准夫妻買婚房如何署名 四種房產登記後果各不同

理財新聞法制晚報[微博]2015-07-09 07:19024歲的琪琪與身為銀行高管的男朋友肖力經過3年的愛情長跑，目前正處於籌備婚禮階段。本來一切都順順利利，但讓人沒想到的是，這對甜蜜的「准夫妻」卻因為婚房問題產生了矛盾。琪琪父母認為，自己就一個閨女，婚房一定要男方全款買，不能讓閨女嫁人後還要背著還房貸的包袱。而且房產證上要寫上女兒的名字。肖力家則認為，結婚是倆人的事情，全款買房需要一大筆錢，女方家必須出部分資金，共同買房才有可能在房產證上加上琪琪的名字。記者發現，與琪琪情況類似的准夫妻非常普遍，房子究竟落在誰的名下，除了法律因素、感情因素，往往還會因父母的介入變得異常複雜，讓一些年輕的新人感到困惑。目前關於產權證上到底寫誰的名字主要有幾種做法？不同的方案可能導致怎樣的法律後果？戀愛中的男女很多對此都沒有清晰的認識。今天，《法制晚報》邀請中國婚姻家庭法專業律師、北京天馳洪範律師事務所的楊曉林為您解讀上述問題，根據自己家庭和對方的實際情況選擇適合的方案，避免家庭矛盾。情況一準夫妻共同署名問題：大多數戀人特別是女孩子都認為，既然是買婚房，房本上當然應該寫上雙方的名字。如果採用這種方案，需要什麼前提條件？房屋為夫妻的共有財產嗎？但如果購房後「准夫妻」分手，後續的房貸如何分割？解讀：楊曉林解釋，在不具有夫妻身份且需從銀行按揭貸款支付部分購房款的情形下，要在房產證上登記准夫妻的名字，在各個地區的操作上可能有區別。如果產權可以登記為兩人，必然要事先明確雙方對該房產的共有方式，是按份共有還是共同共有，按份共有則要明確各自份額。原則上，雙方對銀行按揭貸款具有共同還款義務，即雙方是共同債務人。如無「借條」等其他證據，父母出資也將被認定為是贈與夫妻兩人，歸雙方共有。若遇雙方離異，父母也無權索回出資錢款，「准婚房」仍將認定為雙共有財產，貸款也是為雙方的共同債務。但對於父母的出資，如果有相應證據顯示父母出資是基於「准夫妻」雙方結婚的目的，法院也會認定這部分出資是一種附加條件的贈與，而條件就是雙方結婚。但如果雙方沒有結婚，父母就有權索回出資的錢款。購房後「准夫妻」分手，後續房貸仍應由雙方共同償還。也可以在分割該房產時，通過在銀行變更貸款人的方式一併解決後續還款問題。情況二隻寫男方或女方的名字問題：為了避免婚後因父母的介入而產生不必要的麻煩，在由「准夫妻」中的一方或一方的家庭獨自承擔所有房款的情況下，很多戀人這樣選擇。 房產只登記在男方或女方名下有什麼法律後果嗎？解讀：楊曉林認為，這種情況需要從兩個角度進行分析：其一，一方或一方的父母出資，僅僅登記在該方子女的名下，根據新《婚姻法》的規定，這屬於該方子女的婚前個人財產，結婚後也不會自動轉化為夫妻共同財產，若出現離婚，該房產仍屬於原產權人。其二，一方或一方的父母出資，但登記在未出資的另一方名下，法院通常認定為一種附條件的贈與行為，如果雙方未結婚，該房屋屬於產權證上所載一方的名下，但對方可以要求返還已支付的款項。如果雙方結婚，則屬於產權證下該方的個人財產。如果雙方沒有特別的約定， 婚前就已經支付所有購房款且房產登記在該方子女方名下的，原則上是登記方子女的婚前個人財產。夫妻一方個人財產在婚後產生的收益，除孳息和自然增值外，應認定為夫妻共同財產。該房產的自然增值也屬登記方所有，但若該房產婚後用於出租，則租金收益為夫妻共同財產。情況三 寫出資方父母名字問題：很多出首付購房的家長認為，雖然買的是婚房，但畢竟戀人還沒有登記，而且有的期房還要等一段時間才能交房，到時候分手了怎麼辦。況且首付款全是父母出的，戀人並沒有什麼投入，因此寫父母的名字也比較保險。這種情況下房屋與戀人有關嗎？解讀：楊曉林認為， 首先婚前財產不因婚姻關係的延續而自然發生權屬轉化。登記在父母名下的房產，若無其他與該登記不一致的約定，權屬自然推定為父母。與准夫妻雙方沒有關係，也不涉及離婚分割問題。從這個角度來說，確實對男方及其父母利益的保護比較有利。但子女談婚論嫁時，父母年齡往往會超過銀行按揭貸款的要求，導致無法辦理貸款。而且有的父母考慮較為長遠，如未來遺產稅的徵收，將來過戶再產生新的費用等，所以該種操作方式實踐中也有限。如採用這種方案，房屋將被認定為父母的財產，貸款也認定為父母的債務，相應的增值或貶值也由父母享有或承擔。但如果結婚後夫妻雙方用婚後的收入還貸的，若雙方離婚，一方雖無法主張房屋，但對於已支付的貸款本息可主張為向父母的借貸，並要求父母返還並平均分割。情況四 寫雙方父母和准夫妻名字問題：很多人認為，與其那麼麻煩，不如把雙方所有人都登記到產權證上，這樣大家都有權利，公平合理。目前，房產證上最多可以登記幾個人？有無人數限制？登記在雙方父母和「准夫妻」名下有什麼法律後果？解讀：楊曉林表示，在全款支付購房款的前提下，房產證上究竟可以登記多少人，在理論上、原則上沒有限制，但人數越多各自權利的行使自然會受到相互制約。如需要貸款，能否同時登記在父母和准夫妻多人名下，具體操作可行性需要與銀行等機構協商。採用多人登記時，自然要明確房產的共有方式，是按份共有還是共同共有。若按份共有，則將來面臨分割時，按照各自享有的份額進行分割。如果是共同共有，則原則上等分分割。同時考慮各自對購房的出資貢獻等因素。房屋的增值或貶值按照相應的共有方式共同享有或承擔。(法制晚報)
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