房產證寫你名字，房子未必是你的？

最近，朋友圈瘋轉一篇「科普」小文，單看標題就很惹眼——「房產證上的名字，有木有你並沒什麼用！」

如果真的沒有用，那爸媽用了大半生積蓄幫咱買的房，就算寫著咱的名字，結了婚難不成就不是咱的了？先別慌，這麼大的事兒，先聽一聽律師的解釋。

一、房產證上只有一人名字時

1.結婚前他全款買了套房，這房子是他的？

解答：必須的。

根據新《婚姻法》規定，婚前全款買的房屬於婚前個人財產，結婚後也不會自動轉化為夫妻共同財產。所以，萬一他結婚了，夫妻感情不和出現離婚，這套房子仍屬於他一個人。

2.結婚前，他貸款買了套房。這房子還是他的？

解答：那可不一定。

實際生活中，這樣的買房模式最常見：男方或其父母支付購房首付款，房子登記在男方名下，婚後夫妻雙方共同償還貸款。

那麼，一旦夫妻雙方離婚了，房子怎麼分便成了難題，男方主張房子登記在自己名下，房子當然歸自己所有；女方主張婚後用夫妻共同財產償還貸款，房子當然也有自己的份。

《婚姻法司法解釋三》第十條規定，夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款並在銀行貸款，婚後用夫妻共同財產還貸，不動產登記於首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。

依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方個人債務。

雙方婚後共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。

由上述規定可知，該情況首先應當由夫妻雙方協商處理房子，協商不成的，房子歸男方所有，以後的貸款也由男方償還，夫妻共同還貸期間房子增值部分由男方對女方予以補償。

此種處理方式應當說既兼顧雙方利益，同時又體現了不動產權屬以登記為準的基本原則，不失為一種合法合規、合情合理的分配方式。

3.婚後他爸媽全款買了套房，登記在了他名下。這房子肯定是他的？

解答：是的。

根據《婚姻法司法解釋三》第七條，婚後由一方父母出資為子女購買的房子，產權登記在出資人子女的名下的，可按照《婚姻法》相關規定，視為只對自己子女一方的贈與。也就是說，這房子還是他的哦。離婚時，另一方無權要求分割，咋說，連牆角都分不到。

4.婚後夫妻雙方把一方婚前取得的房產變賣後，又添加部分款項購買了房子，房子是婚前買房子的？

解答：不一定！

實踐中，此種情形也比較常見：男方婚前購置房產，婚後女方以地角不好、面積偏小等理由要求換房，男方不得已賣掉婚前購置的房產，又添加部分款項購買了房子，但房產證上仍是其個人的名字，一旦離婚，該房子如何分割就面臨很大的問題。男方認為，該房子是其婚前個人財產的轉化，並且現在房產證上仍舊是自己的名字，該房子理應屬於個人財產；女方則認為，該房產屬於婚後取得，應當屬於夫妻共同財產。

《婚姻法司法解釋一》第十九條規定，婚姻法第十八條規定為夫妻一方的所有的財產，不因婚姻關係的延續而轉化為夫妻共同財產。但當事人另有約定的除外。

根據上述規定，夫妻一方的婚前個人財產不因婚姻關係的存續而轉換為夫妻共同財產，男方婚前購置房產，婚後售出後添加部分款項購置了新房子，房產證上仍舊是男方的名字，此種情形屬於男方婚前財產形式的轉化，而財產的性質未發生變化。

因此，婚後新購置的房產仍屬於男方的婚前個人財產，另行添加的部分款項如無證據證明系男方的婚前個人財產，則應認定為夫妻共同財產，在離婚時由男方以其個人財產對女方予以補償。

二、房產證上寫著兩個人的名字

1.戀愛期間男方父母出資買房，登記在未婚夫妻名下，這房子歸他兩？

解答：不一定！

實踐中，這樣的買房模式也很常見：男女雙方處對象多年，但是暫未登記結婚，為了避免結婚以後添名的麻煩，房子直接登記在未婚夫妻雙方名下，一旦感情出現裂縫，男方主張房子是自己父母出資購買，房產證上加上女方的名字系以結婚為目的，現結婚的目的未實現，房子應當屬於自己單獨所有；女方主張房產證上有自己的名字，應當視為男方對自己的贈與，自己當然是共有人，雙方未約定份額，因此應當平均分配。

對上述問題，男女雙方說的都有一定的道理，從國家層面尚未統一的規定對此予以明確，但個別省市都出台相關規定，對其管轄範圍內發生的此類案件規定了相對明確的標準。

比如，《上海市高級人民法院關於審理分家析產案件若干問題的意見》第五條規定，從不動產登記的角度分析，房屋已經確定為戀愛雙方共有。雙方終止戀愛關係分割共有財產，符合重大理由需要分割的情形。

共有關係終止時，對共有財產的分割，有協議的按協議處理；沒有協議的，應當考慮共有人對共有財產的貢獻大小，適當照顧共有人生產、生活的實際需要等情況，合理確定未出資方的份額，一般以10%到30%的份額為宜。

全國範圍處理此類問題的方式也都參照上海的做法，即確定房子屬雙方共有，但未出資方所佔的份額較小。此方式屬於「按登記確定所有權人」和「按實際出資確定所有權人」兩種確定所有權方式的折中，是法律為了充分考慮雙方當事人的利益而作出的妥協。

2.倆人一起貸款買的房子，是他倆的？

解答：是的。

如果這房子是他婚前貸款買的，婚後又加上了她的名字，那婚後這房子增值的部分和共同償還貸款的部分，除夫妻雙方另有約定外，應當視為共同財產。如果這房子是倆人結婚後湊了首付，一起貸款買的，那自然是共同財產，歸倆人了。

3.這房子是他父母出錢買的，但寫了他倆的名字，這房子是他倆的？

解答：如果沒有「借條」，這房子就是他倆的。如果這個情景是真的，那麼這房子將倍認定為他倆的共同財產。

如無「借條」等其它證據，父母的出資也將被認定為贈與夫妻兩人的，歸雙方共有，即便是他倆鬧離婚，父母也無權索回出資錢款。

4.男女雙方戀愛期間共同出資買房，但未辦理房產證。

生活中，戀愛中的男女已將結婚排上日程，與開發商簽訂預售合同購置了婚房，並共同出資支付了首付款，但房屋交付前由於各種原因而分手的事情比比皆是，這時購置的未交付的婚房如何處理呢？雙方都覺得該房子不吉利，主張對方給予其一定的補償，房子歸對方所有。

此時，該未交付的房子應當認定為男女雙方共有，由於未約定份額，通常視為按份共有，按照當初各方在支付的首付款中所佔的份額，確定各方在該房子中的份額。份額確定後，會出現以下三種情況：

（1）如果一方主張單獨取得該房子的所有權，由其按照目前的市場價格乘以對方所佔的份額，減去對方已支付的首付款所得的差額，對對方予以補償，剩餘貸款由其繼續償還。

（2）如果雙方均放棄房子的所有權，由法院主持對該房子進行拍賣，所得價款償還貸款後，雙方按份額分配。

（3）如果雙方均主張房子的所有權，由雙方競價，出價高者按照第一種情況所述的方式對另一方進行補償。

三、房產證上有第三人名字

解答：先析產再分割。

房產證上除了有夫妻雙方的名字外，還有子女的名字，或有父母的名字。

這樣的情況，法院一般不會將其主動追加為第三人，而是會根據當事人的申請，對房屋部分的財產分割不予審理，由當事人另案起訴；或者根據當事人的申請，將案件中止審理，告訴當事人另行提起析產之訴，後根據析產的判決結果，對夫妻共有部分的房屋進行分割。

四、各種過戶成本哪種最合算

當然房產證上都寫父母的名字，那又會面臨另一個問題：未來過戶的成本。這個問題幾乎每個家庭或早或晚都會遇到。據了解，房產過戶分贈與、買賣、繼承幾種方式，究竟哪種最便捷，哪種最省錢？

1.繼承法

主要費用：繼承權公證費。按照繼承人所繼承的房地產的評估價的1%來收取，最低不低於200元。

這種方法的有點事稅費最低。繼承的房產沒有營業稅、個稅和契稅。繼承人憑遺囑辦理繼承權公證，憑繼承權公證書到房管局轉名即可。

但缺點也顯而易見：手續繁多跑死人。繼承房產需要滿足三個條件：

第一：證明自己有繼承房產的法律資格，或是法定繼承人，或是遺囑指定繼承人。所謂法定繼承即法律規定的遺產繼承人。遺囑繼承必須是遺產人逝世錢曾做過公證的遺囑才有法律效力。

第二：遺產應當是被繼承人生前屬於個人所有的財產。

第三：因遺產是所有繼承人的共同財產，房產的分割協議，需要每個繼承人同意並簽字方可生效。

從上述規定可見，採用繼承法過戶房產，繼承人需要辦出各種證明，期間要花費大量的時間和精力。

2.贈與法

主要費用：個稅 契稅 公證費。直系親屬贈與免個稅；非直系親屬贈與視同買賣，需要支付個稅，即房產交易盈利部分的20%或房款的1%（房產證滿5年並且是唯一住房的可以免除）。此外還有契稅3%和公證費1%。

需要提醒的是，以繼承法和贈與法過戶房產，繼承人或受贈人日後賣出此房時，如房產證年滿5年且是唯一住房，可免徵個稅。否則，將計征20%個稅。

3.買賣法

主要費用：營業稅 個稅 契稅。在房產過戶中，買賣是最常見的方式，也是操作較為便捷和安全的方式。但是如果買入價比較低的話，日後出售時賣出價與買入價的差額會增大，再出售時則需要繳納更多的稅費。

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