上海夢，香港夢

來自專欄 月風投資筆記

讓我們一起慢慢看清這個世界

財經評論 - No.13

上海夢，香港夢

《月風投資筆記》

1843年11月17日，根據《南京條約》和《五口通商章程》的規定，上海正式開埠。開埠後，上海的金融體量快速上漲，逐步成為倫敦和紐約之外的，世界第三大債券和股票市場，並推動上海自身成為除東京外、遠東地區最繁華的大都會。新中國成立後，上海的GDP一度佔到全國的20%。

一直以來，上海都是中國大陸經濟和商貿的對外窗口。但伴隨著改革開放的推進以及交通、通信技術的進步，上海在經濟領域的話語權看似受到其他沿海大城市以及中西部核心城市的削弱，上海GDP的全國佔比從改革開放初期的8.23%回落至2017年的3.64%。近期，一些「上海錯過了互聯網」、「上海不敢下海」、「上海在半導體上押注過多」等涉及上海未來發展的爭論頻出。

上海到底行不行，這個話題太深了。我們嘗試用幾個細節來講述一個關於上海經濟崛起的故事，這些細節分別來源於日本NHK電視台拍攝的紀錄片《上海夢》和香港1997年後樓市崩盤極端案例。希望通過這些事實細節的陳述，能幫助你穿越目前的經濟迷霧，順利達到彼岸。

NHK（日本放送協會）是日本最大的電視廣播機構，與英國的BBC齊名。這家日本的「央視」從80年代開始與中國電視媒體合作，製作了眾多的中國專題的紀錄片。從誕生以來，已經拍攝了超過5000多部中國紀錄片，比如著名的《故宮》、《絲綢之路》和《激流中國》等系列。

1994-95年，當時中日關係如膠似漆，NHK花了一年時間，拍了11集的《中國——12億人的改革開放》，整體氛圍積極正面。《上海夢》是這個系列的第二集，講述了上海通過出售土地使用權，獲得足夠資金進行大規模舊城改造的經歷，本片採訪了許多政策制定者（包括當時的副市長徐匡迪），同時也跟蹤關注了幾個動遷的普通家庭，細微見知著。

下面，筆者將帶大家解讀這部紀錄片和幾個相關案例，這是一個典型的「歷史的進程推動諸多個人命運」的故事。

一、蝸居——最現實的民生問題

20世紀30年代，當時被稱為東方明珠的上海，由於難民和外地勞動者的湧入，人口已達300萬人，處於人口過密的狀態。1929年，當時的民國政府，曾經提出大上海建設計劃，意圖避開歐美列強控制的市中心，在現今的虹口區建設新市區，但最終因為各種原因擱淺。

到了90年代，上海市的人口已經突破1300萬人，而且人口仍在持續增長，但是市區的居住環境依然非常窘迫。以當時位處市中心的「垃圾樓」為例，該樓建於1912年，曾是接待外賓的一流賓館，現在182個房間里，各居住著4人左右的家庭。

擠進700多個人居住的「垃圾樓」，人均居住面積僅有3平米，沒有獨立廚房和衛生間。「過去數十年，上海市民一直生活在這種擁擠不堪、完全未經修繕的老朽化建築中。」

包括正片後面出場的家住黃浦區延安路101號地區的里弄里的640戶人家，也是如此惡劣的居住環境。這其中包括出生於黃浦區的59歲（當時年齡）的朱梅芬女士，在她19歲結婚後，已經在黃浦區的這個裡弄里居住了40年。

這一片老房建於1923年，是朱梅芬丈夫的父親，在小區建成之初購買下來的，有兩個房間，共計24平方米。朱女士夫妻就是在這個小屋裡，把5個子女陸續撫養成人。

目前這個24平的小屋裡，住著朱梅芬夫妻、3年前結婚的二兒子夫妻、回娘家的二女兒和孩子，一共6個人。每逢周末，兒女們都要回父母這邊吃飯，飯桌是直接擺在其中一件卧室里的。

但是2個房間只能擺下2張床，因此二兒子夫妻是在地面上打竹席休息，也就是其中一間12平米左右的卧室要睡進去4個人。

這就是當時的上海政府和民眾共同面臨的窘迫處境。

二、土地變成黃金——上海的發明和轉機

1992-1994年，NHK《上海夢》拍攝的同時期，國內經濟經歷了改革開放以來的第三次回落，同時迎來了比較嚴重的通貨膨脹。基於當時的環境，上海開始執行「一個龍頭、三個中心」戰略決策，推進規劃面積518平方公里（相當於當時整個東京都的面積）的浦東新區建設，希望以浦東為起爆點，以此帶動長三角流域經濟的全面飛躍，擺脫困境。

世界上43個國家的投資爭先湧入，許多外資企業也紛紛在上海設立他們在中國的第一個駐點和分支機構，希望通過上海逐步向全國鋪開。1992年一年上海批准外資企業2012家，超過以往12年總和；1993年一年批准3650個項目，超過過去13年總和，合同投資金額70億美元。筆者查到1992年的全國數據，當年外資總項目也僅為48764個，合同投資金額581億美元，上海在全國的投資佔比超過12%，高於其GDP的全國佔比。

但是一個新的問題浮出水面：優質辦公樓的嚴重不足，成為外資進一步進入上海的嚴重阻礙，這也導致了辦公樓租金的持續上漲。當時每平米的日租金為2-3元（時至今日，上海市區的日租金也僅為4-10元），已經接近東京和香港水準。

時任上海經濟貿易負責人的徐匡迪市長，在接受採訪時提到，21世紀是上海不可錯失的時機，同時也是挑戰的時代，政府和人民有決心將上海建設成21世紀的國際金融貿易中心。

實現這一目標是有挑戰的，一頭是人口和外資的持續流入，一頭是市中心惡劣的居住環境，一頭是優質辦公樓的嚴重不足，還有一頭是相關配套設施比如地鐵、商場的嚴重不足。

——在這些可以讓世界上任何一個巨無霸城市撓頭的艱巨問題的另一端，是上海持續上繳中央財政收入，資金不足。以1988年2月21日國務院發布的國函【1988】27號為例，同意上海市從1988年起實行財政「基數包干，一定五年」。具體如下，以每年上海財政收入165億為基數，上繳中央基數為100億元，65億元歸上海地方財政。此後，財政收入每增加1億元，中央與地方五五分成。——即1994年的分稅制以前，上海的財政上繳比例一直超過50%，一度接近80%。

中國的土地都為國有，憲法禁止買賣。上海敢為人先，最終想出了深刻影響中國未來30年的解決方案：1985年，上海設立土地管理局，著手土地制度改革。最後決定把土地權利一分為二，把所有權和使用權分離開來，僅針對土地的使用權進行出售。發給土地使用者的國有土地使用證，裡面明確轉讓的僅為使用權。

1988年，上海進行第一次土地轉讓。上海從土地轉讓中獲得的收入，遠高於財政收入，甚至一度超過其正常財政收入的5倍，這些資金終於成為其常年來都市改造夢想的靠山。——蔣如亮前局長甚至激動地說到：「使用這筆資金，需要花一百年時間的城市改造，有可能在十年完成。」

「土地變成黃金」，這是當時解放日報新聞稿的標題。當時誰也沒有想到，現在上海這個繁華現代的大都市，確實在10年之內，完成了許多國際大都市數十年才能完成的改造升級。

三、地產商的遠見——上海商業綜合體誕生記

當時，上海已將8771平方公里的國有土地的使用權轉讓給海外投資家，節目中提及的一個商業地產項目的地價為710美元/平米。而上海市黃浦區最繁華的南京路沿線的一等地段，當時轉讓的地價為800美元/平米，政府建議的建安費用是1000美元/平米，建議的未來售價是3000美元/平米。

別忘了這是1995年，當時的上海市職工月平均工資為773元，對應的頂級住宅是1800美元/15000人民幣的麵價，3000美元/24000人民幣的建議售價。時至今日，2017年上海市職工月平均工資為9365元，而浦東頂級豪宅湯臣一品目前的均價為16萬元左右。——從這點上看，上海的房價，過去20年其實從來沒有便宜過。

所以這裡又出現了新的問題，即使獲得了千億級別的土地出讓金收入，政府的力量依然僅夠支撐拆遷、改造、升級、基建等相關方面推進。蓋樓的建安成本不低，尋找潛在買家促成交易的成本更高，所以上海提出的後續建設思路是：「政府搭台，企業唱戲」，和外資共同成立樓宇管理公司，土地使用權有效期內，由外資主導投資、建設和運維，70年使用權到期後再歸為國有。

——「土地變黃金的魔法便由此誕生」。

這裡「魔法」的最後一塊拼圖也逐步浮現出來：政府解決了拆遷、居民和土地的問題，而辦公樓、住宅、商業綜合體和相關配套基建，則需要企業和資本的力量。顯然，熟悉大陸經濟、人文和政治環境者會有明顯的優勢，這導致投資上海的資金里，有80%來自香港和台灣。

其中一個是自來香港的恆隆集團，它是在香港地鐵站大樓開發中順利起家的公司，當時建造並運營港鐵沿線多個大型屋苑和大樓。

1995年7月，上海地鐵一號線一期工程（錦江樂園站——上海火車站站）全線正式投入運營，線路總長達到16.1公里。而恆隆集團在1992年開始用和香港一樣的戰略打入上海（本片拍於1994年，當時一號線尚未全線通車），當時計劃在上海西南的車站建造百貨大樓，面積14萬平方米，建成後將成為亞洲最大的百貨大樓。

是的，這就是上海地標式物業，位於上海四大副中心之一——徐家匯核心區和地鐵「徐家匯站」之上的港匯恆隆廣場，恆隆集團在官網上驕傲介紹「該物業產生的稅收為上海以至全國的商業物業之冠，成就無出其右。」之後，恆隆集團還在靜安區建設了當時浦西地區的第一高樓——恆隆廣場。

另一個眼光毒辣的地產商為香港的嘉里集團，正片中稱其為上海投資熱潮的始作俑者。總裁郭鶴年先生，甚至直接在法租界區買了一棟別墅，作為在上海生活和投資的據點。

郭鶴年先生在接受採訪時直言：「世界上最有發展前途的是上海，世界上沒有另外一個國際大城市比得過上海，最重要的是，中國的沿海地區今後將成為最重要的經濟戰略據點。」

嘉里集團的不夜城計劃，將在上海站前的繁華地段，建造旅館、辦公樓等9座大樓，投資金額達50億元。

這也是上海的地標建築——靜安區的嘉里不夜城建築群的前世今生。嘉里集團之後還在「靜安寺」地鐵站之上，在南京路旁蓋了26層的嘉里中心。

自此，上海終於依託土地出讓金和各方投資，先後解決了居民、住宅、商業、辦公、交通、基建等一系列問題，GDP從1994年的1991億元，持續增長至2017年的3萬億元，人口也從1300萬人增長至2400萬人。

上海夢，圓了。

四、陣痛——拆遷戶的幸與不幸

當歷史大浪打來的時候，普通民眾往往難以深刻感受中間的細節變化，並不能像這些商業和地產大亨那樣把握機會，能做的只有隨波逐流。

在房屋拆遷公告貼出的那天，許多里弄的居民才第一次知道要被拆遷，而且拆遷的時限只有40天。有人問到：「貼告示的人他們願意住到那裡去嗎？他要願意我第一個搬過去。」

因為拆遷而搬家的上海居民，當時已有25萬人。以當時的黃浦區為例，延安路101號地區搬遷所對應的新住宅在原址15公里以外的龍柏新村。百度詞條上解釋的非常清楚：「龍柏新村位於上海西南，地屬閔行區，緊鄰外環線內側，是在上世紀90年代初作為動遷基地的基礎上發展起來的一個大規模居住型社區。」——鏈家上顯示，龍柏新村目前均價在5萬元左右。

不管如何，新的住宅有獨立的廚房和衛生間，而且如果願意支付額外的費用的話，可以住進更大的房子。當時支付給每個人的拆遷獎勵是4000元，是上海當時人均9個月的工資。一部分居民對此是開心接受的——不需要吃飯、上廁所、洗澡都在一個房間里解決了，也能伸直腿睡覺了，甚至有孩子在新家的地板上興奮地打滾。

當然也有很多反對意見，比如釘子戶。導演在這裡，帶著困惑而又複雜的情緒重複了一遍「釘子般難拔的釘子戶」。比如這家麵店，因為地處繁華的延安路，因此當時就有每個月近7000元的流水收入，因此提出50萬元拆遷款的要求，結果談不下來。

延安路101號地區的640戶人家裡，還有30戶拒絕搬走。更普遍的案例，應該還是像之前提到的朱梅芬女士家庭。前文也已提到，朱梅芬一家6口人，依然擠在24平米、建於1923年的里弄里。

朱梅芬家庭整體的收入一般，而且老人自己的身體也不算好。上海的房子，正如之前提到的，從來沒有便宜過。——用收入和儲蓄是無法改變現有居住條件的，拆遷對於住在里弄的普通老百姓而言，是唯一的機會。

因此朱梅芬一直在和街道辦和拆遷公司談判，希望能在分到兩室一廳的基礎上，再給二兒子夫妻爭取一套小一室一廳，但是談的一直都不順利。

搬走的鄰居越來越多，朱梅芬家庭再度與街道辦和拆遷公司談判，最終在街道辦的協調下，公司方面答應給朱家兩戶房間但是面積縮小，朱家仍未接受這個方案。

1994年9月5日，在盛大舉行延安路土地轉讓儀式的同時，101號地區開始了最終的拆遷工作，朱梅芬女士家庭也同意搬遷。拆遷補償款是2萬元，將其中1萬元支付為差價款後，朱家獲得了兩間18平米的一室一廳，算是部分實現了目標，為兒子爭到了一間房。

記者問道：「今天你要離開黃浦區了，有什麼回憶么？」

在黃浦區生活了60年，在里弄住了40年的朱梅芬說：「回憶是很多的，怎麼說呢，回憶說不完的。」

當延安路101號上的「1923」標誌被鐵鎚一點點敲掉的時候，相信每一個觀眾的心裡都是五味雜陳的。而這裡即將蓋起的，是由澳門資金投資、由世界頂尖建築師事務所巴馬丹拿精心設計的東海商業中心，同樣將成為延安路上的地標建築。

不過犧牲最多、落差最大的並不是這些人家。90年代大部分的拆遷戶，當時換房的地址看起來很偏僻，許多現在都已經繁華起來。真正最落魄的是，當時選擇凈得補償款、持幣租房打算吃利息度日的一批人。他們看錯了這個時代，口袋戶口，就是指得他們，戶口還空掛在失去的舊宅。

五、香港夢——夢碎於追頂和高槓桿

20世紀70年代，一方面是港英政府頒布的「抵壘政策」（凡是成功偷渡進入香港市區的民眾，都可以成為合法香港居民），一方面是港陸兩地巨大的收入差距，導致大量內地移民湧入香港。香港的人口數從1950年的200萬暴漲至1980年的500萬，這些新增人口帶來了住宅需求的井噴。

1984-1994年，隨著過渡期海外資本的瘋狂流入以及通脹的高企，香港房價走了一條非常漂亮的上升曲線：10年，0回撤，底部上漲600%。

1994年，港英政府通過政策干預，暫時壓住樓市的投機氣氛；而怡和、置地、太古、嘉道理這四大英系資本家族，也趁機大規模拋售手中資產。香港的本土企業和紅籌背景的在港企業，承接了其中部分資產。

用股票的說法，這叫高位接力或者空中加油。

港英地產的大筆易手，紅籌企業的主動接盤，10年地產牛市帶來的固化印象，包括97香港回歸臨近浮現的各種傳言，再次催動地產市場出現了燥熱情緒。當時打開任何一家電視的樓市評論節目，都聽到「大陸一定會接盤」的口號——因為1995年紅籌企業確實接了許多商鋪大廈，給市場留下深刻的「土豪」印象。

在情緒的狂熱期，甚至有謠言稱，內陸的每個省，都要給省級幹部置辦香港房產，需求根本不缺，這些謠言在九鐵沿線，催生出許多幢「省長樓」聯排別墅。許多人排隊去買樓花（期房定金），第二天轉手就掙了20萬港幣，鄰里街坊討論最多的就是「排樓花」，大家都無心工作，甚至豪宅的排隊輪購籌價都能炒到130萬港幣這種天文數字。

——在這種狂熱情緒下，所有人都堅信香港的樓市會繼續上漲。1996-1997年，房價指數僅僅用了18個月的時間，就從107.3漲到163.1，絕大多數樓盤的普遍漲幅在50%以上。1997年6月，香港帶著歷史高位的房價，迎來了回歸祖國。

黎生，《香港房價崩盤時》文中的主角，董氏家族企業東方海外旗下的集裝箱卡司機。1997年年初，黎生喜得貴子，並被人事部通知將被調到香港MTL碼頭，統管150餘位集卡司機。這時，香港的房價已經較2015年底上漲了20%，所有人都相信這是一場「造富運動」。

黎生也動心了，畢竟加上父母一家4口人還住在一間45平米的公屋裡。1997年5月的一天，他與太太輪流排隊一夜，終於搖上了位於深水灣、一個面積927尺（103平米）的住宅，這個樓盤蓋在以前的一個「爛泥塘」上，但算是價格窪地的新興盤。當時排隊的所有人，都呈現出來一種非常狂熱的狀態，「就好像今天買不到房子就是世界末日了」。

——說到這裡，你可能對於「新興盤」有種似曾相識的感覺，對的，它並不新鮮，「新興盤」在這個世紀的新名字叫做「燕郊」、「嘉興」、「環京」、「環滬」。

不過壓垮黎生的最後一根稻草，是貸款。選擇「新興盤」本身就是資金實力不足的一種表現，但是銀行們突然對於這種高風險情況視而不見，就如2008年美國次貸危機時那樣。

據黎生前妻回憶，簽約時，售房現場有近10家銀行入駐，有的甚至提供「二按」，就是對於樓房首付款再進行貸款。因為「二按」，這套價值722萬港幣房子，黎生連稅費加一起，總共花了不到80萬，其餘的667.8萬都來自銀行。在他們訂房後的一周內，該樓盤宣告售罄。一個月後，樓盤的房價坐地上漲15%。一切完美，看著電視里的財經評論節目，黎生覺得自己大賺特賺。

1997年7月，亞洲金融危機爆發，全由狂熱、恐懼、槓桿、謠言推動的香港房價主升浪結束，房價進入了漫漫熊途。1997-2003年，房價連跌6年，指數從163.1跌至61.6，跌幅達62%，房價已經跌回到1991年的水平。

但是黎生面臨的情況更為嚴峻：一方面是因為他買入為「新興盤」，正如這一輪環京跌幅特別明顯的情況，「新興盤」的跌幅也會更為慘烈，黎生深水灣的房子已跌去75%的價值，僅值200餘萬港幣；另一方面，低首付本質上是一種高槓桿，黎生當時的槓桿比例高達（667.8/54.2）=12倍，房價僅回調8%就會虧掉所有首付款。

至此，黎生家庭已經變成了負資產者，負資產體量為（600萬銀行貸款-200萬房產價值）=400萬港幣，遠遠超出一個正常家庭能夠承受的範圍。1997至2003年，香港樓市最低潮時，催生了超過10萬名這樣的「負資產」人群。

由於經濟的低迷，黎生在2003年11月收到了人事部發來的郵件，被迫離職。禍不單行的是，當銀行發現黎生失去收入來源後，就立刻通知黎生，要求提前還款，補繳目前房貸和房屋目前真實價格之間的差值（330萬元），否則就要收房拍賣。

萬念俱灰的黎生，在2003年的一天夜晚，燒炭自殺。

黎生的死亡，成為引發2003年7月1日香港街頭大遊行的32個自殺案例之一。

諷刺的是，遊行的誘發原因竟然是，時任香港特首董建華提出「85計劃」，即每年建設85000套公屋，低價提供香港中低收入人群，爭取5年解決70%市民的住房問題。

但是這一加大房屋供給的行為，卻被香港的中產階級解讀為壓垮房價的最後一根稻草。當時的民意已對連續下跌的房價徹底絕望，希望政府暫停計劃，出台房價的保護政策。至於「過高的房價是否對居民資產形成捆綁、削弱香港長遠競爭力」，已經不是他們考慮的範圍。

社會輿論成功了，特區政府在這以後沒有提出任何大型公屋居住計劃，並停止出讓新土地，供給收縮，房價自然穩步上漲。2012年，香港房價收復1997年的歷史高位，後面繼續一路高歌，2017年，房價指數已經達到333.9，較2011年的182.1，接近翻倍。

如果按照這個數據計算，黎生當年772萬港幣的房產，在2003年一度跌至200萬港幣，但是如今，已經值得1400萬港幣了。於是我們在新聞上，再度看到了這樣的標題：

不知黎生在天之靈，看到房價此情此景，當做何感想？

不管如何，黎生的香港夢，已經碎了。

六、尾聲

彷彿茫茫中有天註定，香港的這一輪房價主升浪，啟動於1995年；而上海這一輪的拆遷改造，同樣啟動於1995年。但是結局以及帶來的影響，卻截然不同。

誰也沒有想到，香港的這一輪崩盤甚至會影響到上海，在《上海夢》的開頭，成龍大哥代表香港英皇集團，與上海市政府簽訂了英皇明星城的項目協議。英皇明星城是香港英皇集團在1992年就開始與上海政府接洽的一個項目，擬在原明星街的地塊上建一處集購物、休閑、娛樂為一體的綜合商業設施， 英皇明星城西臨河南南路、東臨侯家路，佔地面積2.2萬平方米，土地期限50年，投資金額0.45億美元。

1994年，上海政府批准了這一項目。但隨著金融危機的爆發，香港本土的房價下跌70%，英皇集團閑置了十年都沒有開發。直到2004年，深圳聯合金豪投資發展有限公司介入，這個項目才正式啟動，但至今仍未開始建造主體大樓。

不管如何，成龍大哥的代言崩盤史上，除了小霸王、愛多VCD、霸王洗髮、汾煌可樂、開迪汽車等公司上，又多了一個英皇明星城。

如何評價一個城市的夢想，這個話題太過於龐大。但是，一個城市如果能真正基於未來，敢於承擔一定的風險，做出有前瞻的規劃，推動有實質的創新，實現有擔當的付出，那麼對於只能被歷史巨浪卷攜前行的民眾來說，不失為幸事。比爾蓋茨曾說過：「人們總是高估了未來一到兩年的變化，低估了未來十年的變革。」

而對於我們普通民眾而言，專註主業，不輕易加槓桿，抓緊優質核心資產，既不做那個輕資產被甩下車的短視之徒，也不做加槓桿站車頭的狂野之徒，可能還是那條最不容易出錯的路。

——寫於資管新規公布、降槓桿加速推進的2018年春

全文完，感謝閱讀，歡迎點贊、評論和轉發。

《上海夢》紀錄片的所有版權均歸日本NHK電視台所有，筆者承諾未做任何商業用途使用；部分內容參考華商韜略的《香港房價崩盤時》。