保障房有「保障」么？ - 信力建的日誌 - 網易博客

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保障房有「保障」么？

時論酷評 2011-03-21 08:26:14 閱讀392 評論4 字型大小：大中小訂閱

房價已經成為眾矢之的，調控力度不斷加大效果卻不見佳房價依舊節節上漲，於是從中央到地方都把目光轉向了所謂保障房。剛結束不久的中央經濟工作會議上，對於2011年的房地產政策並沒有更多著墨，只是提出加快住房保障體系的建設。

住房和城鄉建設部12月初向各地發出《關於報送城鎮保障性安居工程任務的通知》，通知明確提出，2011年計劃建設保障性安居工程任務是1000萬套。而溫家寶總理在答網民問時，更保證今後5年將新建3600萬套保障房。3600萬且不管，我們先來看看今年這1000萬套靠不靠譜。

如果真修建1000萬套保障性住房的話，那就意味著比2010年的580萬套，增長72.4%。這張甚為驚人的任務單，這已相當於每年全國商品房銷量的總和。2009年全國的商品房銷量不過9.3億平方米，如果按100平方米一套房子折算，當年全國不過賣出了900萬套房子。2010年房地產遭遇連番調控，即使增長依舊，全年售出的商品房預計也只在1000萬套左右。

如果今年的保障房計劃可以順利實施，商品住宅與保障房的比例幾乎達到1:1。商品房市場用了幾乎20年的時間才形成現在的規模，每年全社會的資金投入近乎7萬億元。有人估算過，同樣體量的保障房所需的投資資金高達1.4萬億元。

如此龐大的資金需求由地方政府自己買單有沒有可能？可能大概是零。理由是1.4萬億元已相當於地方政府全年的土地出讓收入，而且前提是土地市場價格維持在2009年、2010年的高峰期。去年趕死趕活就已經把老底都清空了，今年幾乎還要翻一番，財政肯定是沒錢了。許多地方官員都表示1000萬套保障房幾乎是不可能完成的任務。2010年中央財政安排的保障性住房建設資金為792億元，已為歷年之最。但是根據公開數據推算，2010年保障房的總體投資高達8000億元，剩下的7000多億元的資金均需要地方政府投入。1月21日到2月25日，住房和城鄉建設部(以下簡稱「住建部」)陸續和地方政府簽下不完成保障房建設任務就要受到嚴厲處罰的「軍令狀」。住建部表示，2011年，中國要開工建設1000萬套各類保障性住房。這千萬套保障房需要的上萬億資金問題如何解決?

住建部政策研究中心副主任王珏林此前在接受媒體採訪時表示，保障性住房建設資金來源的渠道，應當是多方面的，應包括國家投入、土地出讓金提成、住房公積金餘額移用、地方財政支出、社會融資、銀行支持等等。但事實上，政府仍是保障房資金的主要來源。據《人民政協報》報道，2010年中央財政劃撥的保障房建設資金已下達792億(截至2010年8月)，約佔2010年保障房投資的10%。按此推算，2011年中央財政劃撥款或將達到1300億左右。跟1000萬套保障房所需的1.4萬億元相較，不到百分之十。而且，就這樣的比例能否真正到位也還是個問題。

不妨看看去年的情況。按照年初的計劃，去年全國計劃建設廉租住房、公共租賃住房等300萬套，改造各類棚戶區住房280萬套，農村危房改造試點120萬戶。住建部已要求各地保障房9月底必須全部開工，年末建成或基本建成的必須達到60%以上。那完成情況怎麼樣呢？去年1~8月，北京保障性住房開發投資214億元，僅完成全年投資計劃的53%。2010年深圳市土地出讓計劃收入239.04億元，其中將安排6.94億元用於保障性住房建設，不到土地出讓金總額的3%。

問題的關鍵在於地方政府實際上根本拿不出這筆錢，以廣州為例，據廣州市長萬慶良日前表示：廣州去年財政稅收3000多億，上交給中央2000多億，給省里300多個億，留給廣州可支配的就只有800多個億了。全國其他地方，恐怕也好不了哪兒去——地方政府百分之七十多的稅收都上交國庫了，卻要求他們拿出百分之九十的資金來建設這1000萬套保障房，地方政府錢從何來？中央政府不給錢（或者只給百分之十的錢），地方政府的錢又大都上交國家財政了，在這種情況下，1000萬套保障房恐怕只能是對需要保障房的老百姓們的畫餅充饑，事實上根本無法保障。

不妨看看香港保障房建設的前車之鑒。香港10年來經濟大起大落，千千萬萬的普通中產曾經在一夜之間從有產階級變成為「無殼蝸牛」。其中住房上的折騰起了決定性作用，這也導致了特首董建華的離職。

1984年的《中英聯合聲明》限制港英政府每年賣地不能超過50公頃，因此香港每年供應的房屋只有大概1萬個單位。而民眾對房地產的需求因經濟持續上揚而有增無減，樓價因此飆升。據統計，香港的整體樓價在1994年1月至1997年10月的高峰期，3年零10個月之間上升了68%。

回歸前，面對樓價不斷上升，市民怨聲載道。1997年10月，董建華在首份施政報告提出著名的「八萬五」政策，即：每年興建的公營和私營房屋單位不少於八萬五千個；10年內全港7成的家庭可以自置居所；輪候租住公屋的平均時間縮短至3年。然後，就在這個「居屋」計划出台不久，在金融風暴衝擊下，香港經濟由高峰迅速下滑，對房地產的需求也同時下跌，但「八萬五」計劃卻大幅提高了香港的土地供應，房地產價格無可避免地大幅下跌。

原因很簡單，房屋政策定得太死，實際上把自己綁起來了。97之後的最初幾年，因為經濟不好，房屋繼續建，供求平衡就出現很大問題。買什麼房子都是跌，變成負資產，所以新一代年輕人，對心靈的創傷相當大。」據統計，香港樓價在1997年10月的最高峰後的一年間下跌一半，其後在1999年反彈兩成，但隨著八萬五時期所興建的樓宇陸續落成，加上種種因素，樓價在其後3年多再下跌超過4成，在2003年8月24日跌至谷底。在這5年零10個月，香港樓價下跌7成。越來越多的人淪為負資產一族，以至當時有時事評論員嘲諷道：「馬克思發明了無產階級，董建華則製造了負資產階級。」但是，特區政府遲遲未就八萬五政策表態。直至2000年6月29日，董建華在禮賓府接受專訪，被問及會否修訂「八萬五」目標時，董建華對答：從98年就再沒有說過「八萬五「這個字眼，那你說還存不存在？」不提就等於「不存在」，這句話日後成為經典名言，也引起市民的強烈反彈。

事實上，土地問題也影響到政府的財政收支。政府最初很多靠賣地的收入，因為香港的土地資源有限，回歸最初幾年經濟大起大落，經濟形勢環境不好時，地沒有人買，政府的收入也受一定影響。2001年、2002年，香港政府連續兩年出現超過600億港元的財政赤字。由於港英時期的政府財政相當健全，但97之後就發生以前少見的「入不敷出」的赤字狀況。這對政府的公信力也是一種衝擊。

就大陸而言，目前解決居民住房問題，包括此次立法，採取的方式還是增加政府建房的比例，但是政府的效率客觀來說是低下的。要從根子上解決居民住房難的問題，需要改變目前住房供應主要依靠商品房的單一化模式。上個世紀九十年代的房改文件曾提出了政府建房、合作建房、個人建房和商品房並舉的住房供應多元化模式。然而因為後來的商品房開發中，地方政府受土地財政的驅動力推動，在依靠商品房供應住房的單一道路上越行越遠，其他的模式都逐漸式微。政府的逐利選擇之下，我們錯過了解決住房問題的良機，政府目前已經對商品房單一模式產生路徑依賴，再回不去了。