公司核心數據

收益(一)：0.273	PE(動)：18.24
凈資產：6.530	市凈率：3.05
收入：37.73億	同比：46.86%
凈利潤：6.13億	同比：88.88%
毛利率：50.69%	凈利率：18.05%
ROE：4.12%	負債率：83.34%
總股本：22.42億	總值：447.3億
流通股：22.42億	流值：447.3億
每股未分配利潤：3.107元
上市時間：2001-03-12

非公開發行預案點評：

行業景氣企穩，「地主」信心滿滿

www.eastmoney.com2015年06月04日 00:00

首創證券  王劍輝,韓笑

現價：19.95 漲跌：1.26 漲幅：6.74% 總手：2341953 金額（萬）：463905 換手率：10.45%相關股票

• 銀億股份(24.07 10.01%)
• 首開股份(19.95 6.74%)
• 魯商置業(12.62 5.61%)

• S前鋒(81.29 5.00%)
• 西藏城投(21.05 3.69%)
• 京投銀泰(12.57 3.63%)

首開股份(600376)

事件回顧

     2015 年6 月3 日，公司發布公告擬以不低於11.85 元/股的價格非公開發行不超過3億3756 萬股，募集資金總額不超過40 億元，扣除發行費用後全部投入公司太原CG-0932 地塊西區項目、北京通州區宋庄鎮C02/C06 地塊商品住房建設項目以及北京通州區於家務鄉鄉中心A/C 地塊項目。公司控股股東首開集團承諾以現金認購不低於本次發行股份總數的10%。集團認購股份限售期為36 個月，其他投資者認購股份限售期為12 個月。

事件點評

藉助短期復甦趨勢，大力布局優質項目

    2 015 年以來受益於連續的降息降准以及330 新政等利好因素，行業成交意願不斷上升，一線樓市快速回暖。其中北京市1-4 月份商品房銷售額累計值為624.6 億元，累計同比降幅相比1-3 月份收窄12.4 個百分點至-16.1%，一線城市在行業的調整階段展現出較強的反彈趨勢，而本次非公開發行正是公司面臨行業復甦機遇，借力資本市場進一步優化戰略布局所做出的積極嘗試。

     本次募集金額的22 億元將投向公司位於北京通州的項目。作為北京城市副中心建設的重點以及CBD 的東延，通州區近年來迎來基礎設施和中心區域的快速升級，隨著京津冀一體化外溢效應開始顯現以及全球第六家環球影城落戶，通州的區域價值和發展潛力也將得以大幅激活。公司位於通州的兩個項目合計佔地建築面積為73.59 萬平米，預計銷售收入90.82 億元，實現凈利潤10.89 億元。

    而另外一個項目位於太原龍城南街，佔地面積25.79萬平米，建築面積73.90萬平米，募集金額計劃投資18億元。項目定位為普通住宅，位於太原市重點打造的城南居住區，北距市中心約10公里，緊鄰地鐵2號線和4號線。項目預計實現銷售收入48億元，凈利潤6.27億元。數據顯示太原市2015年1-4月商品房銷售額累計值為36.48億元，同比減少36.5%，高位庫存和低迷成交可能會給公司項目的去化和資金回籠帶來較大的不確定性，公司京外項目拓展普遍存在一定的業績風險。

    總體來說，公司計劃投資的三個項目預期能實現銷售收入共計138.82億元，凈利潤17.16億元，佔去年營業收入和凈利潤的比重分別為66.58%和86.61%，對公司未來業績的支撐作用顯著。我們認為公司對於現有重點項目樂觀的投資預期在行業小幅回升階段將取得較為理想的印證。

公積金尺度放寬，有效拉動區域市場需求

     近日，北京市住房公積金管理中心宣布調整現行公積金政策，執行首套自住住房貸款政策，最低首付款比例為20%，貸款最高額度為120萬元；對於顯示有1套住房並結清相應住房公積金個人貸款購買第二套普通自住住房的借款申請人，執行第二套住房貸款政策，最低首付款比例為30%。此次公積金政策將全面調整為認房不認貸，對過去結清的貸款不予計算。根據我們之前針對330新政做出的回歸分析，在此次政策的單因素作用下，預計北京市未來的成交量有望增加10%，帶來約200億元的新增成交量。此次調整對於北京市龐大的存量市場來說將直接刺激改善型需求，促進短期成交迅速回升。

     而作為深耕京城地區的傳統開發商，公司往年京內項目業績佔比高達60%-80%，截至2014年末公司土地儲備達1524萬平米，其中北京地區388萬平米，號稱北京市最大的「地主」。由於拿地時間較早，京內項目的平均樓面地價為7880元/平米，土地成本優勢極為顯著。

   2014年報告期內公司京內項目規劃建築面積508.3萬平米，累計竣工面積155.14萬平米，累計銷售面積172.04萬平米，公司可售資源充足，利潤空間廣闊，未來短期銷售有望大幅上升。

資本結構有效改善，資金支持力度增強

    2014年末公司資產負債率為83.47%，剔除預收款項的資產負債率為79.53%，均高於行業平均水平的74.58%和54.21%。貨幣資金與一年內到期債務的比值為0.51，明顯低於行業平均水平的0.84。公司長短期償債壓力顯著，流動性風險較高，主要原因在於公司在2011年和2013年集中投資拿地，新增土地儲備面積分別高達395萬和214萬平米，這部分項目在近期面臨較大的施工壓力，截止到2014年公司在建擬建項目規劃面積約1488萬平米，後續的開發需要強有力的資金支持。而公司2015年計劃竣工面積211.62萬平米，同比增加6%，相比龍頭企業略顯保守的投資態度，公司對於現有項目展現了較強的信心，考慮到稀缺土地價值的快速上漲，公司優質的項目資源預計能夠帶來較高的投資回報。

攤薄效應微弱，補漲預期強烈

      按照此次非公開發行量的上限保守測算，首開集團持股比例依然不低於50%，處於控股股東地位，大股東的積極申購也彰顯了集團對公司業務的大力支持與信心。每股收益的攤薄效應約為12%，考慮到公司中短期內業績較強的看漲預期，此次定增對公司主要財務指標的影響可以忽略不計。而且近期A股市場呈現大幅上行的普漲格局，公司復牌當日開盤漲停，補漲需求較為強烈，我們持續看好公司未來的上漲空間。

風險提示

    行業長期理性回落，短期復甦不及預期；二三線城市庫存高位，公司京外項目去化效果不理想； 近期業務擴張速度較快，行業波動加劇公司的資金周轉壓力。

 

 北京市政府遷通州或屬實

後者定位「行政副中心」

2015年06月25日 22:46

    騰訊財經訊（劉利平）北京市市政府辦公地將遷往通州區，這一此前限於網路傳言的信息，6月25日在一則北京市檢察院的官方文件中得到證實，北京市政機關目前辦公地址位於北京市東城區正義路2號，遷出地位於正東方向30公里。這一遷址計劃屬於《京津冀協同發展規劃綱要》的一部分。

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    在北京市檢察院25日發布的多篇新聞稿件內容顯示，該院下屬多個機關在6月19日集中組織學習了《京津冀發展規劃綱要》，其中「偵監處組織學習《京津冀協同發展綱要》」一文稱「通州是北京市人民檢察院的轄區，北京市政府等政機關遷往通州將是一個極大的挑戰」，並提出「要切實增強服務和保障北京城市副中心建設的意識」。

 

    在「市檢三分院案管辦學習傳達《京津冀協同發展規劃綱要》」一文中則提到，《規劃綱要》的內容包括「加快規劃建設北京市行政副中心，有序推動北京市屬行政事業單位及公共服務功能向市行政副中心和其他區縣疏解」。該機構認為，「隨著北京市行政副中心的建設，三分院轄區內各區縣，尤其是通州區，將會迎來快速發展期。」

      北京市檢察院在6月24日還刊發了一篇「市檢三分院：加強行政檢察職能 服務京津冀協同發展」文章，其中提及該機構要「從個人生活上克服面對北京非首都功能調整帶來的一系列教育、醫療等的困難和問題，從工作事業上要服務京津冀一體化，著力應對通州等郊區縣土地徵收、房屋拆遷、社會福利行政等類型行政案件可能劇增的局面，化解社會矛盾，促進依法行政。」

     25日下午，上述多篇原發布在北京市檢察院官網的稿件已被刪除。

 

 

 北京市四套班子和所有委辦局

       整體搬遷到通 州區潞城鎮。

       現在已經開始拆遷建設，國開行第一批資金150億已經緊急撥付到位，

2017年搬遷完成。以後北京四環以里的地區歸中央直管，北京不再投資建設，

4環以外歸北京市管理。北京真的搬出北京了。

      2020年，京津冀三省市合併成立「國家首都特區」

 

       開完市委常委會了，7月10號市委全會正式宣布。北京市四套班子和所有委辦局整體搬遷

       開完市委常委會了，7月10號市委全會正式宣布。北京市四套班子和所有委辦局整體搬遷到通 州區潞城鎮。現在已經開始拆遷建設，國開行第一批資金150億已經緊急撥付到位，2017年搬遷完成。以後北京四環以里的地區歸中央直管，北京不再投資建設，4環以外歸北京市管理。北京真的搬出北京了。

1、2020年，京津冀三省市合併成立「國家首都特區」

2、 設立

A 、國家行政服務中心、兩院（廊坊或保定）

B、全國人大政協、北京市屬政府部門(通州)

3、 首都特區交通規劃建設: (一小時都市圈「一環六放射二航五港」)

     「一環」：首都經濟圈環京高速走廊。

     「六放射」：以北京為中心向六個方向放射的運輸通道，分別是西北的京張方向、正東的京唐秦方向、東北的京承方向、東南的京津方向、正南的京開和新機場方向、西南的京石方向的高速路。

     「二航」：首都國際機場和新建的北京新機場。

       「五港」：秦皇島港、京唐港、曹妃甸港、天津港 和黃驊港。

       推動京津與廊坊、保定、張家口、承德、唐山、通州-燕郊、大興-固安、亦庄-廊坊、房山-涿州等城市軌道交通項目

     備註：A、廳局級以下官員專車全部取消，只有公務用車（黃色標記）

                B、北京市六環路以內取消高速公路收費，改擴建城市市政道路；

                 C、取消限牌限行，改為北京市中心收取擁堵費。

4、 北京市「三高一低」產業外遷:

主要涉及水泥、造紙、化工、傢具製造、建材、服裝紡織、鑄造等門類。

5、 首都國際醫學中心，三甲醫院股份制改革

（通州5、順義3、大興5、平谷2、昌平5、懷柔2、密雲2、門頭溝2、房山3、

延慶2、涿州5、燕郊2、香河2、秦皇島5、天津5、廊坊5、保定5，張家口5、

承德5、石家莊3、唐山3、邢台2、滄州2、衡水1、邯鄲1、）

6、 首都國際教育中心，

       大學股份制改革—本科教育轉移至河北

（昌平5、良鄉5、通州3，天津2、廊坊大學城10、保定5，張家口5、承德5、

石家莊3、唐山3、秦皇島3、邢台2、滄州2、衡水1、邯鄲1）

7、 產業園區：

       A、 央企「總部經濟」外遷（天津、唐山、廊坊、邯鄲、香港、上海、廣州、深圳、武漢、長春、大連、青島、廈門、杭州、珠海等其他全國各省市）

      B、 商務區（北京CBD，麗澤商務區、通州新城、于家堡、響螺灣、）

     C、 港口經濟（天津、秦皇島、滄州）

      D、 空港經濟區（首都機場、首都第二機場、天津機場、正定機場）

     E、 汽車產業園（武清、滄州、濱海新區）

    F、 批發市場（永清、白溝、高碑店、燕郊、固安、涿州）

8、 城市功能分布：

A、 北京：國家政治、科技、文化和國際交往中心。

B、 天津市：國際航運、物流中心，重型裝備製造業、重化工產業基地。

C、 廊坊、保定承接：國家行政事業機構、商貿物流中心、疏解京津功能的衛星城市

D、 張家口、承德：綠色產業、高新技術產業；

E、 唐山、滄州：濱海臨港重化工業、裝備製造業；

F、 石家莊：以醫藥、紡織業為主導產業的現代製造業基地。

G、 秦皇島：全國著名的濱海旅遊、休閑、度假勝地  
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