會更加吃力，因為其它的房子價格也在上漲。

很多人可能不明白，說房價漲了難道不能賣了再買大的嗎?我們打個比方，你們就清楚了。

比如李強2015年買一套70平的房子花了60萬，貸款40萬;到2018年的時候這套房子升值到了100萬，還完貸款凈得60萬，等於3年賺了40萬。但是當李強賣完房子還想買一套100平的改善住房的時候，發現需要付150-170萬。尷尬的事情出現了:李強發現手裡的錢還不夠付首付(有貸款記錄首付4成)，而且即便夠付首付，月供已經由之前的每月2500搖身一變成了6000+，誰贏結論清晰。

所以你看表面房價漲了，3年賺40萬，這個盈利水平對於一般家庭來說絕對屬於穩健收益了。但是這個錢真的是一分都動不了:賣了租房住不可能;換套大的改善，壓力不僅沒減，反而徒增不少。

因此，對於只有一套房子的普通剛需來說，房價漲跌他們永遠是輸家，還是徹頭徹尾的資產為「負」的輸家。這就是很多人不願接受的現實。

那麼到底誰才是真正的贏家呢?

綠地集團宋衛平說，大家都能接受房價上升，房價上漲大家都得益。老宋口中的「大家」毫無疑問是最大的贏家，「大家」是房地產鏈條上除了普通購房者以外的幾乎所有角色:開發商，地方政府，銀行，中介機構、炒房客、投資客等一眾群體。

房價上漲對於他們來說才是真正的財富增值，因為他們本身資金底子厚，可以利用更高的槓桿撬起更大價值的資產，房地產在他們手上就是真正的「搖錢樹」。

既然房價漲跌，剛需都是輸家，那麼為何國人對房子的愛還如此熱烈呢?

因為，對國人而言，一套房子已經不是簡單的磚頭石子沙子壘砌起的遮風擋雨的建築物了，它的背後是戶籍、高考優勢、工作機會、後代安穩、資產保值，承載的是一大家子的希望。奇哥雖然經常勸誡大家不要炒房，但更不能無房，因為在這個社會，無房你連享受正常的社會待遇都沒資格。

事實上，無論從房價收入比看，還是從租售比看，抑或從消費結構看，都不難發現:房地產市場嚴重脫離市場基本面，漲得越凶賺得越多，賺得越多他們就買得越多，一定意義上房地產已成為食利階層們「擊鼓傳花」的遊戲。

近20年來，我們的房地產搞得轟轟烈烈，價格飛速上漲，然而，質量與居住體驗卻基本上沒有多少提升，20年從普及自行車到普及轎車了，房屋的建築水平卻原地踏步，很多房屋質量不僅沒有提升反而愈加不堪，這是房地產在逆向發展。

更加可笑的是，到今天很多人依然認為房地產市場沒有泡沫，依然堅持認為房地產投資的時代尚未結束，這就有點自欺欺人了。

任何行業都一樣，存在問題不可怕，可怕的是知道問題的根源卻不敢正視，這隻會讓問題更加嚴重，最後積重難返，無葯可治。