樓市驚心：高房價下，人心散了！

來自專欄 劉全戰略研究中心

中國房地產市場快速發展30餘年，有人掙得盆滿缽滿歡天喜地，也有人為買房子舉幾代人財富積蓄生活苦不堪言。十年之前，如果買兩套房子，現在就可以衣食無憂。劉全分析為認，全國房價普遍上漲已經數十年，高房價引發的社會貧富差距快速擴大，絕不應該是中國特色。房地產行業是社會重要支柱產業，房地產市場高投資收益促進投資炒房興起，而實體產業逐漸凋敝。房地產市場調控收緊，房價上漲並沒有得到任何抑制。全國房價大幅上漲對廣大普通民眾而言，是膽戰心驚寢食難安；高房價對富人而言，則是投資炒房賺取巨額利潤絕好時機。

最新調查統計顯示，2018年4月，杭州、寧波、廣州、南通、天津、揚州、成都等7個城市土地出讓金均超百億元，同比上年土地出讓金再創新高。其中，杭州市土地出讓金179億元，同比上漲237%；寧波、西安、徐州、紹興等城市土地出讓金同比增長100%。3月份，武漢、福州、廣州、鄭州、重慶、濟南、天津等62個城市土地出讓金收入超100億元。劉全認為，2018年全國土地平均溢價率10%，明顯低於2016年-2017年土地平均溢價率30%。在房地產市場調控收緊背景之下，房企資金壓力正在逐漸出現，房企總體銷售處於高位，非優質土地買地積極性明顯下降。受房地產市場調控政策影響，全國土地溢價率大幅下跌，嚴重影響地方土地財政收入，所以各地房地產調控政策都留有適當空間。

4月份，工行、農行、中行、交行等11家銀行均上調了個人房貸利率，執行首套房基準利率基礎上浮10%，二套房基準利率基礎上浮20%；商業銀行首套房利率平均上浮15%，最高上浮25%，二套房最高上浮40%。劉全認為，銀行首套房、二套房貸利率大幅上調，購房者買房交易成本全面提高，未來銀行房貸利率還會上浮。二套房首付比例提高40%以上，同時房貸利率也在大幅上調，對改善購房者是沉重打擊，二套房利率上調和首付比例提高導致很多家庭暫且放棄改善購房。金融機構控制著國民經濟命脈，銀行房貸政策收窄對房地產市場影響嚴重。

劉全分析認為，房地產市場調控政策層層升級，房地產金融去槓桿全面收窄，此舉對普通購房者影響較大或直接放棄購房。房地產市場調控政策，金融去槓桿對投資炒房沒有任何作用，很多投資炒房客全款購房或開發商給予更名機會。全國大中城市土地價格每年均在二位數以上增長，貨幣加劇貶值並引起物價全面上漲，房地產市場價格必然升高。全國大中城市房價居高不下，民眾賺錢永遠趕不上房價上漲速度。高房價推動貧富差距加大，促進富人更富，窮人更窮社會分化明顯。富人擁有多套房產，並利用房產投資謀取暴利。窮人買房要付出幾代人或一生財富積累，高房價下，人心散了。

作者：劉全，房地產專家、法學專家。

創作：2018.5.14