低租金：僅為市價1/4　嚴管理：檢控作假市民　巧運營：盡量彌補虧空

香港公屋經驗　內地能否借鑒（聚焦公共租賃房②）

本報記者 黃拯《 人民日報 》（ 2010年05月20日   13 版）

　　閱讀提示

　　公屋，解決了三成香港市民的住房問題。

　　政府免地價提供土地，實現公屋低租金向低收入居民提供；嚴格規定申請資格，嚴格進行  管理，避免公屋濫用；通過出租商業設施和出售部分房屋，維持公屋正常運轉。

　　香港公屋相對成熟的運行機制，或能為內地正在探索中的公共租賃房提供一些借鑒。

　　政府免地價提供土地

　　低租金支持三成港人居住

　　搬入公屋，對很多香港市民來說是人生的一件大事，他們形象地稱之為「上樓」。

　　1973年，香港政府開始推行十年建屋計劃，增加公屋數量，隨後又推出「居者有其屋」計劃，為一些收入不足以購買私人樓宇，又不合資格（或不願意）入住公屋的市民提供「居者有其屋屋苑」，通稱居屋。2003年，房委會決定無限期停建及停售居屋，目前剩餘居屋只有約4000個單位。

　　香港的針對平民的房屋政策基本實現了租售並舉：一方面以政府出資建房為主，繼續提供公屋；另一方面以特惠折扣價（一般為市場價的50%左右）出售居屋，適當引入私營企業參與建設，協助中低收入家庭和公屋租戶置業。

　　半個多世紀以來，無數個香港家庭都在力求實現「階梯上升」——小時候住在公屋，大學畢業後掙錢買居屋，再買商品房。截至目前，香港共有約73萬套公屋住房，超過200萬人租住其中，約佔香港總人口的1/3。居屋單位則有超過30萬個，住進了1/6香港市民，其中約22萬個單位價格低於200萬元，是「夾心」市民理想的選擇。目前，在租住公屋輪候冊上等待入住公屋的家庭還有超過10萬個，他們的平均輪候時間約為1.9 年。

　　經過多年的改建、重建，現在香港的公屋大多是二三十層的大廈，主要分布在市區（包括香港及九龍）、擴展市區、新界和離島，公屋居民的人均居住面積也從最初的2平方米增加到現在的12平方米。

　　由於政府免地價提供土地和注資給房委會，公屋租金一直維持在較低水平。目前公屋的租金從220元至3370元不等，平均月租為1320元，租金水平約為同地區市場價的1/4。根據2007年特區政府推出的租金調整機制，公屋租金每兩年檢討一次，按照市民收入指數的變動上下調整，真實反映公屋租戶家庭收入的變動。

　　嚴格規定申請資格

　　濫用公屋可能面臨檢控

　　一個香港家庭從無房到入住公屋並不需要太複雜的程序，他們要做的基本上就是登記和等待。

　　特區政府房屋署設有一份「公屋輪候冊」，所有合資格的公屋申請都會依登記的先後次序排列在冊子上，房屋署嚴格依照輪候冊上的申請書編號及申請人所選擇的地區，依次辦理審查及配房手續。

　　對於申請人的資格審查，特區政府的規定非常詳細，甚至可以說是繁瑣，足足有15個大項。任何市民在申請公屋之前，必須詳細對照自身條件。最關鍵的是，申請人及其家庭成員的每月總收入和總資產不得超過房委會規定的最高限額，該限額會按年修訂，申請人及家庭成員必須申報收入及提交僱用及薪金證明書。

　　今年3月底，房委會公布了2010至2011年度有關標準，申請入住公屋市民的收入和資產限額較上年度平均上升了1.2%和2.5%。以4口之家為例，家庭月收入限額由1.58萬港幣調高至1.60萬港幣，而家庭資產限額由37.5萬港幣調高至38.4萬港幣。據統計，香港一個4口之家月收入的平均數約為2.4萬港幣。

　　「萬千家庭輪候中，濫用公屋豈能容」，香港政府對公屋的管理非常嚴格。如果有市民被證實濫用公屋，除會被終止租約外，還可能面臨檢控。

　　除了分區租約事務管理處執行日常租約管制工作外，房屋署還成立了「善用公屋資源分組」，嚴格審查公屋住戶及申請市民的收入及資產申報，防止公屋被濫用。

　　公屋運營環節

　　綜合運作，尚有盈餘

　　縱觀香港的房屋政策，其關鍵點就在於維持公平和穩定的環境，政府要確保土地供應充足，並提供配套的基建設施，既讓私營物業市場持續健康發展，同時也為沒能力租住私營房屋的市民提供公屋。具體操作上，房屋政策事務由運輸及房屋局負責，公屋方面由房屋委員會（房委會）管理，房屋署為房委會的執行機關。

　　因為長期奉行低租金政策，僅租金收入難以維繫公屋運行。以2009年—2010年度為例，房委會公屋租金收入為99.23億港幣，薪水、維修、折舊等開支為116.85億港幣，二者相抵尚「虧」17.62億港幣。目前，房委會主要通過兩種途徑補貼公屋，一是按市值出租公屋附屬的商業設施和非住宅設施，如商場、鋪位及停車場。二是通過各種自置居所計划出售房屋，從中獲得可觀的盈餘。此外，政府也會通過免費撥地、撥出資本和貸款提供資助。2010至2011年度，特區政府推行公屋政策的開支預算為104億港幣，約佔公共開支總額的4.3%。

　　據統計，2009年—2010年度，房委會出租商業樓宇和資助自置居所兩項盈餘合計為20.22億港幣，加上其他項目盈餘，當年綜合運作盈餘為3530萬港幣。房委會估計，考慮出售剩餘居屋的收益，下一年度綜合運作盈餘可超過4億港幣。此外，截至今年3月底，房委會現金及投資結餘已達575.977億港幣，預計到明年3月底，將增長至610.279億港幣。這都為公屋政策的持續健康運行，提供了強有力的保障。