以房養老與中國老齡化社會

以房養老與中國老齡化社會

2011-06-06 00:08:47

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 「以房養老」描繪的生活是：「年輕時貸款買房，到60歲臨近退休時把房貸還清，然後把房屋抵押給銀行或保險公司等機構，這些機構根據房屋的估價每月支付給老人一定費用，使其晚年衣食無憂，直至終老。」因這種養老方式是把住房抵押貸款反過來做，又稱「反向住房抵押貸款」或「倒按揭」。簡單地說，以房養老就是說抵押或出租房產換養老金，老年人靠房子吃飯。通俗地說，簡單點說就是「60歲以前人養房，60歲以後房養人」。

眾所周知，買自住房的好處是：穩定家庭生活，對工作更投入，強迫儲蓄幫房東養房不如幫自己存房；以房養老，可以在自宅終老。

幸福人壽董事長、中房集團理事長孟曉蘇博士認為，仍然看好「以房養老」這塊市場；雖然傳統的養老觀念目前仍然尚未完全改觀，但現在有的老人有多套房，還有很多老人屬於沒有子女的「丁克家庭」，他們願意「以房養老」；「對於北京、上海、廣州等大城市來說，『以房養老』的『月收入』應該是可觀的」，在北京擁有一套價值300萬至400萬元房產的65歲男性老人，預期壽命為77歲，如果通過「倒按揭」以房養老，其每個月從保險公司拿到的養老金可達到2萬元。

浙江大學經濟學院教授柴效武認為，晚年養老資源不外乎兒女、金錢和房子三種，「421」家庭結構下單靠兒女贍養越來越不現實，「用房產擔當養老重任，部分取代養兒防老和貨幣養老，意義重大且積極」。

首都經貿大學教授庹國柱認為，曾經最為掣肘「以房養老」的「養兒防老」和「有房傳子」的傳統觀念，隨著「40後」子女向「80後」子女的轉變已逐漸淡化。

以房養老已經在實踐中發展和深化。

人民網2011年6月1日報道，廣西省南寧市西鄉塘區明秀南社區的卜紅彩書記帶著一群大學生志願者來到位於廣西省南寧市西鄉塘區友愛路30號一生活小區內慰問時，卻遭遇了一件令他們瞠目結舌的事情——已經有3日滴水未進的80多歲楊婆婆，躺在床上動彈不得。原來，楊婆婆是阿萍兩兄妹的繼母，楊婆婆性格倔強而且脾氣也古怪，跟家人的關係很不好，有時會拿著領到的低保金去賭錢，為此連鄰里和親戚也不太跟她來往。因而，明秀南社區的卜書記認為，如果子女能承擔起撫養老人的話自然最好，如不行，建議他們與老人商量後，將她送到福利院等老年人養老機構進行護理；另一種方式則是聯繫當地民政部門，採取「以房養老」的方式由民政部門託管。

據四川省成都商報報道，2010年11月12日年過六旬的喬大爺把四川省成都市中心的一套大戶型住宅賣了，到東山國際新城買下一套新房，這一賣一買間省下的大筆房款轉為了自己的養老金，從而減輕了子女的養老重擔：「我們賣了老房子，除去購置養老新房花費約50萬，還省下差不多70萬！」，所剩房款除了能支付夫婦倆30年內的全部生活費用，還足以聘請一名專職護理人員或支付養老院30年內的養老開支。富房不動產對四川省成都市主城區2010年6月至11月60歲以上售房客戶的調研數據顯示，因「賣房養老」出售房屋的客戶佔到了45%。據調查，作為第一代獨生子女的「80後」在承受越來越沉重的社會壓力的同時，贍養老人的壓力也越來越大，所以「以房養老」成為了部分老年人的「風潮」之舉。

在2006年，全國政協委員、時任建設部科學技術司司長賴明就建議對以房養老成立課題組進行調研，選擇大城市做試點，等到運作成熟後向全國推廣。2007年，上海公積金管理中心曾試推過一種叫做「住房自助養老」的創新型「以房養老」模式：老年人將自有產權房屋出售給上海市公積金管理中心（一開始就變更了房屋的產權人），並選擇在有生之年仍居住在原房屋內，出售房屋所得款項在扣除房屋租金、保證金及相關交易費用後全部由老人自由支配使用。

江蘇省老齡辦副主任牛飈認為，要使「以房養老」得以實現，需要滿足3個條件：首先，擁有對房子的產權，這樣才有出租或者抵押房屋的權利；其次，老年人與子女分開居住，使得房屋的出租或者抵押不至於影響正常生活；再者，老年人的經濟狀況適中，經濟條件很好，就沒有「以房養老」的必要；經濟條件過低，就不具備「以房養老」的條件。

2010年初，廣東省廣州市政府提出「以房養老」模式，發布《關於大力推進廣州保險業綜合改革試驗的意見》，該意見稱廣州將推動建立延稅型養老保險制度，探索發展住房反向抵押養老保險。相關調查顯示，年輕人比老年人更認同「以房養老」，而丁克一族更表示歡迎。

2010年11月，民政部副部長竇玉沛指出，要積極引導企業開發老年食品、老年住宅、「以房養老」等服務市場。

據全國第6次人口普查數據顯示，全國60歲以上老年人口已近1.78億，佔全國總人口的13.26%；全國城市老年人空巢和獨居家庭的比例已經達到49.7%；浙江省空巢老人比例高達75%。我國民政部在2010年統計，我國80周歲以上的高齡老人1899萬人，預計到2050年，我國老年人將達到4.2億。據中國之聲《央廣新聞》報道，根據民政部2010年12月發布的數據，其中不能自理的失能老人1036萬，半失能老人2135萬，大中城市空巢家庭達到70%。據解放日報2011年5月30日報道，據統計上海市戶籍老年人口為315.7萬人，老年人口比重已達22.5%；據預測，到2015年，上海市老人總量將突破400萬，比重接近30%；到2020年末，這個比例可能將達33%左右。據經濟參考報2011年6月3日報道，截至2010年，重慶市老年人口總數已達538.92萬人，占重慶市人口總數的16.4%；隨著人口老齡化形勢的加劇，預計到2015年，重慶市60歲以上老年人數將佔到人口總數的20%，即每五個人中就有一個老人。據黑龍江省哈爾濱日報2010年12月報道，黑龍江省哈爾濱市人口老齡化問題十分突出，60周歲以上的老人有122.4萬，占黑龍江省哈爾濱市戶籍人口的12.4%；80歲以上老年人有16.4萬人，占老年人口數量的13.6%；空巢老人達53.9萬人，占老年人口數量的47.8%；部分喪失和完全喪失自理能力的老人有21萬人，占老年人口數量的17.3%以上；據測算，黑龍江省哈爾濱市的老年人正在以每年3%的速度遞增，這意味著每年都會新增老人近4萬，黑龍江省哈爾濱市已進入老齡化社會，養老服務的難題越來越凸顯。一連串數字的背後是嚴峻的養老形勢。

面對中國嚴峻的養老形勢，以房養老模式會有巨大作用。

保險公司投資建設養老社區將是未來壽險發展的一大趨勢。泰康人壽投資的保險業首個養老社區已進入實施階段，合眾人壽也提出了投資20億元建設養老社區。此外，萬科、首創、保利、華潤等地產公司均成立了專門的研發團隊加入養老地產建設中。2010年11月中旬，時任河北省常務副省長的趙勇曾多次表示，河北省環北京的13個縣將分別建設養老基地，以吸引北京有房老人「以房養老」。 2011年5月28日，中國紅十字基金會副理事長江丹到浙江省杭州市推薦一種新型的社會養老模式——入住富春江曜陽國際老年公寓。實際上，中國紅十字基金會已在北京、揚州、富陽三地開辦國際老年公寓；在未來5年，中國紅十字基金會將在全國再開辦出7所連鎖的國際老年公寓。

但中國以房養老有四大障礙：房產留給子女的傳統觀念，中國土地使用權期限只有70年，中國房產質量普遍較差，中國住宅價值未來有縮水的可能。

以房養老，必須輔之以透明、公正的法治環境。因為它牽涉房地產業、金融業、社會保障、保險以及有關政府部門等等，對這些領域的運作質量和監管水平要求相當高；同時它牽涉到房地產評估、利率確定、人的壽命預期等諸多因素。

以房養老的「倒按揭」模式，需要積極的探索，需要從政府部門到商業機構的努力嘗試、實踐和推廣。鑒於「以房養老」已成為美國、加拿大等許多發達國家較為成熟的養老保障機制，民政部等主管部門應當聯合其他部門積極行動讓 「以房養老」真正成為現實。

2011年5月25日，中國出版集團中國民主法制出版社、匯力基金、中房集團聯合在北京召開「孟曉蘇柴效武以房養老研討會」，與會專家認為，目前中國開辦「以房養老」條件已成熟，這個辦法適合中國國情，因為中國老人沒有多少工資，又沒有辦法給老人再買養老保險，但是中國老人通過房改，很多人擁有了產權房，因此「60歲前人養房，60歲後房養人」的口號，在逐步進入老齡化社會的中國將變成一種現實。

浙江省老齡委副主任施利民2011年5月在浙江省「老年人口基本狀況暨人口老齡化對策新聞發布會」上透露，浙江省正研究編製《浙江省老齡事業發展「十二五」規劃》，加快推進社會養老服務體系建設，「『以房養老』在政策、法律方面應該沒有太大障礙，準備向全省推開。」

另外，中國民 （私）營經濟研究會顧問、國務院參事室特邀研究員保育鈞認為，中國巨大的存量資產如何盤活？可以先從「以房養老」做起。

 總體而言，以房養老能在現實中運作和解決中國面臨的老齡化問題，以房養老能盤活中國巨大的存量資產。

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