香港房價為何上漲？

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香港房價為何上漲？來源：globalpropertyguide時間：2015年7月4日原文地址：http://www.globalpropertyguide.com/Asia/hong-kong/Price-History翻譯：龔蕾
截至2015年4月的一年以來，香港住宅價格指數上漲21.17%，通脹調整後為17.91%。根據香港物業部門數據，近一年來，香港面積在160平米以下公寓價格上漲，而160平米以上公寓房價下跌。香港住宅物業房價已上漲好幾年了，自2008年至2013年住宅價格上漲134%，通脹調整後為95.7%，全球金融危機後，2014年上半年住房市場大幅放緩，房價上漲僅2.9%，由於香港採取了降溫措施，房價增幅放緩，但去年下半年以來反彈。香港貨幣盯住美元匯率，保持借貸成本歷史低點，市場需求持續。根據世邦魏理仕數據，租房需求強勁，加上結構性供應短缺等，今年住房市場需求繼續增長。 但是，投資銀行和分析師仍持謹慎態度，香港房地產市場也可能由於多種因素而放緩增長： 第一，住房供應增長。 第二，大陸富人減少了在香港投資。 第三，其他房地產市場如東京、新加坡、倫敦等房地產市場的競爭。 第四，香港經濟增長放緩。 第五，美國利率可能將會上升。 第六，香港的降溫措施。 2015年第一季度香港經濟增長放緩至2.1%，比去年同期的2.4%有所放緩，主要是零售銷售減少與出口降低。香港經濟研究部門預計，今年增長或放緩。 2014年4月至2015年4月香港房價上漲274.2%。 2009年香港房價比上一年增長28.5%，通脹調整後為26.6%。 2010年香港房價比上一年增藏21%，通脹調整後為17.6%。 2011年香港房價比上一年上漲11.1%，通脹調整後為5.1%。 2012年香港房價比上一年上漲25.7%，通脹調整後為21.1%。 2013年香港房價比上一年上漲7.7%，通脹調整後為3.3%。 2014年香港房價比上一年上漲13.6%，通脹調整後為8.3%。 根據統計部門調查，香港平均房價為平均家庭總收入的17倍，比上一年12.6倍上升，也是11年以來最高比例。 根據美世調查，香港是世界上第二個外籍人士購房最貴的城市，住房需求增長，土地供應繼續減少。近幾年房價上漲，香港也推出一些措施：如增加印花稅等，這些降溫措施並沒有阻止房價上漲。主要是由於需求增長，不過，奢侈品住宅需求減少。 2015年前四個月，香港住房銷售同比增長54%。一級市場房地產銷售同比增長52.6%，交易價格增長上升83.7%。二級放房地產市場銷售同比增長18.5%，交易價格上漲26.7%。 自1983年10月以來，港幣兌美元大約是7.8，若美聯儲提高利率，香港利率可能也會提高。 2015年5月，香港金融管理局的最優貸款利率維持在5%，2008年12月下調至5.25%至5%，利率從1%下調至0.13%，之後一直維持不變，若美聯儲在接下來幾個月加息，香港也可能會提高利率。按揭貸款呈現上升趨勢，2015年4月按揭貸款增長29.1%，相比較去年同期來說增長，根據香港金融管理局，2003年抵押貸款市場大約佔國內生產總值的33.8%，2014年這個比例為43.8%。2015年4月新增住宅按揭貸款增長5.8%。香港租金收益率比較低，2015年4月租金收益率普遍下降。主要原因是香港樓價最近幾年上漲，2004年4月至2015年4月房屋價格指數上漲274.2%，而租金指數上漲122.2%。 香港正在採取措施，增加土地供應。根據香港運輸與房屋局，2014年香港房屋總存量比上年增長1.1%，預計接下來三年增加供應。 2015年第一季度香港經濟增長放緩至2.1%。社會消費品零售總額前四個月同比下降2.3%，香港旅遊人數增長放緩，旅遊消費有所減少，事實上，出口減少。2015年5月香港通脹率為3%至2.8%，4月份為4.5%。近期能源價格下跌，香港下調了通脹預期。香港失業率比較低，工資與收入進一步上升，2015年3月香港名義工資指數比上年同期增長4.1%。 圖1.1995年至2015年香港房價環比年增長率。
圖2.香港九龍新界等平均銷售價格比上年同期增長率。

圖3.香港房地產銷售變化。

圖4.2000年至2015年的利率。
圖5.香港按揭貸款上漲。
圖6.香港租金收益率。

圖7.房價與房租比例。

圖8.香港經濟增長與通脹率。
（以上僅代表筆者閱讀譯文，譯文水平有限歡迎指導。）