廈門房價，會迎來繁榮後的衰退？

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廈門，絕對是中國房地產界的一朵奇葩。

因為很難想像，一個人口僅有400萬，GDP總量不過4300億的小島城市，房價竟然可以飆到4萬7一平米。而這個數值已經把一線城市廣州遠遠甩在身後，和北上深處於同一量級。

這是眾人所不解的事情，因為這個概念已經完全脫離了市場經濟學的研究範疇，用正常的市場供需理論已經解釋不通。所以它也成為了大家一直以來都熱衷研究的經典案例。

大家都知道，炒房在中國已經屬於很正常的現象。中國炒房客真的很有錢，有錢到可以大幅推高加拿大和美國房地產市場的地步，有錢到可以拯救萎靡不振的日本房地產市場。

炒房就好像是經濟版的搶灘風暴，所過之處一片狼藉。所以通常來講，地方政府一般是遏制炒房的，從一開始就在與開發商、炒房客博弈，從中找平衡點。既「賣地得利」用來發展基建發展經濟，又要預防房價過熱透支本地人民的勞動力。

但廈門並不是這樣，裡面有更多的秘密。今天應粉絲要求，特開篇廈門樓市分析報告，分為兩個版本，「能說的版」和「不能說的版」。

下面這篇文章是「能說的版」，主要是從各個角度客觀剖析了廈門房地產市場，作者是子木的老朋友，深耕廈門房地產市場多年的資深記者，總角。下面看她怎麼說。

《廈門房價，會迎來繁榮後的衰退？》

在中國，以島為城的城市不算少，但論名氣，首屈一指當屬香港和廈門。香港因繁華、國際化盛名，廈門則因美麗而聞名，曾被美國前總統尼克松譽為「東方夏威夷」。

這樣一座眾人眼裡清新、小資的海濱小城，近些年因竄高的房價頻頻吸睛。僅次北上深位列全國第4，2017年漲幅全球第5，房價偏離度全國第1，這就是廈門房價……

一座只有400萬人口，GDP總量不過4300億的城市是如何辦到的？廈門究竟是一座怎樣的城市？廈門房價有多高？是誰在支撐廈門的高房價？外界認為廈門房價已觸天花板，恐步溫州後塵，是否如此？帶著這些問題，我們來走進廈門。

廈門，是一座怎樣的城市？

一、城市形象：公認高顏值

「廈庇五洲客，門納萬頃濤」、「高顏值的創新創業之城」，這是大大眼中的廈門，充滿活力。

「鳳凰木開花紅了一城，木棉樹開花紅了半空」，「鷺江唱歌唱亮了漁火，南海唱歌唱落了繁星」，這是詩人眼中的廈門，滿是詩意。

春夏秋冬，日日夜夜，與綠樹鮮花呼吸與共，一杯茶待來客，一片海待賓朋。不似北上深只爭朝夕，也不似麗江大理車馬慢。這是廈門人眼中的廈門，不緊不慢

廈門，又名鷺島，廈門位於福建省東南端。由本島廈門本島、離島鼓浪嶼、西岸海滄半島、北岸集美半島、東岸翔安半島、大小嶝島、內陸同安等組成，陸地面積1699.39平方公里，海域面積390多平方公里。

二、城市地位：不是省會，勝似省會

福建有三大中心城市：廈門、福州、泉州。

福州，福建省省會，名義上的福建一哥，權力、資本的中心。近幾年發展勢頭不錯，2017年度GDP越過7000億，位列全國省會城市第11位，居福建第二。即便如此，福州仍是沿海城市裡最弱的省會城市。「名氣」上被廈門碾壓，經濟上被泉州壓制，特沒存在感。有省會之名，預設會之實。

泉州，被馬可波羅譽為「光明之城」，曾經的東方第一大港，是福建省人口最多的城市，聯合國唯一認定的「海上絲綢之路」起點。是福建省的工業中心、全國製造業重鎮，並且連續19年蟬聯福建省GDP榜首。作為福建省經濟一哥，民營經濟活躍，長期籠罩在隔壁廈門的陰影里，缺乏國家寵愛，無名無份。

廈門，常被誤以為是福建省會，福建省名片，沒有之一。城市地位很高，比省會福州擁有更多「名分」：經濟特區、計劃單列市、副省級城市、自由貿易區、海峽金融中心等等，是為數不多同時擁有三個重要政治頭銜的城市。此外，幸福城市、宜居城市、花園城市、文明城市等稱號眾多，是 一座從中央到底層頗為受寵，集萬千寵愛於一身，大眾情人般的存在的城市。

三、城市經濟：產業少，經濟偏弱。

1、經濟總量袖珍。

政治地位高，但發展跟不上地位，缺乏具有競爭力的核心產業，除了人均GDP能達二線城市標準，在增速和經濟體量上，廈門已經逐漸處於劣勢，在國內擠不進前40，在省內逐步被福州、泉州甩開。因為經濟和地位、知名度、高房價的不匹配，不少人認為廈門是一座被「高估」的城市。

2、產業未規模化，缺核心競爭力。

2014年，廈門提出培育十大千億產業，涵蓋平板顯示、計算機與通訊設備、機械裝備、生物醫藥、新材料、旅遊會展、航運物流、軟體和信息服務、金融、文化創意領域。5年過去，這些產業部分達成千億目標，看似多元，但均未形成規模性和影響力。

除了缺乏核心產業，廈門也缺重量級企業，雖說像華為騰訊之於深圳，阿里網易之於杭州是可遇不可求的，但廈門的民營企業著實不算亮眼。然而，廈門國企卻十分強勢，甚至有兩家挺進了世界500強，分別是建發集團、國貿控股集團。這兩家都是廈門市屬國企。廈門素來有十大國企之說，建發，國貿只是其中的兩個巨無霸。不出意料，廈門第三家500強企業還將出自國企。

四、樓市：房價高

自2014年首超廣州位列全國第四，廈門房價就再也沒從神壇上下來過。2008年到2017年，廈門成交均價從9378元/㎡上漲到47234元/㎡，足足翻了5倍有餘。一個二線城市以三線GDP撐起了一線房價，房價，不可謂不高。

廈門的房地產市場

一、廈門房價有多高？

1、全國橫向比。全國第四，僅次北上深，令杭州、廣州等一線城市望塵莫及。

2、同級別城市比。以2017年為例，廈門房價47486元/㎡，與同為副省級城市、計劃單列市的寧波比，單價高出3萬。

3、自身要素比。房價與收入比24.5，僅次於深圳、三亞，位居第三。房價收入比指的是住房價格與城市居民家庭年收入之比。24.5的房價收入比，就意味著單個家庭不吃不喝要近25年的時間才能夠在廈門買得起一套房。此外，廈門房價偏離度全國第一，廈門的居民負債率全國第一，透支太嚴重。

二.誰支撐了廈門的高房價？

1、泉州人和其它福建人

都說支撐廈門房價的是3800萬福建人，確切地說，購買主力軍是泉州人。

廈門和泉州，是相鄰的兩個城市，說著相同的語言，有著相同的文化風俗，泉州對廈門有著天然的親近感。加之廈門有著優於泉州的教育、醫療、城建、就業環境，不論創業還是定居，深得轉糾郎（閩南語，泉州人）的心。廈門有房是成功的標配，恐怕已是閩南人，特別是泉州人深入骨髓的觀念。

從《2018胡潤全球富豪榜》榜單中發現，廈門上榜的8人中，有7人來自泉州。一份榜單足以窺見，泉州人，特別是泉州有錢人對廈門的偏愛。

其實，不管是企業家還是工薪階層，廈門是很多泉州人安居置業的首選。2015年，廈門同安一樓盤到泉州安溪鄉鎮拓客（同安毗鄰安溪），效果頗佳，有的村莊幾乎半個村的人買了該樓盤。有數據顯示，在廈門市房地產銷售中的購房者，70%為外地人。這裡頭有多少泉州人不得而知。

2、全國人民

受國人青睞這點，廈門和三亞類似。在此不做贅述，僅舉一例。筆者認識一位江西上饒的國企職工張先生，張先生女兒在華僑大學（廈門校區）就讀，他出於對廈門的喜愛和女兒畢業後定居考量，在學校周邊買了一套房。此外，他還繼續看房，準備再買一套用來養老，但因限購關係，他只能將目標轉向環廈區域。像張先生這樣的全國性客戶，廈門購房群體中不在少數。

3、地方政府的力量

曾有業內人士笑稱，廈門政府才是樓市的高級「操盤」手：控制土地出讓，善於飢餓營銷，土拍市場遇冷，國企兜底。

從以上數據我們發現，廈門近5年土地實際出讓面積遠低於計劃。當地的飢餓營銷成效明顯——外界認為廈門房子很「稀缺」，於是，物以稀為貴。

三、繁榮過後是衰退？

盛極而衰，是自然界和人類社會的一個普遍規律。以自然界氣候為例，一年氣溫到達夏天最熱之時，便逐步朝冷的方向轉化。人類社會發展同樣遵循這一規律。

唐朝在開元盛世時達到了強盛的極致，安史之亂後迅速走向衰落；美國在20世紀20年代經濟極度繁榮，終於在1929年出現了股市大崩盤，隨之而來的是連續幾年的經濟大蕭條。80年代末期，日本房地產登峰造極，自1990年泡沫破裂後，連跌16年，全國平均房價下跌了49.56%，基本回到了地產泡沫發生前1986年的水平。

這些史實向我們揭示了一個道理：高潮總會落幕，沒有永恆。在中國樓市，盛極而衰在溫州和鄂爾多斯上演過。

對於溫州，成也房價，敗也房價。經歷過房價第一、也經歷過一夕腰斬，自2010後進入長達8年的低位盤整。如今，廈門房價被認為已觸天花板，「危險」、「漲過頭」來定性廈門樓市，更有聲音認為廈門恐成第二個溫州。

四、成為溫州？不存在的

溫州盛極而衰主要是因實體經濟嚴重滑坡，加之無人口支撐接盤，以及政府迅速加大土地供應，造成供過於求。廈門則是主動、控制性的小步調整。

1、三股「低壓」碰頭，進入調整期不可避免

一是大環境和政策影響，房價進入下行通道。在房住不炒的主旋律下，廈門透支完上漲額度，定然不會頂風作案，將會建立長效機制進行調控。二是內生性不強，人口及人才吸附能力下降，近幾年年增人口量不超過10萬。根據規劃，到2020年，廈門常住人口規模將達500萬人，但截至2017年末，廈門市常住人口僅401萬人，中間還有近100萬的缺口。三是短期內無國家級政策利好，粵港澳大灣區、海南自貿港等佳音頻傳，同為改革開放前沿陣地的廈門，金磚後卻顯得尤為冷清。這三股低壓的交匯，必然把廈門樓市送進調整期。

2、尚有環廈城市，為廈門不斷輸血

但作為閩南三角的大哥（可能泉州會不服），只要廈漳泉同城化一天沒落到實處，廈門憑藉一枝獨秀的軟硬環境，依然會吸引大批泉州人、漳州的人前仆後繼。

3、上文提到的支撐廈門高房價的三股力量，雷打不動（往上翻，再看一遍）

綜上，筆者認為，廈門2018-2019迎來調整期，新房房價趨穩，二手房有較大下挫空間。對於剛需而言，調整期也是機會期。對於投資需求而言，要看準窪地。

五、置業廈門，必須知道的事

1.看懂大廈門概念

十年前，談起在廈門買房，選擇只有一種，那就是「寧要島內一張穿，不要島外一間房」。但隨著廈門跨島發展，「一島一帶雙核多中心」的組團式海灣城市的構建和房價的跳漲，剛需被步步擠出，投資客群開始向外轉移。購房者的置業目光從原來的廈門島延伸到島外四區，如今括容到整個「大廈門」。所謂大廈門，是指廈門轄區（下圖標紅區域）及環廈板塊（下圖標藍區域）。

2.看懂廈門購房政策

廈門本市限購、限貸、限售，短期之內不會放開。投資幾無可能。

3.投資環廈板塊，要看長期

廈門的限購和高房價的合力推動，火了環廈板塊。環廈板塊，即廈門周邊的角美（漳州）、漳州港、長泰（漳州）、水頭、石井（泉州）。這些片區，地理上緊挨廈門，價格上不及廈門一半甚至四分之一，承接了大量廈門剛需外溢和投資需求。

未來，隨著同城化的推進，交通、配套發力，環廈區域遠期看漲。環廈多個板塊中，又以毗鄰翔安的水頭、石井最具溢價空間，畢竟便宜，僅為其它環廈板塊價格的一半。

六、廈門樓市及置業總結：

1、2018-2019廈門迎來調整期，也是買房機會期（前提是你有購房資格）

2、廈門本市限購限貸限售，投資炒房基本無門

3、投資環廈板塊要看長期，至少以5年為單位，靜待發力

4、想買房在廈門養老的，並且對海情有獨鐘的，環東海域了解一下。對價格接受度不高的，廈門灣南岸的漳州港可以了解一下，建議買二手房，比新房每平便宜大幾千塊。

最後給大家分享一個故事：

筆者有位朋友，是閩西人，畢業後在廈工作4年後，毅然決然選擇離開廈門，闖蕩北京。離開的原因是覺得廈門不適合年輕人奮鬥。問她，去北京有什麼目標。她半開玩笑地說，賺夠錢回來廈門買房啊。有時候，離開是為了更好地回來。這大概就是廈門說不清的魅力。

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