香港依賴內地客的暴利年代已經一去不返?

　　正值年尾的購物季、旅遊季，一向有美食之都購物天堂美譽的香港，如今卻身陷窘境。隨著香港經濟的疲軟態勢，業界普遍認為日前美元加息的消息將會對樓市有負面影響。而除了住宅樓，整年都未見起色的零售業和旅遊業也是雪上加霜的刺激了商鋪的減租跌幅。然而目前的減租潮，又是幾家歡喜幾家愁呢?

　　零售連跌8個月，商鋪租金明年或續跌15%

　　根據香港政府統計處11月30日報告稱，自3月起，零售銷售總額連續8個月下跌，跌勢為2009年「金融海嘯」後最長，10月的零售銷售總額為372億港元，按年跌3%。特別是珠寶鐘錶，收入跌近15%。內地旅客最愛的化妝品店如莎莎10月發出上市以來首個盈警。更重要的是，分析認為，零售市場跌勢未止，明年將繼續受壓。

　　據悉，業界將影響零售業的原因歸結為：去年「佔領行動」、反水貨客示威，港元持續強勢、內地旅客外游目的地選擇的增加等。今年4月，深圳政府停止批出訪港「一簽多行」簽證，改為「一周一行」，減少水貨客以即日來回涌港，也有一定程度的影響。

　　另一方面，內地的反腐行動和內地旅客消費習慣的改變同樣也被視為影響香港奢侈品市場需求的因素。國際知名奢侈品牌為拉生意劈價;位列世界最昂貴的街道銅鑼灣羅素街有租金減幅高達60%;全年計本港主要購物區街鋪平均租金下跌逾兩成。國際評級機構惠譽預期，明年香港奢侈品市道或再跌兩成。仲量聯行相信，明年街鋪租金進一步回落，幅度約10至15%。

　　11月商鋪買賣註冊量反回升

　　商鋪租金下跌數月，一方面是零售蕭條的直接反應，另一方面反倒刺激了商鋪買賣註冊的數量。根據香港置業工商鋪資料研究部綜合土地註冊處數據顯示，11月份錄109宗商鋪買賣註冊，按月增加30%。

　　不過，期內註冊金額僅約13.74億元，按月僅僅微增2%。根據數據可以清晰看到，買賣註冊的商鋪物業價值以500萬至1000萬的最佳，其次是500萬以下的物業類型。可見，小盤鋪面的買賣交易隨著減價而活躍起來。

　　至於商鋪租賃市場，核心商業區依然不斷湧現待租或要清盤的鋪面，依然表現出對於零售市場的信心欠佳。而且美國日前已進入加息周期，本港何時會否跟隨加息仍然是變數，買家可能傾向觀望多一段時間，拖慢入市步伐。

　　市場變動促使鋪面大換血

　　隨著商鋪的租金下跌，和小型商鋪的交易量回升，或許預示著將會有更多的小型食肆回歸登場。不少餐飲業內人士認為，明年隨著租金繼續下跌，比起3年前，餐廳將有更多機會擴大鋪面。曾經因為迎合外地旅客(以內地旅客為主)的購物需求大量湧現的奢侈品、化妝品等連鎖品牌，如今可能面臨客源的大幅減少而壓力倍增。多個國際大牌要麼拒絕續租，要麼縮小鋪面，給了中小商鋪回歸的機會。

　　據報道，高力國際商鋪服務部高級董事Helen Mak在採訪中表示，目前有許多外國餐廳都在等著，一旦零售租金跌到合理水平，他們就會湧入香港!

　　香港過往租金飆漲，按尺價來計算，越小的店面就越高成本，黃金地段的租金都被珠寶鐘錶和奢侈品牌炒高了。比如11月時就有日本沾面餐廳Tetsu在銅鑼灣堅拿道西租了一個1200平方英尺的地鋪，開了其在香港的第一家分店。此前該鋪面由屈臣氏在2012年時取代了一家小型中式餐廳而承租。

　　香港零售，要重振本土市場?

　　面對商鋪的大換血，或許這是香港消費市場的調整將越來越明確。無論是因為近期香港泛政治化的諸多問題，還是內地人主觀選擇的改變，曾經內地客蜂擁訪港的情形應該都不復存在了。

　　香港對於曾經過於大量的內地旅客承受力已至過分飽和，現在是一個社會紓壓的過程。這也反映過去十多年依靠內地客連年高增長而不斷吹大的旅遊零售業泡沫，開始破碎。香港旅業、零售業曾經對於內地旅客的過分依賴，也不得不進入「斷奶」的狀態了。

　　雖然目前聖誕節期間的旅遊零售數據尚未公布，但有旅行社業內人士表示，訪港內地團較去年同期大減兩至三成。然而另一方面，有主打本地客的商場表示，聖誕期間商場收入逆市上升。

　　零售、旅業如今無論主觀是否願意，都要面對這個市場的轉變。曾經的名牌商鋪如今要逐步回歸平穩的本地市場。業界人士無論是否過分悲觀的看待如今的經濟形勢，但都很統一的認為依賴內地客的暴利年代已經一去不返了，轉型勢在必行。本地市場的重振是否足以支撐香港的零售業旅業，這實在是一個值得商榷的問題。面對市場從一個「暴利高點」逐步轉型回歸理性平穩，幾家歡喜幾家愁，都是必經的過程。◆