酒店投資回報測算

讀者問：我的酒店面積6320平米，128間客房，租金194萬／年，免租期半年，每三年遞增5%，投資額12萬／間，總投資128*12=1536萬，運營穩定期客房均價318元／間，85%的出租率，如何測算項目回收情況？做過酒店的老闆說項目3年內就可以回收，為什麼你們測算可能要4-5年？

在酒店諮詢公司從事酒店可行性報告分析工作多年，接觸了不少大型酒店項目的財務測算，都是基於後台10多張財務表格的彼此鏈接才完成的複雜運算。自2016年4月進入中檔酒店品牌負責全國加盟，在過去的1年里我已評估過700個項目，通過與這些投資人的接觸，我了解到大家普遍並不知道酒店回收情況的測算邏輯，即便是開過很多酒店的投資人，可能也只了解財務測算簡表的演算法（這類簡表在很多經濟、中檔主流酒店品牌的官網都可以找到），而當我算出一個更長的回收年限時，他們會比較詫異。其實差別就在於演算法的嚴謹程度。通常，對於和我接觸的酒店投資人，我都會給2個測算口徑下的投資回收測算情況。

本案的財務測算簡表運算過程，大致可以分為以下步驟（做過酒店的投資人，也大多用這種演算法去測算項目投資回收情況）：

1. 總投資128*12=1536萬

2. 年客房收入318*85%＊128*365＝1262.8416萬。

3. 客房收入占門店總收入90%，所以年收入合計為1262.8416/90%＝1403.157萬。

4. 不含租金的運營成本118元／間夜，128間客房下，每年運營成本118*128*365=551.296萬

5. 租金成本首年194萬。

6. 品牌管理費按營業額5%提取，即1403.157*5％=70.16萬。

7. 年折舊攤銷（按10年計算），即1536／10=153.6萬

8. 年費用合計＝年運營成本＋年租金成本＋管理費＋年折舊攤銷＝551.296+194+70.16+153.6＝815.45萬

9. 稅前年純利=年收入合計－年費用合計，即1403.157－815.45＝587.70萬

10. 企業所得稅（按25%扣稅）＝稅前年純利＊25%＝587.70*25%＝146.93萬

11. 稅後年純利＝稅前年純利－企業所得稅＝587.70－146.93＝440.78萬

12. 年現金流(稅後年純利+折舊攤銷)＝440.78+153.6=594.38萬

13. 年投資回報率（扣除折舊攤銷）＝稅後年純利／總投資=440.78／1536=28.70%

14. 年投資收益率（不扣除折舊攤銷）＝年現金流／總投資＝594.38/1536=38.70%

15. 投資回收期＝總投資／年現金流=1536/594.38=2.58年

投資測算簡表（單擊圖片可見高清圖）

投資測算簡表，能比較清晰地看到投資總額、營業額預估、成本部分、利潤；缺點是沒有考慮酒店的免租期、施工期、開荒期、租金遞增、房價遞增，也沒有考慮爬坡期、開業首年酒店的運營水平等，因此這就解釋了為什麼很多投資人說3年內就能回收酒店投資，同時也解釋了為什麼大部分經濟、中檔主流酒店品牌的官網在加盟頁面顯示了異常樂觀的投資回收年限。

事實上，經過嚴禁財務模型的測算，這個項目5.06年回收（此時間包含施工期＋開荒期0.5年）。實際操作中，項目有可能4.5年內回收，原因如下:

A. 在造價控制上，12萬/間的投資預估實際操作中，如果控制好裝修採購成本，有下浮10-20%的可能；

B. 運營成本的降低，運營成本的大頭是人力成本，測算時我們按滿編計算，但實際操作中考慮到酒店服務行業的人員流動性，人員是不可能滿編的，所以實際運營成本會更低。

C. 扣稅。測算按營業稅6%，所得稅25%扣，實際運作中業主自己的項目會配一個財務做賬，有避稅方法。 （轉自余古軒大神）