新加坡、德國模式：建立階梯化住房供應體系

05-27

作者：興業地產閻常銘

1、新加坡：以廉價組屋為核心的階梯化供應體系

新加坡是住房自有率最高的國家，真正實現了「居者有其屋」。根據新加坡統計局數據顯示，2016年新加坡住房自有率高達90.9%。如此高的住房自有率得益於新加坡獨特的組屋制度，新加坡超過80%的家庭居住在政府提供的組屋裡，其中超過94.4%的家庭擁有組屋的產權；只有20%的家庭通過購買或租賃私人住宅解決居住需求。

新加坡模式的核心是廉價組屋，並形成「廉租房→廉價房→私人住宅」的階梯化供應體系。其中，廉價房覆蓋總人口的比例在77%左右，是最多數新加坡居民的選擇。HDB是組屋唯一的供應方，實現申請、建設、交付、轉售各個環節的嚴格把控。保證組屋的供應數量、質量，確保組屋是用來住的，嚴打投機行為。

新加坡模式的成功在於真正做到「居者有其屋」，成功的關鍵在於政府直接支持、獨家供應，保障供給充足、價格低廉，並且監管嚴格。

1.1保障組屋供給充足

組屋唯一供應方——HDB（建屋發展局）成立於1960年，當時新加坡剛實現自治，面臨嚴重房荒問題，只有10%的居民擁有像樣的住宅。HDB成立之初就擔負著解決居民尤其是中低收入居民的居住問題的使命，為居民提供廉價住房。為此，國家發展部賦予HDB徵用土地、建造組屋、出售和出租、提供住房貸款等職能，全權負責組屋建設。自成立至今，HDB組屋覆蓋人口比例從9%提升至82%，其中超過90%的居民擁有組屋的產權，累計建成超過100萬套組屋，分布在新加坡各個地方，成為新加坡的特色和象徵。

供給充足的關鍵是土地和資金，HDB的土地和資金由政府保障。一是土地：新加坡超過80%的土地為國有和公有，且政府具有強制征地權用於國家建設。因此政府可以給HDB供地，HDB也可以強制征地，征地價格由國家確定，遠低於市場價。二是資金：政府是HDB長期貸款的主要供給方。根據HDB年報顯示，HDB資金來源包括，1）政府貸款，期限長達10-30年，貸款利率為2.5%-4.5%；2）銀行貸款，期限低於5年，貸款利率0.9%-1.5%；3）發行債券，5-10年，利率1%-4%。2016年，三種資金來源佔比為：32.7%、15.1%、52.2%。政府提供土地和資金，保障組屋供應充足；並且土地和資金的成本較低，保障HDB具備向居民提供低價租賃住房和自有住房的能力。

HDB統一管理和預購制度保障組屋供需合理。由於政府是組屋唯一提供方和管理方，組屋的申請購買都在HDB系統上登記，政府根據申請情況，能夠了解供需是否平衡，合理制定供給計劃。目前HDB管理組屋存量101萬套，新加坡家庭數量126.36萬戶，收入低於14000新元（符合組屋申請收入條件）的家庭數量約96萬，能夠滿足中低收入居民需求。在新加坡，首次購買組屋的居民基本都能滿足需求。組屋的申請有三種方式，一是預購組屋（BTO：Build-To-Order），申請數量超過規劃公寓數量的50%時，動工建造，有一定等待期限；二是剩餘組屋銷售（SBF：Sale of Balance Flats），積累夠一定的存量之後，發布銷售，現房無需等候；三是ROF（Re-Offer of Balance Flats），餘量組屋的再銷售。根據HDB年報顯示，BTO是主要的方式，2016年佔比約65%。這種預購制度保障了申請人能夠購買到組屋，同時也避免組屋過度供應。

1.2、保障居民負擔能力

組屋價格低廉，貸款支持充分，保障居民有負擔能力。新加坡組屋制度是為了保障「居者有其屋」，因此普通家庭是否有能力購買組屋至關重要。組屋有租賃和購買兩種類型。購買為主要方式，有新組屋和二手組屋之分。新組屋直接從HDB申請，不滿足新組屋申請條件的家庭只能購買二手組屋。二手組屋的價格和波動都高於新組屋，但經過我們測算，新組屋和二手組屋的價格對普通家庭來說，都不高。

一方面是組屋價格低廉，廉租房和廉價房的價格都在普通居民承受範圍內。

（1）廉租房，租金極低，解決最低收入家庭的居住需求。

根據HDB年報顯示，2016年在管組屋中，5.6%是租賃，整體佔比較低。目前廉租房只有1-room和2-room兩種戶型。申請條件：沒有住房，且是新加坡公民，單身年齡不得低於35歲，家庭月收入低於1500新元。我們根據收入和租金測算，廉租房租金不到收入的10%，對低收入家庭來說，是非常大的優惠。

（2）廉價房，解決最普遍中低收入家庭的需求

組屋戶型豐富，滿足多樣化需求。居住在組屋的家庭中，94.4%擁有組屋的產權，產權期限為99年。大致測算，新加坡約有77%的家庭住在廉價房裡，即購買組屋解決居住需求。組屋大小從2-room到5-room不等，還有多代同居的3Gen類型和設施更加完善的EC（執行共管公寓），滿足不同家庭的需要，在組屋內部實現階梯供給。

組屋有嚴格的申請條件，以收入為核心評判標準，保障中低收入居民居住需求的同時，預防各種可能出現的投機行為。嚴格將高收入和擁有住房的家庭排除在組屋市場外，保障組的居住用途。二手組屋申請條件在居民身份和收入條件上有所放鬆，與新組屋申請條件相比，二手組屋申請不設收入限制，新加坡公民和永久居民都有資格申請，但2013年起新增永久居民須等三年，才能購買。其他申請條件與新組屋相似，依然要求家庭不小於21歲，單身不小於35歲，以及沒有組屋和私人住宅的產權。

新組屋價格由政府以收入為標準制定，漲幅和波動都比較小，保障居民有負擔能力。根據公開資料顯示，新組屋的價格通常根據居民的收入水平制定，新組屋的價格從20萬新元到40萬新元不等，約人民幣97萬元到194萬元。

二手組屋的價格基本是由買賣雙方商定的。我們測算，新組屋的價格是二手組屋價格的約50%-70%的水平，是私人住宅的20%-30%。無論是新組屋還是二手組屋，價格均在居民的承受範圍之內。我們測算普通居民家庭購買新組屋需要2.5-3.5年，購買二手組屋需要4.5-6年，居民購買組屋的壓力並不大。

另一方面，金融支持充分，進一步保障居民購買能力。

居民購買組屋，可以獲得金融支持，主要包括HDB和銀行的抵押貸款，以及公積金支持。首付比例最低只有90%，且公積金可以用來支付首付和按揭。

（1）HDB貸款

居民從HDB取得貸款，最高貸款比例為購房價格的90%。首付款的10%中，有5%必須用現金支付，其餘可以用公積金支付。

HDB貸款只限於購買組屋的家庭，購買私人住宅不可使用HDB貸款。貸款利率按照中央公積金利率上浮0.1%浮動計息。每月償付按揭金額不超過收入的30%，貸款期限最長25年，或者到購買者65歲。

資格：至少一個購買者是新加坡公民；
收入：單身不超過6000新元/月，家庭不超過12000新元/月，多代家庭不超過 18000新元/月。
產權剩餘期限：不低於20年。
其他：申請日前30個月內，沒有其他房產。

（2）銀行貸款

最長貸款期限為30年，最高貸款比例為80%。銀行貸款沒有收入上限設置，不滿足HDB貸款條件的家庭可以從銀行取得貸款。

（3）公積金制度

公積金：是一種強制儲蓄制度，員工需要繳納20%的薪酬到個人公積金賬戶，僱主需要繳納17%到員工賬戶。公積金可以用來支付首付和償還按揭。

1.3、嚴格限制投機行為

嚴格的申請條件和退出機制，保障組屋用於居住而非投機。

申請條件保障組屋用於解決中低收入家庭的居住需求，防止投機。組屋申請嚴格的收入條件限制，將高收入家庭「擠出」到私人住宅或二手組屋市場。產權條件將擁有私人住宅的家庭排除在組屋市場之外，確保組屋不能成為高收入家庭資產升值的工具。只有兩次申請新組屋的機會，以及同時只能擁有一套組屋的限制，防止投機佔多，而組屋和私人住宅巨大的差價，保障組屋是申請家庭能夠負擔的最好居住條件，保證組屋的居住用途。

嚴格的出租和轉售條件，進一步避免投機行為。組屋居住五年之內不可出租，五年之後允許騰出半套出租，但房主必須與房客合住。而轉售的限制更加嚴格。未住滿五年必須原價賣給HDB；住滿五年，繳納10%-15%的附加費後，獲得完整產權，可在二手組屋市場公開出售，但整個過程須在HDB登記。

此外，新加坡法律規定，如果弄虛作假騙購騙租，會受到罰款、監禁或兩者兼施的懲罰。

1.4、新加坡模式是階梯化供給，不是打壓房價

新加坡模式是實現住房階梯化供應的手段，而不是為了打壓房價。在新加坡組屋覆蓋率提升到80%的過程中，私人住宅價格上漲明顯。並且，相對市場化的二手組屋，價格也呈上漲趨勢。

新加坡私人住宅的價格很高。中部地區房價中位數是15000新元/平方米；非中部地區房價中位數10000新元/平方米。是二手組屋價格的2-3倍，是新組屋價格的3-5倍。新加坡核心區域烏節路附近均價高達28000新元，超過13萬人民幣/平方米。

從價格走勢來看，新加坡私人住宅價格整體呈上漲趨勢，1975-2017年，房價上漲超過14倍，1991-2017年房價漲幅高達228.5%，與美國水平相當。可見，保障住房的供給，並不會帶來市場化商品房價格的下跌。私人住宅由於能享受資產增值的收益、配套設施和服務更好，是高收入群體的選擇，也是具備購買私人住宅的家庭爭取達到的選擇。家庭月收入在10000-14000之間，具備購買組屋的收入條件的家庭，有20%選擇購買私人住宅，這表明，雖然組屋保障完善，但私人住宅的增值空間和完善配套仍然是中高收入居民的選擇。

2、德國：以租賃為核心的階梯化供應體系

德國是租賃比率最高的國家。根據德國聯邦統計局數據顯示，德國租賃比率高達54.5%。超過一半的德國人都是通過租房來解決居住需求。而核心城市柏林租賃比率甚至達到85.8%，漢堡達到77.4%，不來梅達到61.2%。遠高於其他發達國家及核心城市。

德國將房地產業作為福利產業而非支柱產業，保障居民的需求。德國的住房制度被認為是最成功的，一方面是因為住房供給充足，保障完善，切實解決居民住房問題；二是房價穩定，漲幅和波動遠小於其他發達國家。德國模式的關鍵在於住宅供給充足、租賃保障完善以及打擊投機和暴利行為。

2.1、鼓勵多方參與住房建設，保障供給充足

德國二戰後初期，住房供給嚴重不足。1949年德國房戶比不到0.65，面臨嚴重的房荒，德國通過《住宅建設法》對社會住宅和自有住宅的建設給予貸款、補貼、土地供給、稅收等方面的優惠，鼓勵住房建設。1978年時，德國房戶比達到1.21。住房供給出現富餘，此後隨著家庭規模小型化、移民潮（難民潮）等富餘住宅被消化，房戶比基本處於略高於1的合理水平。

與新加坡政府壟斷組屋建設不同，德國鼓勵私人、開發商、合作社等多主體建房，而市政建房佔比很小。根據德國統計年鑒數據顯示，德國存量住房最主要的構成主體是居民家庭，佔比64.3%，其中自住比例為41.9%，出租比例為22.4%。而專業供應商及小型物業企業、住房合作社、市政及教堂佔比分別為23.5%、5.4%、6.8%。政府直接供給的比例非常小，通過給予其他主體貸款優惠、稅收優惠等，鼓勵其他主體參與住房建設。

而我們進一步估計租賃市場各供應方的供給比例為：居民家庭38.6%，小型物業公司、專業供應商40.4%、住房合作社9.3%、市政及教堂11.7%。其中，市政及教堂提供廉價的租賃住房；住房合作是集中建房、低價租賃給社員；而居民、專業供應商、物業公司則是以市價出租，享有物業增值的收益。德國租金收益率一直穩定在4%-5%的水平，而近期德國長期國債收益率只有0.35%，存款利率也只有0.3%，1995年以來多數年份在3%以下。因此業主有足夠的積極性將房屋出租，獲取穩定收益。

住房供應方1：居民家庭

居民家庭是最重要的房屋供給方，佔比超過64.3%，也供給了租賃市場38.6%的房源。1956年《住宅建設法》對自有住宅建設進行扶持，主要措施包括提供土地、提供貸款支持和利息補貼，給予稅收減免等優惠。目前，主要的扶持措施為：（1）建房費用可在最初使用住宅的8年內折舊40％，從而降低房主應納稅的收入；（2）申請建房的貸款也可從應納稅的收入中扣除。此外，財政還給予收入較低的購房人不同程度的購房補貼，超過80%的德國人都可以享有不同額度的補貼。

德國支持居民自建住房的主要金融措施是住房儲蓄制度。居民與銀行簽訂住房儲蓄合同，每月存入一定金額，存款額達到合同額的40-50%時，按照存款額、存款時間的長短等先後順序，可獲得貸款資格，貸款採取固定利率，存4%貸6%。

住房儲蓄制度的其他獎勵措施：（1）儲蓄獎勵：低收入家庭存款達到一定額度獲得10%的獎勵；（2）建房/購房獎勵：通過住房儲蓄建房，政府給予貸款總額一定比例的貸款補助。

住房供應方2：小型物業公司、專業供應商

小型物業公司和專業供應商供給租賃市場40.4%的房源。1950年和1956年為鼓勵大型住房企業承擔住房建設，《住房建設法》對私人主體興建社會住房予以政策支持，給予長期低息貸款和補貼政策。但是約定在貸款未到期前，按照成本價房租租給政府指定的家庭，貸款到期償還後，房租可以市場化。該項政策2001年廢止，受資助的保障房基本轉為市場房。構成住房供給的主要力量。

目前，市場化的供給方主要包括私人住房公司、保險公司、信用機構、房地產信託基金及其他住房物業機構，等等。以市場價租給租戶，賺取穩定的租金收益。

住房供應方3：住房合作社

住房合作社占租賃住房比例的9.3%。住房合作社普遍存在於歐洲。具體模式是集中建房，集中持有，低價租給社員使用。居民加入合作社，將錢存入合作社，存款達到一定規模後，獲得租用合作社房子的資格。具體方式是，加入合作社，建房前每個會員繳納一次性會員費，用作建造款，不足部分由政府提供貸款，住房建好後，每個會員按月支付房租，房租較市場價低。房屋所有權歸合作社，社員就有終身居住權，且居住權可繼承。並且由於德國合作社較多，社員可以更換不同的合作社。若期間退出、搬遷，合作社將退還此前所有房款。

在70年代之前，政府對住房合作社提供非常大的支持，如100年無息貸款等；70年代之後，德國住房問題初步得到解決，貸款期限縮短到10-15年，並且收取利息。1990年開始，住房合作社開始市場化，政府支持減少，吸引了一部分純粹投資人的進入，一部分社會合作社的建房也通過私有化轉給社員。實際上，住房合作商的住房貢獻遠高於7%。

住房供應方4：市政、教堂的社會福利住房

市政、教堂提供的住房占租賃市場的比例為11.7%，是德國的「廉租房」，保障低收入家庭的居住需求。在二戰後初期，市政住房公司除自己建設社會福利住房外，扶持其他私人主體建設社會福利房。目前，政府無須再提供保障住房。社會福利住房的租金相對市場租金有較大優惠，一般相當於市場租金的40-60%。福利住房面向低收入群體，沒有住房，當前住房支出占收入的比重遠高於30%，失業者、單親母親、殘疾人等可以申請。

2.2、完善租賃保障體系，平衡「購」和「租」

德國如此高的租賃比率，其中一個重要的原因就是德國租賃保障非常全面。德國的租賃保障體制不僅確保居民租得起房，也保障了租房和購房在權益保障、心理地位上的相對平衡。

保障居民住得起房：一是為最低收入的家庭提供社會福利房，佔德國總人口的7%左右，租金是市場租金的40-60%。二是通過住房補助金向低收入家庭提供貨幣補貼，使他們在支付房租之後，還可以維持基本生活。具體為，居民實際交納租金與可以承受租金的差額，由政府負擔；其中，居民實際交納租金要與家庭住房需要相結合，可以承受的租金一般按照家庭收入的25％確定。房租補貼的資金由聯邦政府和州政府各承擔50％。補貼比例約佔德國總家庭數的2%左右。這意味著德國在租房上的財政補貼並不多，租房家庭中，約85%的家庭無需依靠政府補貼，實現市場化選擇。

保障租賃權益：

（1）租金管制：德國將租金增長率控制在經濟增速之內。19世紀《住房租賃法》起初規定3年內房租累積漲幅不得超過30%，2012年12月規定房租3年內漲幅不得超過15%，2015年規定租金最大上漲幅度不得超過當地標準房租的10%。

（2）租賃合同保障：在期限上，房東不能隨意解約。德國租房合同分為有期限和無期限兩種，無限期合同保證了租房人能夠長久租住一處房產。租房合同的一方若想終止合同，通常須提前３個月通知對方。如果租期超過５年，須提前半年通知對方；租期為８年，須提前９個月通知；租期達到10年或以上，則須提前一年通知。

（3）租購同權：德國沒有戶籍制度，只要居民合法納稅就可享有本地公共服務。且公共資源分配比較均衡，以教育為例：德國沒有重點小學與普通小學之分，實施教師輪崗制，教育資源和師資力量均衡，同時對學校周邊的租金嚴格限制，禁止隨意漲價。

2.3、抑制投機行為

一方面，嚴格限制房地產開發商的定價行為，如果開發商制定的房價超過基準價價的20%，購房者就可以向法庭起訴，如果超過50%，就定性為「獲取暴利」，開發商將面臨高額罰款和最高三年徒刑的嚴厲懲罰。基準價由評估委員會制定，保障了房地產價格的合理性。這相當於一定程度上對房地產市場實施價格限制，確保房價的穩定。

另一方面，通過稅收政策限制投機行為。目前，德國很多州的地產購置稅近5%，公證費為0.8-1.2%，交易費3.5%-5%；持有稅為2%。購買和持有的稅費都比較高。轉售時，10年之內資本利得稅為25%。超過10年無需支付資本利得稅。

2.4、階梯化供給下，房價沒有下跌

德國以租賃為核心的階梯化供給並不是為了抑制房價，而是保障中低收入家庭有房住且住得好。在德國高租賃比例下，德國房價並沒有下跌，1970-2017年，房價上漲246.2%，複合增長率為2.0%。且近幾年上漲趨勢明顯，2016年漲幅達到6.5%。德國房價較低的增幅和較小的波動是德國貨幣政策、法律限制、按揭貸款體系等多方面因素造成的，但核心原因不是以租賃為主體的住房階梯化供應體系。

德國《住房犯罪法》限制開發商定價不能超過基準價的20%，相當於一定程度上控制房價，對穩定房價非常有效。而根據調查和統計顯示，德國住房自有率低的首要原因是居民也有購房壓力。德國房價雖然不高，但是由於德國銀行厭惡風險，首付比例較高，德國銀行根據購房者的收入、儲蓄和實質性抵押品來確定首付比例，最低為20%，通常為40%甚至更高。而德國住房儲蓄制度也是存款額達到40%-50%時才可獲得貸款，首付比例相對較高。而同時，德國租賃保障比較完善，真正實現租購同權，且租房相比買房更加划算，無須背負還款壓力。因此德國人在需要背負較大貸款壓力才能買房的時候，更傾向於租房。此外，德國以固定利率貸款為主、住房供給充足等原因，也對穩定房價起到一定作用。

3、對中國的啟示

新加坡和德國的住房模式，為我國長效機制的建立提供借鑒意義。新加坡組屋制度為中國共有產權房的供給、定價、申請條件、退出機制等方面提供參考意義，尤其是嚴格退出機制、嚴打投機方面。德國模式為我國租賃市場的發展提供參考，建立市場化機制，供給端措施鼓勵多元化主體參與，需求端完善公積金和補貼制度，保障居民住戶房需求。

目前，中國房價高企，需要建立長效機制保障中低收入居民住房需求。長效機制的目的不是讓房價下跌，而是實現住房階梯化供應。房屋租賃市場是階梯化供應中的關鍵一環，「加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度」，對城市發展、社會穩定等方面都起到非常重要的作用。我們持續強烈看好房屋租賃主題。

投資建議：我們認為地產長效機制建立的核心是階梯化供應體系，因此未來必然大力發展房屋租賃市場。首推世聯行，世聯行代表一個時代，是房屋租賃的絕對龍頭，同時我們認為長效機制的建立並不意味著將房價完全打壓下去，長期看好在一二線布局的龍頭地產公司招商蛇口、萬科A、保利地產、金地集團、新城控股。

風險提示：貨幣政策大幅收緊，政策推進不及預期。