中國樓市的未來會怎樣？這兩個國家或許能給我們答案

對於中國樓市的未來

一直有各式各樣的聲音：

香港樓市的今天，就是中國一線城市的未來，房價終會漲過天際，沒有房子的人只能蝸居，所以抓緊買房吧！

租售同權、共有產權房等舉措，我們將會走入類似德國的全民租房時代，人們對買房將不再有太大需求，房價自然會隨之崩盤！

推崇新加坡的住房制度，住房體制層次分明，居者有其屋，理應是中國學習的榜樣！

世界主流的住房模式有很多，

而香港、新加坡、德國的住房制度

與我國的最為相近，

通過研究比較，

從其中可以窺測到中國樓市的未來。

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主流的三種住房制度

香港、新加坡、德國，經常拿出來討論的這三個國家的住房制度，到底具備什麼特徵呢？

香港

香港的住房市場層次非常分明，「公屋—居屋—夾屋—私屋」且公共性質住宅和私人住宅「花開兩朵」，發展均衡。

公共住房制度：主要由公屋和居屋構成，公屋租金大概是私人住宅租金的六分之一。居屋購買價格低於市場價格30%-40%，約有31%的香港居民住在房委會提供的公屋或居屋中。

私人住房市場：1997年到現在，香港的房價漲幅超過50%，目前香港住房的售租比是400，超過了國際上較為認可的200-300的合理範圍，房價收入比17，遠高於4-6的合理範圍。根據人多地少的行情，香港房地產商因地制宜，開發出了許多中小戶型的樓盤，佔總數的50%的居民住在私人房產中。

新加坡

新加坡的住房體制也是層次分明，是以公共住房為主，私人住宅為輔，包括「廉租房—組屋—執行共管公寓」和「公寓—有地私宅」並行，為公民、永久居民和海外投資者提供住房。

公共住房制度：組屋的價格是每平米5000新幣左右，家庭月均收入中位數是8666新幣，房價收入比是4.5，一般居民家庭4.5年就可以購買一套組屋。

私人住宅市場：新加坡公寓均價大概在1萬-2萬新幣之間，平均在1.7萬新幣左右，是組屋均價的三倍多，租金在10-20新幣每平米每月的水平，一居室的租金大概在1200-1500新幣左右。

德國

德國是住宅租賃的樣本市場。為了保證充足的住房供應，解決中低收入人群的住房難題，德國每年都建大量的廉租房。

廉租房建設的補貼主要是由聯邦政府支付；鼓勵集體建房，即住房合作社建房，但所有合作社建設的房屋必須用於出租而不是出售；也鼓勵居民自己建房，並給予貸款、稅收上的優惠，但房屋建成後必須出租給符合要求的低收入家庭。

現存房源多、空置房源成本高為德國提供了足夠多的出租房源，同時租賃房可以提供給居民的價值高，所以居民沒有太大買房的需求。

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哪種模式適合我國？

房子到底是必需品還是奢侈品？從結果來看，必需品對應的是人民的基本生存需要，是公共服務的範疇，奢侈品對應高收入人群的品質需要，可以用市場分配。

綜合以上三個地方的住房市場案例，一個國家或地區的住房制度通常是公私並存的「二元制」體系。

自打我們提出房住不炒，準備出台長效機制應對樓市之後，一直在強調一個新觀點，那就是上帝的歸上帝，凱撒的歸凱撒。

該政府保障的，就要分灶吃飯。而商品房那邊，估計就是寧可錯殺也不放過了。

這其實就是我們正在準備實施的房地產大戰略。也就是準備用德國+新加坡的模式，來對樓市進行長期調控。

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德國+新加坡模式？

說白了就是把房子分為必需品和奢侈品兩大類，必需品放在公共屬性里，跟建橋樑和道路沒什麼區別，而奢侈品則是商品房，你愛漲就漲去，但以後這部分將是政府的收入主要來源。

租房學德國

先說租房為主的德國模式，德國人是不怎麼愛買房的，租房過一輩子的德國人甚至佔了6成，在咱們這被看為是剛需的房子，為什麼德國人就沒這個需求？

主要就是德國的房子太多了，租房太方便也太便宜了，所以沒人想買房。二戰後德國由於被炸成了廢墟，所以他們很快就修了大量的房子，沒想到用力過猛了，德國現在的房子基本上保證了每戶一套，德國家庭要想買一套房子大概用不了5年的時間，他們的絕對房價還沒有北京、上海和深圳高，而人家的收入卻是我們的4-6倍。

而且德國有嚴格的房產稅，100平米的房子，一年差不多1萬塊人民幣，所以房子越多稅收越重。你要出租還可以減免稅收，這就鼓勵大家拚命的往外租房增加了市場供給。

另外德國的租房立法保護太好了，人家有租賃法，你房東要想轟走租客需要提前半年通知，如果要是10年長租，你得提前一年跟人家打招呼，如果房東違約，你甚至可以告他，會給他帶來牢獄之災。

而在德國市場上，基本上都是10年-20年的長租房。這本質上跟買房沒啥區別了。而且他們沒戶籍制度，所以房子上面沒有任何福利，租和買完全沒區別。

德國房價漲幅很小，基本無利可圖，還不如房產稅損失的多，所以大家更多選擇了安心租房。而且租金也不貴，大概10歐每月每平米，絕對價格跟北京上海差不多。但相對於德國人的收入來說，完全沒壓力。

保障房學新加坡

再說新加坡，新加坡有廉租房-組屋-共管公寓的三層保障房市場，廉租房一般是政府出資購買，然後租給窮人，租金只是象徵性收取，只佔窮人收入很小的一部分。他們還興建了大量的組屋，這是他的居者有其屋計劃，甚至佔到了整個住房市場8成，這就相當於廉價房，限價房。

他的每平米房價被嚴格限定在，城市月均收入的2倍，換句話說一個家庭一個月能買1平米的這種組屋，由於這種房子不大，通常也就是50-60平米，如果是新婚夫婦，大概5年時間就能買的起這樣的房子。為了讓大家早日住房，新加坡還核實你的收入後，可以通過多渠道給你發放最多80-90%的貸款，那麼也就是說新婚夫婦半年到一年就能攢到首付。

所以新加坡居住問題基本解決。新加坡為了保正不被不法之徒薅羊毛，他們規定，你申請組屋要提交真實合法的材料，如果有弄虛作假會被罰款甚至6個月監禁，另外這個房子也是5年不許賣，過了5年要賣還得當地政府部門審核批准，基本上杜絕了炒房的可能。

新加坡還有一種房子叫做共管公寓，這個類似我們要做的共有產權房了，這部分比組屋要更好是面對更高階層的，價格只是純商品房的7成，每平米房價大概比家庭月收入的1.5倍左右。

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小結

綜合來看，我們現在也是兩大戰略，一個是租售同權，一個是保障房市場建設，租售同權是德國模式，而保障房是新加坡模式。兩大戰略共同發力，確保房子在民生必須品這一端，儘可能的把購買價格和租賃價格降低。

以後房子就會跟手錶一樣，多貴的表都有，但你要看個時間，幾十塊錢的也夠用了。