香港樓市印花稅的啟示_

為打擊短期炒賣，香港從11月21日開始，對買入的物業在6個月內轉售，除繳交4.25%的印花稅外，買賣雙方需支付交易金額15%的額外印花稅，此舉對香港房價的上漲起到了立竿見影的效果，成交量劇跌8成，絕大多數樓盤出現零成交。香港政府用一條額外印花稅政策就輕鬆實現了內地一直希望通過調控打壓房價的良好效果。香港房地產調控為我們帶來了什麼啟示？訂閱到

香港推出印花稅抑制樓價上漲

公元1624年，荷蘭發生經濟危機，統治者摩里斯（Maurs）為解決財政需要，從千萬個方案中精選出"印花稅"。

香港財政司上周五宣布，將在現有最高4.25%物業印花稅的基礎上，額外徵收印花稅以抑制不斷升溫的香港樓市。額外印花稅分為三級，如果在買入房屋後六個月內轉售，買賣雙方需支付交易金額15%的額外印花稅；6個月至12個月內轉售，稅率是10%；12個月至24個月內轉售，稅率5%。 印花稅源於荷蘭 現已被歐美等國棄用印花稅的形式包括對土地、營業、股份和其他可徵稅財產的轉讓所征流轉稅，抵押稅，租賃稅，出租稅。初次購房者可以享受流轉稅與抵押稅的折扣或免除。2005年4月20日，香港財政主管宣布，他們要在近五年內逐步取消部分印花稅,但對於土地所有權轉讓所征流轉稅仍將保留。印花稅多用於證券領域，但從上世紀60年代起，美國、歐盟、日本等國相繼廢除印花稅。任何稅種的出台，都離不開當時的政治與經濟的需要，印花稅的產生也是如此。公元1624年，荷蘭發生經濟危機，統治者摩里斯（Maurs）為解決財政需要，從千萬個方案中精選出「印花稅」。「印花稅」的設計者觀察到人們日常生活中使用契約、借貸憑證之類的單據連綿不斷，一旦徵稅，稅源很大；而且，人們往往心理上認為憑證單據上有政府蓋章屬合法憑證，有法律保障，因而對交納印花稅樂於接受。由於印花稅具有稅負輕微、稅源暢旺、手續簡便、成本低廉等特點。從荷蘭出現印花稅後，歐美各國競相效法。在不長的時間內，印花稅便在國際上盛行。為防熱錢流入 香港政府出台印花稅香港財政司上周五宣布，將在現有最高4.25%物業印花稅的基礎上，額外徵收印花稅以抑制不斷升溫的香港樓市。額外印花稅分為三級，如果在買入房屋後六個月內轉售，買賣雙方需支付交易金額15%的額外印花稅；6個月至12個月內轉售，稅率是10%；12個月至24個月內轉售，稅率5%。另外，香港金管局還要求銀行提高購房首付比例，以控制按揭貸款風險。在熱錢炒作等力量推動下，香港此前豪宅價格已超越1997年高峰期一成。目前在美日等國實行量化寬鬆政策之下，中國香港的樓市已顯得不正常。香港樓價短期內出現異常升幅，比金融海嘯前2008年中的高位還上升超過20%。數據顯示，今年頭9個月香港房價升幅達10%。此外，12個月以內的短期炒賣今年內增加114%，其中84%是房價低於300萬港元的住宅。「過去豪宅的熾熱炒風已經蔓延到一般住宅。」香港特別行政區財政司司長曾俊華說。印花稅抑制了短期炒房行為 有效打壓樓價據美聯物業發布的數據顯示，上調印花稅的頭兩天房屋成交量較前一個周末下降了80%。業內人士普遍認為，港府重拳出擊調控樓市的措施對打擊短炒十分有效，預計香港樓市未來幾個月成交都將低迷，短期價格可能會下跌5%-10%。星展唯高達(DBS Vickers)表示，預計未來三個月隨著短期炒房者退出房地產市場，香港房屋成交量可能會萎縮30%至50%。包括真正購房者在內的其他潛在購房者可能會採取觀望態度，期待房價會有所降低。香港本輪樓市調控措施還可能減輕購房者的壓力，香港大學經濟學教授Stephen Ching說，印花稅上調可能會打壓房價，房租也會同樣下跌。但也有觀點認為，如果熱錢泛濫和樓盤供不應求的基本因素不改變，香港樓市長期向上的趨勢恐不會就此扭轉。 香港房地產發展歷程

香港房地產業雖然幾經起伏，但一直是香港經濟的支柱之一，佔GDP的比重在20%以上，是香港經濟的「晴雨表」。

隨著香港房地產繁榮相繼而來的現象是，香港700萬人口中，幾乎有1/10的人從事著跟房地產業相關的工作。

目前，香港共有約71萬套公屋住房，每套面積30至60平方米，超過200萬人租住其中，約佔香港總人口的29%。成功解決將近三分之一香港人口的住房問題。 香港房地產市場經歷過多次暴跌戰後至今，香港房地產業呈現明顯的周期性盛衰循環。第一個周期是1946年至1959年；第二個周期是1959年至1969年；第三個周期是1969年至1975年；第四個周期是1976年至1985年；第五個周期是1985年底至現在。每個周期經歷的時間長短不同，周期最短的約6-7年，最長的是第五個周期，歷時19年。此間，香港樓市經歷過多次下跌，直到1984年9月，「中英聯合聲明」簽署後，香港房地產市場進入穩定期。1990年，港島區的房價比1981年上升了一倍以上。香港房地產業雖然幾經起伏，但一直是香港經濟的支柱之一，佔GDP的比重在20%以上，是香港經濟的「晴雨表」。香港面積為1078平方公里，人口超過700萬，能夠開發利用的土地不到總面積的30%，所以香港政府一直採取嚴格的土地供應政策。20世紀80年代以來，不斷上揚的房價令香港人改變了投資和消費觀念，更傾向於投資房產。隨著政府對城市建設的系列政策，也推動了房地產市場的走強。香港政府每年財政預算的30%左右來自於土地拍賣，政府從地稅和印花稅上獲得的收益經常在財政收入之中佔據重要的比例，而香港的大地產商也是上市公司這為政府從股票交易中得到間接利益，隨著香港房地產繁榮相繼而來的現象是，香港700萬人口中，幾乎有1/10的人從事著跟房地產業相關的工作。而從上世紀90年代初期，國際遊資及本地炒家開始瘋狂炒買香港房地產，樓價、地價飈升，嚴重脫離居民購買力。從1991年到1997年房價上升4倍左右，若以1985年房地產市道復甦算起，到1997年時房價已上升了9-10倍。1997年，受到亞洲金融危機的影響，香港房地產泡沫破滅，樓價一路下跌，至2003年中，下跌幅度達70%，給香港經濟帶來嚴重的負面影響。這一輪周期性上漲歷時13年，下跌過程達6年，至2003年底才慢慢有復甦的跡象。「香港模式」由市場化作主樓價所謂「香港模式」，就是指房地產開發從投資買地、開發建設到營銷銷售、物業管理等環節全部由一家開發商獨立完成，建立起一條堪稱「全能開發商」為核心的縱向運作鏈，形成一種全程的開發模式。這種模式是特殊歷史背景下形成的，其背景有三方面：一是香港實行零關稅自由貿易，財政收入不足；二是政府壟斷土地，為土地財政提供了可能；三是大開發商壟斷市場，市場集中度高。按照中國人民大學經濟學博士馬濤的介紹，「香港模式」具有以下幾個顯著特徵：第一，開發商主要依靠銀行進行融資，其核心競爭力在於拿地和融資，而這又取決於其和政府、銀行的人脈關係；第二，政府依賴土地財政，房地產業成為經濟支柱；第三，政府、銀行和房地產開發商的利益客觀上捆綁在一起，而這三家獲利的關鍵是地價與房價上漲；第四，市場在向消費者轉嫁高成本的同時，政府不得不拿出部分土地收入為低收入群體提供福利性住房。高地價、高房價與基本福利房保證構成「香港模式」的基本特徵，而「售樓花」和「地王」是其兩大經營特色。香港公屋解決1/3的住房問題中國內地照搬了「售樓花」和「地王」模式，卻沒有為低收入群體提供福利性住房的問題，這為中國房地產市場帶來諸多弊端。而現行的香港公共房屋包括廉租屋、居屋和房委會下轄的臨時房屋三個類別，前兩者占公共房屋總數的90%，主要由政府建設，出租給低收入居民。香港嚴格限制公屋面積，多數是50至60平方米，有的只有20至30平方米；居屋擁有非完全產權，只能由房委會回購，業主10年內不能出租或出售。廉租屋則完全沒有產權，政府每兩年根據通貨膨脹率調整一次租金，輪候來租。香港的公屋政策始於20世紀50年代，並隨著社會經濟發展不斷完善。目前，香港共有約71萬套公屋住房，每套面積30至60平方米，超過200萬人租住其中，約佔香港總人口的29%。成功解決將近三分之一香港人口的住房問題。香港公屋的定位非常明確，就是利用有限的資源為需要住房的香港低收入家庭提供負擔得起的安身之地。新式的公屋內，商場、學校、養老院等設施和綠化設施更加完善。始於20世紀50年代的公屋政策幫很多香港人解決了住房問題。 中國內地地產調控緣何難走

地方政府的政績與GDP掛鉤，土地出讓金在地方政府財政中佔比相當大，部分地區土地出讓金能佔到財政收入的50%以上，北京去年就達到45.9%。

購房者為了自住房淪為「房奴」，在生命黃金時期中的20到30年，每年用占可支配收入的40％至50％甚至更高的比例償還貸款本息，從而造成居民家庭生活的長期壓力，生活質量大打折扣。 房地產調控調不到重點中國政府的調控調不到重點成為房價難以回落的關鍵。今年4月份起，「國十條」等房地產調控措施相繼出台，儘管短時間內抑制了房價上漲，但調控主要是是以打擊了購房需求為手段，並未真正的解決房地產供需失衡的問題，由於百姓對住房存在著大量的剛性需求，短暫的觀望期過後，在7、8月份市場甚至出現了反彈行情。隨後，控制房貸等措施更為嚴格執行，但這一切均是指向購房者的需求。而此次香港政府對民眾的利益衡量再三後出台的「印花稅」政策，確實起到了良好效果，美聯物業發布的數據顯示，上周末房屋成交量較前一個周末下降了80%。事實上，這已是香港政府今年第四次大規模調控樓市，僅在今年的2月、4月和8月，就相繼推出過三輪措施穩定樓市，包括坊間耳熟能詳又被反覆詬病的「9招12式」。統計數據顯示，以今年前十個月已成交住宅計算，一年內轉售住宅逾萬宗，總值逾308億港元。而在美聯儲的量化寬鬆第二次計划出台之前，香港特首率一眾高官親上火線，大聲勸諭市民入市要當心，並表示不排除再度出台樓市降溫政策。地方政府對建設保障性住房難有熱度在全國房地產行業「十二五」發展規劃中，未來兩年的保障性住房建設仍將是政府力推的重點工作，並且力爭在2011年和2012年兩年內全國保障性住房建成量達到1300萬套。然而，目前的情況並不樂觀。11月17日，審計署發布了19個省市2007年至2009年政府投資保障性住房審計調查結果。在重點調查的32個地級以上城市發現，包括北京、上海、重慶等在內的22個城市少提取廉租房保障金超過146億元。根據有關規定，各地從土地出讓凈收益中提取廉租住房保障資金的比例不得低於10%，而這些城市均未達標。 此外，一些地方存在套取、挪用保障資金等問題。重點調查的32個城市中，有1.5億元廉租房保障資金被挪用，34個項目套取補助資金6129萬元。地方政府的主要收入來自於賣地收入，建設保障性住房既不能增加收入，又不能減少支出，地方政府自然不積極性，而整個政府體系對於財政收支又缺少一種長效的監管機制，使得保障房難以真正落實。百姓為高房價買單填補官商利益地方政府的政績與GDP掛鉤，土地出讓金在地方政府財政中佔比相當大。據中國指數研究院的一份報告顯示，今年前三季度105個重點觀測城市土地出讓金收入總額高達1.17萬億，同比增長75.2%；而2009年全年為1.5萬億。但這些巨額資金並未形成透明的管理機制，造成了房地產開發成本無法核實、地方政府截留土地出讓金，私自處理挪用公共資金等現象。而土地出讓金無法行之有效的管理，必將助長地方政府的「暗箱」操作。而這一切都是以高房價來承擔，高房價最終將會落到購房者身上，購房者通過銀行貸款購買自住房，在付清首付後，還要承擔20到30年的還貸壓力，每年用占可支配收入的40％至50％甚至更高的比例償還貸款本息，這造成居民家庭生活的長期壓力，生活質量大打折扣。 無可否認，房地產調控確實難調，購房者、地方政府和經濟發展等諸多方面都要顧及到，但是難歸難並非不可為，調控能否見效重要的還是管理層的決心，只有堅定目標、統一方向，難題總會在摸索的過程中找到行之有效的解決辦法。
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