【社會觀察】香港公租屋 大庇寒士俱歡顏—王麗榕

　　    除了公屋，房委會還推出「居者有其屋」計劃（簡稱「居屋」，類似經濟適用房），讓夾心層能夠以市場價格的60%-70%買到房子。按規定，只有公屋住戶，以及不是公屋住戶但符合收入與資產限額條件的人士才有資格購買。

　　為了確保公共資源得到妥善運用，政府制定了嚴格的限制—居屋的轉讓、出租等行為都受到限制。房主必須先向房委會繳付補價，解除轉讓限制之後，才可把房子在公開市場出租、出售。

　　77歲的袁瑞蘭滿頭銀髮，在香港九龍的公屋村—愛民村住了37年。約36.5平方米的房子，每月向政府交租1600元（港幣，下同），而附近相同面積的私屋（商品房），租金大概7500元。

　　如今，她每天到愛民廣場做操，時常到老人中心唱歌跳舞，閑下來還幫九龍區議員做義工。

　　「我是窮，但生活得很開心。」袁瑞蘭笑著說。

　　自上世紀50年代，香港政府便開始建造公共房屋，為低收入者提供住所。根據房屋委員會的資料，至2011年6月，香港共有公屋72.13萬套，超過200萬香港人居住其中，約佔香港人口的1/3。

　　對於香港居民，申請公屋並不複雜，只需如實填寫收入和財產資料，剩下的便是等待。房委會有一本輪候冊，目前約10萬人排隊，平均等待時間約為3年。

　　香港公屋制度非常成熟，若是騙租，會面臨高額罰款或判刑。「不夠膽說大話。」袁瑞蘭多次向記者強調。

　　麻雀雖小五臟俱全

　　袁瑞蘭家在愛民村新民樓19層，這是典型的上世紀70年代的房子，鐵窗鐵門。進門左邊是一張雙層床，右邊客廳，擺著小沙發、飯桌、電視機和冰箱。往裡走，左邊是只容得下一個人的廚房和廁所，右邊是一個小房間，放個雙人床和衣櫃就只能一個人進出。

　　這是一套約36.5平方米的房子。1974年，袁瑞蘭剛搬進來時，這裡住了5個人，她的母親，一子一女，還有她和丈夫，租金300多元。

　　門口的雙層床，就是她的兒女以前睡的。如今女兒出嫁，母親和丈夫去世，家中只剩她和兒子兩人，住起來還算寬敞。

　　天水圍天恩村天翠樓游漢軒家，面積與袁家相近，住了5個人，他和妻子及三個孩子。兩夫妻把房間又隔成兩個小間，一間給孩子，一間給大人，相當擁擠。

　　不過，這比以前好很多。袁瑞蘭在搬進公屋前，租住20來平方米的一間私屋，租金也是300多元。「至少公屋有一房一廳。」

　　那時候，袁瑞蘭的丈夫打工月薪是6000元，而她做手工一個月大概1000元收入。「生活很辛苦，人口多。」

　　如今，兒子在酒樓工作，月收入1.1萬元，而租金逐年上漲到1600元。

　　游漢軒家的房子是2004年建成的，租金是1460元。屋裡乾淨清爽，各種傢具電器擺放井井有條。兩歲的小兒子坐在地上塗鴉，妻子則在廚房忙碌。

　　游漢軒1996年從東莞來到香港，一直在建築工地做軋鋼工人，皮膚黝黑，雙臂健壯。「我每天工資一千多元，但收入不固定，下雨就做不了，一個月20多天。」他說。

　　妻子沒有工作，5口之家，游漢軒是經濟支柱，負擔甚重。

　　「我住得很開心，鄰里關係很好，捨不得搬。」游漢軒說。按規定，五口之家是可以申請面積50平方米的房子。

　　每個公屋村每層樓都有一個互助委員會，每層樓選一個村民代表當委員，再在代表中選出主席，主要組織一些文化康樂活動，比如，帶長者出去旅遊，組織茶會。

　　「有任何問題都可以到互助委員會求助。」袁瑞蘭說。

　　「我們每天晚飯後都到互助委員會聊天，跟以前在農村一樣。」游漢軒告訴記者。

　　儘管公屋租金便宜，但生活並不廉價，配套非常齊全，農貿市場、超市、商場、銀行、學校一應俱全，還有很多文化娛樂設施，比如廣場、老人活動中心等等。這樣的配套，很多私屋都比不上。

　　公租屋為窮人而造

　　實際上，讓200多萬香港居民受益的公屋制度的產生，源於1953年一場意外的大火。香港房委會的展覽中心，講述了公屋的歷史。

　　二戰後，香港人口急速增長，形成了人口高度集中的寮屋區，房子基本是用木板搭建的。1953年聖誕前夜，在九龍石硤尾的寮屋區，發生一場大火，把木屋燒成灰燼，5萬多人流離失所。

　　災民就在附近一帶的街道，蓋搭簡陋的棚屋以棲身。為了儘快安頓災民，在聯合國的資助下，當時的港英政府成立了「徙置事務署」，將災場闢作「石硤尾徙置區」，在此興建多幢H形的、7層高的徙置大廈。

　　只要交少量租金，6口之家就可以住上一間12.5平方米的房子里，廚房和廁所都是公用。雖然十分擁擠不堪，但對於災民來說，已不啻是天堂了，他們將分到這種房子叫「上樓」。

　　此後，港英當局陸續在各區興建徙置屋宇，包括黃大仙、李鄭屋、大窩口等地。時至今日，徙置區的屋宇多數已被清拆重建，僅在石硤尾邨，保留著一座已經有五十多年樓齡的「美荷樓」，作為香港最早的一座公屋，被開闢為小型博物館。

　　1972年，港英政府宣布十年建屋計劃。政府重組原有的公營房屋組織，成立新的香港房屋委員會，負責制定和推行公屋計劃。徙置事務處和市政事務署屬下的屋宇建設處合併成為房屋署，作為房委會的執行機構。

　　如今，房委會是一個自負盈虧的獨立機構。根據1988年達成的財務安排以及1994年的增補協議，政府向房委會注入永久免息資本135億元和125億元的計息借貸資本。此外，政府每年會免費批出土地給房委會興建公屋，建設、管理費用則由房委會自己解決。房委會的收入主要來自公屋租金收入、公共房屋附屬的商業樓宇租金收入等。

　　2010-2011年度，房委會總盈餘高達60.59億元，較原先預計多22億元。

　　除了公屋，房委會還推出「居者有其屋」計劃（簡稱「居屋」，類似經濟適用房），讓夾心層能夠以市場價格的60%-70%買到房子。按規定，只有公屋住戶，以及不是公屋住戶但符合收入與資產限額條件的人士才有資格購買。

　　為了確保公共資源得到妥善運用，政府制定了嚴格的限制—居屋的轉讓、出租等行為都受到限制。房主必須先向房委會繳付補價，解除轉讓限制之後，才可把房子在公開市場出租、出售。

　　這個計劃始於1978年，並在2003年決定終止。原因是，政府的售屋計劃「干擾了私人房屋市場」，為了維護公平而穩定的市場環境，房委會調整方向，著重幫助沒有能力租住私人樓宇的低收入家庭。

　　罕有申請作假者

　　就在政府決定停止「居屋」計劃的那一年，游漢軒申請了天水圍的公屋。因為，他剛剛成為香港永久居民，這是必備條件。

　　其他條件，家庭收入和資產不能超過一定限額。游漢軒撓撓頭，說不記得當時的具體數額。

　　實際上，房委會對於收入和資產，每年都有調整。比如，2011年4月1日開始生效的收入及總資產限額就規定，4口之家的月凈收入不超過18560元，總資產不超過39.7萬元。

　　「當時很多人不願意到天水圍，因為離市區太遠了，我是為了早點分到房子。」游漢軒告訴記者。

　　果然，不到一年，游漢軒就分到房子了。他算是幸運的，因為每年在房委會的輪候冊上有10萬人，平均輪候時間約3年。

　　袁瑞蘭的鄰居余大民（化名）就等了3年，他1999年搬到現住處。「之前分配我去東涌，我覺得太遠，就不想要，後來又讓我去屯門，我也沒去，最後我分到了愛民村。」

　　愛民村是他從小生長的地方，他的父母也住在這裡。

　　其實，每個申請的家庭都有三次挑選的機會，如果三次都不滿意，那就會罰一年不能申請公屋。

　　根據房委會的資料，至2011年6月，香港共有公屋72.13萬套，超過200萬香港人居住其中，約佔香港人口的1/3。

　　而在租金方面，一般只有市場租金的1/4，超過60%的租戶每月只要交低於1500元租金，這大約是香港一個普通打工者月收入的1/10。

　　在內地屢見不鮮的保障房申請財產作假，在香港很少見。

　　首先，在香港要過三道關。除了最初申報過關後上輪候冊，「上樓」前一年，房委會還會進行第二次審查，在編排房屋時，申請者還要再自報一次財產。

　　「都不夠膽說大話，否則要被趕出去的。」袁瑞蘭說。

　　當然，也有少數鋌而走險者，但後果很嚴重。2007年1月，82歲的香港高等法院前大法官李柏劍及其妻子因隱瞞200萬元巨額財產，騙取綜援金和公屋，被判入獄11個月。

　　在香港，公屋申請作假最高會被罰5萬元或被判6個月監禁。

　　而在公屋住滿十年後，房委會每兩年就會要求租戶申報一次財產。收入和財產若高於某個限額，會要求一年內搬出，若低於限額又屬於收入較高者，則會被加租。

　　「政府總是能查出來的，比如，你交稅了，通過稅務部門就能查出你的收入。你虛報，就等於賭博，看你運氣夠不夠好。」袁瑞蘭說。

　　在香港，公屋轉租的現象也很少。「如果鄰居發現了，會投訴的，一投訴你就麻煩了。而且房署也來突擊檢查的。」

　　廣州醞釀淡出經適房

　　本報記者 洪若琳 發自廣州

　　日前，胡錦濤在出席深圳第二十六屆世界大學生夏季運動會開幕式後，到廣州考察，金沙洲新社區，是其重點走訪的社區之一。

　　「保障性住房建設是一項重大民生工程。對這件民生大事，各級黨委和政府都要切實負起責任，千方百計確保土地供應、確保資金到位、確保工程質量、確保分配公平，努力使廣大人民群眾滿意。」這是走訪之後，胡錦濤提出的意見。

　　這並不是他第一次走進保障房社區。有評論稱，中共中央總書記胡錦濤和國務院總理溫家寶等高層近來分別在不同場合為保障房建設加油打氣，目的不僅限於房地產調控，更在宣示高層已把保障房提升到「民生戰略工程」的政治高度。

　　為完成這份硬指標，各地政府為保障房騰出土地供應、使出各種融資手段解決資金困難、工程建設也在火熱進行著，然而分配公平四字，卻不那麼容易做到。

　　保障房，這個身具調控工具屬性，並作為天生帶著「民生」二字的符號性產品，註定要在聚光燈下成長。

　　租售比例逆轉

　　不知不覺中，廣州金沙洲儼然成為保障房實驗地。這裡有廣州最早最成熟的金沙洲保障房新社區，也有由開發商負責建設的廣州第一個限價房項目—保利西子灣，甚至有企業自主建設並向普通社會公眾提供的廉價公租房，做著賠本買賣的萬科萬匯樓。

　　預計在不久的將來，2013年，一個新的保障房社區又將崛起。富力金沙洲項目在今年6月份正式開工，計劃建設住宅建築面積約34.12萬平方米，其中廉租住房佔九成，經濟適用房佔一成。

　　金沙洲，廣佛交界處，樓宇建設、地鐵橋面施工有序進行，周邊道路中的各樓盤指示牌提示著人們，未來，這裡的房子將會越來越多。

　　除此之外，白雲、天河、荔灣、番禺……廣州保障房項目遍地開花。

　　2011年，廣州計劃籌集開建8.53萬套保障房，這個規模相當於過去五年的保障房建設量。目前，已有超過一半的項目完成任務，其餘項目則趕在未來兩三個月內開工。有業內人士認為，這是一次保障房的「大躍進」。

　　一切都在按計划進行著，但其中，正發生著微妙的變化。

　　租賃型保障房正在以絕對的數量優勢壓倒售賣型的經適房和限價房。廣州市2011年的住房保障工作方案中，明確指出，籌建的8萬多套保障性住房，將以公共租賃住房為主，約佔57%。其中，廉租房0.65萬套、公共租賃房4.65萬套，經濟適用房0.8萬套，限價房2.0457萬套（含拆遷安置房1.8157萬套），發放租賃補貼0.3502萬套。

　　這明顯與廣州2008年制定的《廣州市住房建設規劃（2008-2012）》當中的保障房建設年度計劃的數字不符。與上述文件中的計劃稍作對比，就不難得出，實際操作的廉租房要比計劃當中多出接近50%，而經濟適用房的數量卻減少了接近三分之一。除此之外，還另外增加了4萬多套公租房。

　　未來，這個數字還會上升。

　　事實上，近幾年來，廣州計劃建設的保障房數量一直在改變。2009年，廣州特別加快廉租房的建設速度和比例，將廉租房和經適房的比例定為2∶1。而在2008年，這個比例約為1∶9。

　　記者通過查閱發現，在2011年1000萬套保障房建設計劃中，公租房將佔絕大部分。而住建部要求各地在調整之前的上報方案時，也會儘力增加公租房建設任務。

　　「廣州除會繼續建設已經承諾的少量經適房和限價房外，未來將停建經適房和限價房、新增的保障房均以公租形式建設。」8月5日，廣州市政協委員曹志偉，第一時間發布了其與市住房保障辦的談話內容，引來諸多媒體關注。

　　分配爭議初現

　　保障房到底是出售還是出租，坊間一直存在爭議。

　　2008年底，廣州首批經適房推出，然而卻未能全部被認購。經適房最初設計為「中低收入階層」興建，但均價2485—4444.36元/平方米的價格，卻仍然讓「中低收入階層」們消受不起。

　　全國各地的情況都與此類似，根據劃定的「准入收入」，很多因為條件困難優先通過審核的家庭，實際上反而買不起經適房。

　　到了2010年底，廣州經適房購買條件正式放寬，申請經適房的家庭人均年可支配收入從18287元放寬到22080元，人均資產凈值限額則從11萬元提高到13萬元；非本市戶籍的申請人配偶也納入保障範圍；以前對於買過房改房的人是不能申購經適房的，而現在只要符合收入和居住線，都可以買。

　　一部分原先被收入線阻擋在外的購房者，有了搖號看房的機會，為消化接下來開建的經適房做鋪墊。

　　即便如此，經適房仍然在慢慢降溫。

　　究其根本，實際上，從經適房出現的那一天起，質疑聲就沒有停止過。其中，滿五年便可上市交易的規定，有專家認為這無異於鼓勵尋租，成為不少人騙購的動力。

　　今年5月上旬，就有深圳近300人涉嫌隱瞞資產騙取保障房的新聞曝出，深圳住建局對其分別下達行政處罰預告知書。這已經是其啟動的第三批保障房違法申請案件行政處罰程序。

　　廣州在保障房條件審核方面，雖未出現大規模的違規和惡意瞞報。但，如若再過兩年，情況也許有變。2013年，是廣州最早一批經適房的五周年生日。屆時，會不會有大量的經適房上市交易，如何監督，在社會持續討論的聲音中，廣州市政府顯然無法迴避。

　　如上文所述，為避免尋租式分配，廣州逐步壓縮了經適房的建設空間，除已經承諾的少量經適房和限價房仍在建設之外，大量的保障房工程，集中到了廉租房和公租房等租賃型保障房上面來。

　　另一方面，從實際的供需數據上看，經適房的建設也有放緩建設的必要。

　　廣州市國土局住房保障辦在答覆時代周報記者的採訪中提到，2008年住房調查在冊的77177戶低收入家庭住房困難，已累計解決75143戶，完成總目標任務的97.36%，剩餘的2034戶（約2.64%），將於今年年底前全部解決。

　　低收入家庭住房困難大部分通過廉租房得以解決。但在公租房未大量投入建設時，中低收入階層的住房問題，卻只有經適房一種選擇。

　　不賣，回籠資金困難；賣，容易滋生利益尋租。有業內人士分析，如果不能堵住經適房上市交易獲利的窟窿，分配不公的弊端將在日後逐漸顯露。

　　長效機制待解

　　針對經適房的種種爭議，廣州市住房保障辦在回應本報記者時亦稱，已逐步降低經濟適用房在保障房中所佔的比例，年內將出台《廣州市公共租賃住房制度實施辦法》，抓緊完善以公共租賃住房為主體的住房供應體系。

　　除面向戶籍低收入住房困難家庭提供廉租房之外，新就業大學生、引進人才、外來務工人員為主的中等偏下收入階層，廣州將在日後逐步提高公租房的比重，解決其階段性的租房需求。

　　「住房保障是用公共資源保障少數人的住房權益問題，根據當前經濟社會發展水平和財政承擔能力，應重點解決『有房住』而非『有住房』問題。建設公租房，只租不售，住戶不符合條件後退出，有利於形成住房保障良性循環機制，有限的住房保障公共資源可以用來解決更多人的住房問題。」廣州市住房保障辦公室強調道。

　　而對經適房的管理，則重點體現在轉讓和出售的嚴格控制上。正在研究的方案中，具體到已售經適房和限價房的轉手交易。廣州官方坦言，必要時，政府有優先認購轉手交易的經適房和限價房的權力，以便循環使用。

　　同時，對購房滿5年轉讓住房的，住保辦要求購房人需繳納土地收益等價款，按照屆時同地段普通商品住房與經適房差價的80%計收，該比例為全國最高。

　　以上規定最大限度地壓縮了廣州經濟適用住房上市的謀利空間，保證經濟適用住房保障到真正符合條件的人群。

　　據公開資料顯示，國內《住房保障法》方案已起草完畢，草案中納入經適房「共有產權」，公租房「只租不售」的思路。

　　然而廣東省政協常委、政府參事王則楚卻認為，保障房分配存在諸多制度漏洞，並不是通過簡單遏制經適房建設可以解決的。他提出，必須將申請人的資料完全公開，建立一個社會賬號，於何時何地擁有何種資產，一目了然。則經適房也好，公租房也罷，分配才能公正透明。

　　「保障房住戶既然已經決定要享受保障房，就沒有個人的隱私可言。沒有建立一個公開的信用平台，談保障房分配沒有意義。停建經適房，最多只能起緩和作用。」王則楚向本報記者強調。

　　廣州社科院研究員彭澎則提出，各國根據不同國情建立了不同的保障房模式，可以考慮學習國外經驗。有些國家的保障房住戶要花一輩子的時間，才能擁有房屋產權。採用逐年從政府手中獲得部分產權的方式，而不是五年過後就歸其所有，上市，交易，獲利。如此一來，尋租的時間成本從一開始就決定了，保障房將無利可獲。

本篇經zhao501整理 
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