樓盤定價方法

一、成本導向定價法1、成本價成定價法：就是在單位產品成本的基礎上，加上一定比例的預期利潤作為產品的售價。產品價格=單位產品的成本*（1+價成率）2、目標收益定價法是在成本的基礎上，按照目標收益率的高低計算售價的方法。3、售價加成定價法以產品的最後銷售價為基數，按銷售價的一定百分率計算加成率，最後得出產品的售價。單位產品售價=單位產品總成本/（1-價成率）二、需求導向定價1、理解值定價法是消費者對於商品的一種價值觀念，這種價值觀念實際上是消費者對商品的質量、用途、款式及服務質量的評估。2、區分需求定價法是指某一產品可根據不同需求強度、不同購買力、不同購買低點和不同購買時間等因素，採取不同的售價三、競爭導向定價1、隨行就市定價法就是企業是自己的商品價格跟上同行業的平均水平。2、追隨領導者企業定價法有實力的公司，為了應付或避免競爭，或為了穩定市場以利其長期經營，往往以同行業對市場影響最大的房地產企業的價格為標準，來制定本企業的商品房價格。四、可比樓盤定價法根據可比性樓盤較強的樓盤的價格來定價。表一、定級因素、指標與分值 定級因素 指標 分值 位置 A、距所在片區中心區的遠近，B、商業為臨街或背街，C、寫字樓為臨街或背街，D、住宅為距所在片區中心區的遠近 A、最差（遠）1，B、很差（遠）2，C、一般3，D、很好（近）4，E、最好（近）5 價格 A、百元以上為等級劃分基礎B、商鋪、寫字樓、豪宅、普通住宅等級依次減少C、價格是否有優勢 A、最高1，B、很高2，C、一般3，D、很低4，E、最低5 配套 A、城鎮基礎設施：供水、排水、供氣、供電；B、社會服務設施：文化教育、醫療衛生、文娛體育、郵電、公園綠地 A、最不完善1，B、不完善2，C、一般3，D、很完善4，E、最完善5 物業管理 A、保安B、清潔衛生C、機電D、綠化率及養護狀況E、物業管理費F、是否人車分流G、物業管理商資質 A、最差1，B、很差2，C、一般3，D、很好4，E、最好5 建築質量 A、是否漏雨水B、門窗封閉情況C、內牆D、地板E、排水管道 A、最差1，B、很差2，C、一般3，D、很好4，E、最好5 交通 A、大中小巴士路線數量B、距公交站遠近C、站點數量D、大中小巴舒適程度 A、最少（遠）1，B、很少（遠）2，C、一般3，D、很多（近）4，E、最多（近）5 城市規劃 A、規劃期限（遠中近期）B、規劃完善程度C、規劃所在區域重要性程度D、規劃現狀 A、最不完善1，B、不完善2，C、一般3，D、很完善4，E、最完善5 樓盤規模 A、總建築面積B、總佔地C、戶數 A、最小1，B、很小2，C、一般3，D、很大4，E、最大5 朝向 A、按方向B、按山景C、按海景D、視野 A、西（西北、西南）1，B、東（東南、東北）2，C、北（東北、西北）3，D、南（東南、西南） 外觀 A、是否醒目B、是否新穎C、是否高檔D、感官舒適程度 A、最差1，B、很差2，C、一般3，D、很好4，E、最好5 室內裝修 A、高檔B、實用C、功能是否完善D、質量是否可靠 A、最差（遠）1，B、很差（遠）2，C、一般3，D、很好（近）4，E、最好（近）5 環保 A、空氣B、噪音C、廢物D、廢水 A、最差1，B、很差2，C、一般3，D、很好4，E、最好5 發展商實力及信譽 A、資產資質B、開發樓盤多少C、樓盤質量D、其他 A、最差（少）1，B、很差（少）2，C、一般3，D、很好（多）4，E、最好（多）5 付款方式 A、一次性付款B、分期付款C、按揭付款D、品牌 A、最差（少）1，B、很差（少）2，C、一般3，D、很好（多）4，E、最好（多）5 戶型設計 A、客廳與卧室的結構關係B、廚房和廁所的結構關係C、是否有暗房D、實用率大小 A、最差1，B、很差2，C、一般3，D、很好4，E、最好5 銷售情況 A、銷售進度B、銷售率C、尾盤現狀 A、最差1，B、很差2，C、一般3，D、很好4，E、最好5 廣告 A、版面大小B、廣告頻率C、廣告創意 A、最差1，B、很差2，C、一般3，D、很好4，E、最好5 停車位數量 A、停車位數量B、住戶方便程度 A、最差1，B、很差2，C、一般3，D、很好4，E、最好5表二、可比樓盤綜合因素量化統計表 權重 序號 樓盤名稱 樓盤名稱 樓盤名稱 備註 位置0.5 1     價格0.5 2     配套0.4 3     物業管理0.3 4     建築質量0.3 5     交通0.3 6     城市規劃0.3 7     樓盤規模0.3 8     朝向0.3 9     外觀0.1 10     室內裝飾0.2 11     環保0.2 12     發展商信譽0.1 13     付款方式0.2 14     戶型設計0.1 15     銷售情況0.1 16     廣告0.1 17     停車位數量0.1 18     合計     樓盤因素定級公式P=W1*F1+W2*F2+W3*F3+      +Wn*Fn樓盤價格=樓盤權重後得分/可比樓盤權重後得分*可比樓盤價格由此算出樓盤價格
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