【海外掘金大講堂】建築師教你從城市規劃中挑選房產好地段

05-27

海外掘金大講堂

11月05日，「海外掘金大講堂」分享主題：建築師教你從城市規劃中挑選房產好地段

主講人：Tony，澳大利亞新南威爾士州的註冊建築師，現為設計總監，任職於一家澳洲本地的房地產開發管理公司。擁有澳大利亞新南威爾士大學的建築學碩士學位。擁有超過15年的工作經驗。

以下文字為講座刪減版，錯過當天直播的朋友可以長按識別圖中二維碼，購買海外大講堂VIP專欄，回聽往期講座：

◎作者丨Tony

中國在過去的10-15年里，房地產是非常熱門的投資方向。

這股熱潮，在08年開始慢慢影響到了澳洲，特別在過去5年，美國、英國、日本、新加坡、中國（包括香港）等海外投資機構開始大規模進入澳洲市場。

一些我們耳熟能詳的開發商像萬達，綠地、碧桂園、保利等等都已經進軍澳洲房地產，並且掀起一大波開發熱潮。

不過在澳大利亞買房並不能獲得永久居留權，但是澳大利亞房產的波動不大，更多的是一條向上漲曲線，特別是過去20多年裡整體趨勢都在漲。

而且澳大利亞政局整體來說很穩定，是一個不錯的海外投資方向。

正如剛剛所說，市場一直往上，不僅僅是開發商，我們這些小市民也因此獲益不少。

以我個人為例，在過去10年裡面通過投資，我個人的財富增值了近40倍。

甚至就在今年悉尼房價大勢並不明朗的前提下，我還是通過一個投資在兩個月內賺了超過10萬的房產增值。

在5月份買入了一套全新的公寓，在7月份，由於新的海外限購政策出來，這個房子就暴漲了超過10萬。

然而這只是一個個例，投資就是投資，並不總是賺錢的，我身邊也有不少朋友投資了一些物業，在過去那麼多年裡房價並沒有增長多少，他們並沒有在這波升值里賺到多少錢。

有些更極端的例子，有的朋友投資的房產5年里升值少於5%，甚至是低於通脹率的，換句話說這個投資虧錢了（因為還有印花稅，中介費用等等）。

雖然這些都屬於個例，但是從這些個例來分析，不難得出一個結論，也是一個老生常談的一個結論，地點，房地產投資，地點其實真的非常重要。

作為一個建築師，我就就從規劃的角度去談一下我在澳洲房地產投資的分析方法。

1為什麼我會選投資悉尼？

悉尼、墨爾本和黃金海岸的投資對比。

首先談談城市選擇，我選擇了悉尼，投資的時候，我也參考過墨爾本、堪培拉、黃金海岸這三個城市。

今天主要想談一下悉尼和墨爾本。

在談這兩個城市之前，我先簡單說一下堪培拉和黃金海岸。也順帶回答一下一些朋友想了解的每個城市人口構成，和黃金海岸的投資價值如何。

堪培拉是澳洲首都，位於悉尼和墨爾本之間，是一個內陸城市，沒有什麼陽光海灘，但是有一個很大的人工湖，風景還是很不錯的。這裡有個內陸機場，並沒有國際航班，應該是有要擴展國際機場的計劃。

總的來說，由於堪培拉有很多的外來人口，特別是公共服務人員、學生等等，導致堪培拉的房屋供不應求，租金收入非常客觀。

但是升值來說，因為有很大量的租屋人口，買房的需求並不是很強烈，所以想靠升值賺錢的，並不算是一個很好的選擇。

黃金海岸，也有點跟堪培拉類似，都是外來人口很多，特別是每年暑假，澳洲的高中生高考結束之後有到黃金海岸狂歡的傳統，在那一段時間基本是一房難求。

黃金海岸風景非常漂亮，比墨爾本和悉尼都暖和，由於是海岸城市，海風習習，少了布里斯班的炎熱，近年來，多了一些退休人士在黃金海岸置業養老，退休之後可以出海釣魚，打打高爾夫球，享受一下陽光海灘的美景。

但是在旅遊淡季，黃金海岸的街道會非常冷清，房產季節性非常明顯，所以對於投資客來說，並不算一個非常好的地點。

堪培拉和黃金海岸這兩個城市的租金收入回報大約在每年6～7%左右，出租的中介管理費會比悉尼的要高。黃金海岸的是大約租金收入的7.5% GST=8.25%，相比悉尼的是5～5.5% GST=5.5～6.05%

接下來我會主力分析悉尼和墨爾本這兩個大都會。

這幾年來澳洲東岸的房價開始暴漲，筆者作為一個建築師就不去拋大數據了，在這裡筆者打算從規劃的角度來解讀一下悉尼與墨爾本兩大城市的相同與不同之處。

悉尼本身的城市發展具有很大的局限性。很多剛到悉尼的朋友都會覺得悉尼的發展沒有一個很好的規劃。筆者也曾經跟UNSW大學的教授和導師探討過這個課題。

從學術角度來說，大學的教授和導師一致認為悉尼是有規劃的，這個是從澳洲的規劃界和設計界的角度來說。

澳洲的規劃和建築設計講究的是遵從自然，在規劃和設計上最大限度的維持自然界的原貌。

簡單來說，一塊地如果要進行開發，設計者就需要儘可能的按照原有地貌的等高線來進行規劃和建築設計。這個就是悉尼開發規劃的大前提。這點大家可以從悉尼和墨爾本的市中心的地圖對比上看一下：

悉尼市中心的道路總是彎彎曲曲，很難有一條完全延續的直線，在市中心就變成一個三角形的交通樞紐；

墨爾本可以有幾條橫穿市中心的主路，從東到西，從南到北的方格狀城市規劃思路還是很明顯的。

悉尼：

分別作為新南威爾士洲和維多利亞的首府城市，悉尼和墨爾本一直都在為誰才是澳洲的老大爭執，墨爾本一直作為世界宜居城市而自豪，而悉尼一直以澳洲的經濟中心自居。

其實這一點在房價上也有很強的體現。

在過去這5年里，悉尼房價的強勁增長帶領整個新洲的經濟發展，同樣作為澳洲的重要城市，墨爾本的房價增長卻還是跟不上悉尼的步伐，這又是為什麼呢？

大家可以看看以下這張大悉尼地圖，這是從悉尼發展規劃委員會做出悉尼發展研究：

我們一直說悉尼人多地少，從上圖可見一斑。悉尼可以發展的區域只有中間底色為白色的這一塊，北面，西面和南面都是國家森林公園，東邊是海洋。

現有市中心商業區：

悉尼的市中心在靠近海的東面，最主要的財經產業帶集中在Sydney to north Sydney經濟圈，也有一說是延伸到更北一點的St Leonards，甚至是Chatswood。這一片已經是一個很成熟的商務中心區域，各方面的配套設施都很完善，既有高速公路連接，也有鐵路的連接，未來還會有地鐵。

悉尼市中心的南面是俗稱原住民區的Redfern，狠狠的把市中心往南發展的趨勢擋住了幾十年，直到近年來房價暴漲把原住民逼出了這片區域之後才迎來發展契機。

未來估計往南發展的趨勢將會一直延伸下去直到Mascot，直到機場一片。

這一整個區域，還聯繫著悉尼科技大學，悉尼大學，新南威爾士大學三所澳洲著名高校。是屬於悉尼最重要的一條財經、科技和政治紐帶。

這幾年由於人口增加，原有的市中心商業區已經變得很難負荷這麼龐大的人口，最明顯的感覺就是每天下班高峰期悉尼市中心的幾個火車站的擁擠程度。

作為Sydney 市北面第一個火車站，Wynyard 火車站的承載率其實早在2009年就已經達到其設計承載力的95%，在高峰期已經是達到了105%。因此政府花了大價錢來對Wynyard 和TownHall這兩個火車站進行了升級，並且在市中心的西邊增加了渡輪碼頭。即使如此，每天的下班高峰期火車站內還是非常擁擠。

長期解決方案就是現在政府已經立項了的Sydney 地鐵項目，打算從西北Rouse Hill經過Chatswood，經過市中心一直延伸到現有的西南鐵路線。

從一個建築師的角度來說，在這一片區域買房，從長遠角度來說無論是自住還是投資都是屬於一個很好的區域。但是目前來看，這一片區域供不應求，價格已經處於歷史高位，短期內繼續沖高的難度比較大，畢竟入市的起步價已經很高了。

對於首次置業者來說，如果沒有家長的助力會很難。

筆者預測，這一片區域無論是別墅，聯排別墅，還是公寓未來的前景都不會太差。

未來悉尼的商業核心區：

相比於悉尼市中心的高速發展，悉尼還有很多區域有待發展。

有鑒於此，才有提出建設Parramatta第二市中心的一個提案。

幾年前開始，已經有很多政府辦公部門陸續遷往Parramatta，例如，移民局的部分部門已經轉移過去了，教育局也在慢慢的轉移過去。

這個時候我們就需要看看以下這張規劃圖了：

（圖片來源「悉尼發展規劃」2014年12月 A Plan for Growing Sydney）

如果我們把右手打橫放在這張圖上，把掌心放在悉尼市中心，手掌打開，那五根手指就是悉尼市中心連繫其他各區的五個主要交通幹道，然後外加連繫西北跟parramatta的輕軌，這個也是可以說是悉尼未來發展的六個主要通道。

目前有消息是政府打算起第二機場，然後利用第二機場帶動整個悉尼西邊的經濟發展。另外，政府在早年其實也研究過連接epping和parramatta的鐵路方案，簡稱為PRL （parramatta rail link）這是一條半地下的鐵路線。不過這條鐵路線最終被政府所否決。

這是一個非官方文獻的記載：

https://transportsydney.wordpress.com/tag/parramatta-to-epping-rail-link/

而下圖則是一個更加具象的公共交通的規劃圖。

（圖片來源「悉尼發展規劃」2014年12月 A Plan for Growing Sydney）

這是一個足以長期影響悉尼總體發展的基建，如果所有項目都能建成，那麼悉尼離真正的國際化大都市也就不遠了。

目前看來這些項目如果一切順利至少要20～30年才能全部建成，加上夢想中的東岸高鐵，連接布里斯班、悉尼、堪培拉、墨爾本，那麼澳洲的東岸經濟未來50年都會保持增長。

這個並不是筆者對這些項目悲觀，而是澳洲政府的辦事風格就是如此，加上各種政治角力，筆者沒法對以上所述項目做出準確的預測。

如果買家經濟實力不是很足，應該優先考慮鐵路沿線的物業，其次考慮輕軌沿線的物業。這些區域房產貶值的可能性不高，甚至會有一定的增值潛力。不過具體房價變化還是要具體到每個區域每個房子來看。

這一類區域的房產首先考慮有地的別墅，或者是聯排別墅，如果是投資的話，入手一些倉庫、廠房也有可能帶來一定的增值潛力。公寓的話只推薦用於自住。

墨爾本：

說完悉尼，不得不談談墨爾本。

談到墨爾本那就必須談談為什麼墨爾本是連續七年世界宜居城市的首名。

筆者今年7～8月出差至墨爾本，參與香格里拉酒店的投標文檔的工作，期間跟墨爾本本地的設計師、規劃師、工程管理經理、施工方、政府規劃方的人聚會交流。

雖然是第二次來到這個美麗的城市，但是在這4個星期的時間裡，筆者對墨爾本的感官有了很大的變化。在頭兩個星期里，筆者被墨爾本多變的天氣搞得無所適從，一天四季名不虛傳，而且乾燥的天氣更是加重了筆者的花粉症。

但是在跟不同的本地朋友交流、聚會中，筆者也不知不覺的愛上了這個美麗的城市。

相比高差變化極大的悉尼，墨爾本整個城市的等高線變化不大，很適合人們步行，星羅棋布的小巷子帶來了跟悉尼很不一樣的感受，文化氣息比起悉尼濃厚了好多。

規劃：

如上圖：墨爾本除了南面的菲利港，整個墨爾本呈現大三角型的交通網路，這個巨大的三角型其實就是一個巨大的核心商務區。由於沒有了悉尼那麼大的地形差別，在墨爾本市中心周邊的小區，擁有大量的土地可以釋放出來做建設，這也導致了地塊的需求沒有悉尼那麼大。

從這張圖片還可以看到，墨爾本很大一片區域都擁有海景，並不像悉尼只有東岸才有海景。筆者曾經和的士司機閑聊兩個城市的區別，司機說在墨爾本即使是大晴天，人們也不像悉尼的居民一樣喜歡去海邊，因為不知道什麼時候就會刮大風。

建築：

在墨爾本市中心常常可以看到很多奇形怪狀的建築，五彩繽紛，比起悉尼那千篇一律的房屋設計好看多了。可是作為住宅建築，大家千萬不要被迷惑了。

由於規劃要求不一樣，在2017年之前的住宅設計，墨爾本的設計規劃要求要比悉尼的寬鬆了很多，公寓的設計，是允許有暗房的出現，也就是其中一個卧室可以完全沒有對外的窗戶。這個也變相的極大降低了墨爾本公寓大樓建造的成本。

在2016年年底，這一點開始被改變，一個類似與悉尼的apartment design guide在墨爾本開始被採用，這個對於公寓設計的要求有了很高的提升。可以預期的是從現在開始墨爾本公寓的造價會被大幅提升，這個對於二手公寓樓的價格也會帶來相應的影響，特別是對於一些極少親自到現場觀看過房子的投資客來說，這是很需要注意的一點。

另外就是建築質量的監控，朋友告訴筆者，在boxhill的一個公寓，頂層penthouse 在大風天能聽到風通過窗縫的而造成巨大的噪音。

而別墅的建築，二層外牆基本使用一種不太堅固的板材，這類板材是不能用在首層的，因為不耐撞。

宜居：

筆者在這四周里接觸到好幾個從悉尼移居到墨爾本的朋友，最大的感觸是他們在悉尼生活的壓力感少了很多。相比在悉尼生活的時候，他們可以安心的花更多的時間在工作之外。

這一點在於房價相比悉尼低廉了好多，五六百一周的租金可以在很靠近city的地方租到一個兩房的公寓，甚至是別墅。具體租金和房價大家可以參考一下domian上的資料。在city裡面吃喝也是很便宜，午餐、甚至晚餐都有10塊一下吃得飽的餐館，還不是快餐。

同一家公司，悉尼的辦公室每天到6、7點都還有超過一半同事在工作，而墨爾本的辦公室，一到5：30基本上大半的同事就已經收拾行裝回家了。

適宜的物價水平讓墨爾本人民可以很開心的享受生活，也就不難理解為什麼墨爾本會連續7年成為世界最佳居住城市了。

2投資的地點選擇？好區的定義

近年來的房地產絕對是一個全民投資熱點，如果不把錢投資到房地產里總覺得資產在嘩嘩嘩貶值。筆者自己就有這樣的親身感受，每個周末看到拍賣的周報，每個星期都收到周邊中介給我們塞的廣告都能切身感受到房價在嗖嗖嗖的往上漲。

不知道各位有沒有這樣的感覺，這種情況從2009年全球性的金融危機之後就開始了。當年澳洲的總理還是Kevin Rudd陸克文，為了應對全球性的金融危機，他提出要建立大澳大利亞計劃，引入大量移民，而通過高素質的移民帶來龐大的基金和技術力量，同時開始大量的基建項目引入國際資金來緩解國內的金融危機。

在這個前提之下，悉尼開始了紅紅火火的大基建時代，西北鐵路，從2007年開始立項，然後在2008年被西北地鐵所取代，緊接著在2009年又被CBD 地鐵的第一期所取代，然後更是擴展到了CBD 地鐵第二期項目（又稱為西部地鐵）；然後最終在2011年再次立項恢復為西北鐵路，但是卻轉化為單層火車，其實就是變相的地鐵項目。

進而引申到2015年開始的悉尼地鐵項目，從西北的Rouse Hill 連接到北岸重鎮Chatswood，然後經由地下通過Crows Nest 然後是市中心的Barangaroo，Martin Place，central station，waterloo，一直到Sydenham Station然後連接現有的西南鐵路網，至此，一條從西北商業園區到下北岸與市中心的商業核心區，再到西南傳統勞動力住宅區域的高速鐵路網路開始形成。

經歷過中國改革開發的朋友都應該聽過一句話，想要財通，必要路通，路通財通。西北地區在2011年之前都只是賣房中介口中一個熱點區域到現在的火爆商區，甚至更影響到了更西北的Box Hill，Schofield 等區域。

隨著Sydney metro開工的日益臨近，可想而知的是這一條地鐵線沿線物業的增值潛力有多麼的巨大。有閱讀過上一篇文章的朋友，應該記得墨爾本的交通流線呈一個巨大的三角形，並且中間有多條縱橫南北和東西的幹道連接。

悉尼目前是希望通過悉尼地鐵形成一個大的半弧形把整個悉尼連接起來，然後通過輕軌把西北跟Parramatta連接，估計未來等西南發展起來後還會把西南地區連接起來，從而形成一個巨大的弓字型交通樞紐，加上中間Parramatta river和M4來把Parramatta跟現在的悉尼市中心緊密聯合起來。

如此一來將會完成整個悉尼的經濟發展主動脈。

這個過程還需要大約10～20年才能完成（如果期間政策沒有任何改變的話），換句話說，房價理論上還有10～20年甚至更長的時間增長。隨著基建的改善，伴隨而來的更多的是聽到越來越多的區域被rezoning，房屋的容積率在不斷增高，房東的心理價位也是不斷的水漲船高。

其實這也是為什麼房價居高不下，但是又不能持續發展的主要原因了。

從2014年開始，筆者開始在幫各大開發商做開發的可研究性報告，有過億的開發，也有幾百萬的開發，那一段時間地價雖然不斷的攀升，但是還算是比較理智的。

作為開發商去買地開發，只要不是遇到太過貪婪的房東，基本做開發還是有利可圖的，每年10%的投資回報基本是可以達到很大程度的保證的，虧本的很少。

但是從2016年開始，房東的開價開始偏於不理智，開發商的利潤點一直在下降，基本做十個可研究報告，有一半是不可行的，一直到2017年，可行性報告做下來基本就沒有一個是可行的。

下北岸某區域，幾套房子聯合賣地，筆者幫其中一個開發商做了一下簡單的可行性研究，根據Council的LEP和DCP要求做了一個初步的設計分析。然後開發商根據這個去競標，卻發現投標價格對比贏家低了好多。

這個一度讓筆者對自己的設計產生了懷疑，直到最後發現原來贏家預計能做的套數比筆者的方案多出了50%，原因是某設計公司覺得可以去設計超出LEP和DCP要求的方案（意味著需要上法庭來解決）。

這個風險極高，筆者後來與所協助的開發商討論過這個可能性，開發商都覺得他們不會冒這個風險。姑且不論是否筆者水平有問題，其實這樣的高房價其實慢慢已經不被市場、開發商所接受，這個可以從2017年7月之後的房屋拍賣趨勢看出來。

2017年9月30號的拍賣結果更是過去5年里第一次房價有跌幅。

房價現在位於我們平常所說的高點，甚至是一個拐點，未來的房價不一定會暴跌，也不太可能會狂跌，但是漲幅必然會慢下來的，我們又要如何去尋找比較穩妥的增長點呢？

從結構布局上考慮如何挑選房產：

我的回答是：地點、地點、地點，這永遠是房地產投資的鐵律。

下面筆者來舉兩個例子來為大家分析一下：

例子一：下北岸重鎮Chatswood。

這個被稱為悉尼的小香港，小韓國的區域，聚集了大量的華人和韓國人，房價在過去十年一直呈上升趨勢，即使在大家對房價有所擔憂的情況下，Chatswood的房價還是沒有受到影響。

08年、09年的時候，每到周末Chatswood的路上就人頭涌涌，感覺就是回到了國內的步行街一樣。

現在情況更是擁擠，即使在工作日人流不減，午休時間去餐館吃飯也很難找到位置，food court開了一個又一個，westfield 以前只有樓上一個，加上mandarin centre一個，而到了2017年的現在在火車站樓上有一個（13、14年開幕的），火車站外面有一個小的，Westfield 樓上有一個、樓下有一個（15、16年時候改建加的）、Chatswood chase的底層也改成了food court （大約是08、09年的時候改的）；而且步行街的範圍也一直擴張Spring Street以前是可以跟Victoria ave連通的，現在都已經封了起來做步行道。

大家可以看看下面一張舊的鳥瞰圖，應該是大約2010年左右的鳥瞰圖：

大家在看看2017年的的鳥瞰圖：

紅色部分是這4、5年來的上規模的新發展，而黃色部分是未來已經知道會發生的新發展：

（此圖片版權歸Tony Tang所有）

為什麼作為一個價格已經不便宜了的區，房價已經屬於高位的時候，開發商還敢再次投資呢？而且這個投資的力度是持續性的，這不僅僅是因為Chatswood本身擁有比較成熟的社區，更多的是他的交通網路：

大家可以看看下圖：

紅色的是鐵路線，這裡是兩條鐵路線的交匯、換乘處，也是未來悉尼地鐵與現有鐵路的交匯換乘處。

綠色的是城市幹道，蜿蜒的是Pacific Highway ，是上北岸到市中心的必經道路，而橫穿東西方向的是連接到Macquarie 和ryde 商業圈的主幹道Fullers Road到Deli Road，並且連接到M2高速公路。另外一點在地圖上看不出來的是Chatswood這東區是下北岸里少數擁有比較多平地的區域，建造費用比起其他區域會相對低廉一些。

在悉尼除了市中心很難找到像Chatswood 一樣擁有兩個大型商城Westfield 和Chatswood chase，Myer 和David Jones，Woolworth、Coles（兩個），和Aldi 並存，並且都能生存的下去的區域。

而且中、小學的實力在整個大悉尼地區也是屬於排名前100的學校，小學的排名最近幾年更是節節上升，最高一次在全悉尼的公立學校里排名第6。只是由於學生人口暴漲，甚至超出了可容納人數上限的50% （設計可容納學生人數為800人，現有學生人數為1200人），最近排名有所下降。

Chatswood 房價的火爆甚至已經達到了非常瘋狂的地步，公寓樓一房能賣出100萬，兩房賣200萬，三房賣300萬。而且在可見的將來，這個價格並不見得會降下去。

但是如果從開發商的角度來看，Chatswood 的購地成本已經非常的高了，如果現在入市，除非當地政府有大的rezoning，不然會很難有比較好的利潤收入。

另外限制Chatswood rezoning的情況就是學校，雖然小學非常不錯，但是正如前文所說，小學所能容納的學生人數已經超額得很厲害了，Willoughby council即使想要做rezoning也需要好好考慮了。

接下來談一談另外一個比較熱門的地區，Macquarie Park。

這是另外一個區域既有鐵路，高速公路圍繞，交通非常方便的區域：請看下圖：

Epping Road和Lane Cove Road都是悉尼非常繁忙的交通主幹道，加上一條擴建中的M2高速路，三條主要幹道為Macquarie Park提供了很好的交通便利。加上Epping to Chatswood Rail Line 這一條地下火車線，對於這個區域來說更是如虎添翼。

北面的麥考利大學和麥考利大學醫院為這個區域帶來了高素質的專業人士，所以這一片區域很受年輕家庭和專業人士的推崇。下圖黃色區域，其實跟Chatswood是很類似的，都屬於商業和住宅共同喜愛的用地，交通方便，可供開發的地總體來說還算平整。

在跟麥考利大學一街之隔的Macquarie Shopping Centre屬於一個中端的購物「商城」，不僅僅是商業，更有娛樂，地下有個很大的真冰的溜冰場，樓上還有兒童聚會的小型遊樂場。

跟Chatswood 比起來，Macquarie Park曾經是以商業為主，對於住宅來說是一個新生區域。缺乏的是基礎配套建設，例如：學校（中小學），醫療中心，但是筆者相信隨著人口密度的增加，這一類的配套會慢慢的完善起來。

可以預計的是一旦這個區域開始有學校和醫療中心的配套之後這個區域會成為另外一個Chatswood。從上面兩個例子總結起來，選投資的地點需要考慮以下四個主因：

1. 交通方便：最好位於至少兩個方向公路的交匯處（例如Chatswood的南北pacific highway和fullers road），並且有鐵路配套的區域；

2.地勢平緩：在整個大悉尼都是高低起伏不平的地勢里，Chatswood 位於Pacific Hwy東面的區域屬於非常平整的地域；Macquarie Park在M2和Epping Road之間的地塊也是屬於比較平整的區域；

3.購物方便：大的商城為周邊區域的群眾帶來了極大的便利；

4.教育：不得不說的學校因素，Chatswood Public School的排名和Macquarie 大學對於這兩個區域的熱捧程度起到了推波助瀾的作用。

對於住宅來說，交通方便、地勢平緩和教育支持，其實已經是很大的一個房價支撐點；另外對於商業發展來說，也是一個很大很重要的區域，這就變成了這是一個商業與住宅共同搶地的局面。

如果大家對Burwood和Strathfield 這兩個區域熟悉的話，就會發現Burwood 區的發展已經從落後與Strathfield到現在追上並有了超於的勢頭。

這個是因為除了交通以外，Burwood相比Strathfield的總體地勢更平緩，購物設施更新、更多元化有關。

3問答

（1）公寓開發與投資的改變趨勢？

（2）澳大利亞買房的福利？

（3）澳洲目前政府政策對外國人如何限制？

以上問題完整答案，可以掃描下方二維碼，訂閱本專欄，聽音頻、還是看文稿任你選擇。