蝸居下的香港 | 90後眼中的香港房奴夢
蝸居下的香港 | 90後眼中的香港房奴夢
2017-02-05 香帥無花 朱菲菲 第一財經資訊 第一財經資訊
yicainews
為投資者遴選有價值的資訊，傳播有價值觀的分析評論。無論市場牛熊，我們與您不離不棄！
作者：香帥無花 朱菲菲
來源：香帥的金融江湖（xiangshuaifinance）
大城市房價高，年輕人買房定居難，難於上青天。這個現象，古今中外，都沒有變過。大唐的長安的房價在歷史上有名的「長安居，大不易」。韓愈給兒子寫詩，「始我來京師，止攜一束書。辛勤三十年，以有此屋廬」——官拜副部級的監察御史兼大文豪花費了三十年的時間，才在長安城一百零八個坊外（按照現在算，估摸得到五環以外）買了個平民四合院，結束「北漂」生涯。即使是生活在成都的杜甫住房條件也不咋地，一陣風就將茅屋頂吹跑了，氣喘吁吁的撫杖做白日夢有個「廣廈千萬間」，可以「大庇天下寒士皆歡顏」。
到了宋朝情況更嚴重。北宋的汴京和南宋的臨安，都是房價貴的離譜的城市，能在城中心有個居所的，絕對是非富則貴——普通老百姓根本負擔不起帝國都市的房價，只好往城外遷徙或者租房住。宋朝的房屋租賃市場是有名的興旺和規範。什麼地段的房價（租金和售價）最貴呢？和今天一模一樣，最貴的房子是學區房！尤其是到了科舉考期，（科舉）考場貢院附近房子簡直就是奇貨可居。南宋詞人周密說「其(杭州)諸處貢院前賃待試房舍，雖一榻之屋賃金不下數十楮。」；次之的是交通便利的繁華地段，因為宋朝商業發達，人貨殷繁，商旅奔波不斷，便利交通對於「商旅人士」是非常重要滴！再看歐洲早期的羅馬，稍晚時期的倫敦，巴黎….都無一例外是著名的「居不易」之處。
唐宋都城圖
這個事兒，在經濟學裡並不難理解。房地產的價格中最大的要素是土地供應——在廣袤的城鎮鄉村，土地的供給相對於人口密度可以算得上「無限」，因而價格也難有大作為。大城市的工作機會，人文，藝術，教育，社交等等資源的集聚，對人口，尤其是青壯年的工作人口的吸附力超強，而大城市中心地段的土地又是極為「有限」的——有限的供給與不斷上漲的「需求」，使得全球超大型城市的房價一直高居不下。尤其是在當代，全球已經持續很長時間的低利率環境下，資產價格的上升成為大趨勢，大城市的房地產價格自然首當其衝。
寸土寸金的香港是全球「高房價城市」的典型代表。朱菲菲是個90後的北方姑娘，和她所有的北大博士同學一樣，在「北漂」的路上懷著希望，又常常被現實壓得沮喪。2017跨年的時候，她去香港呆了一周，租房蝸居在沙田一個10平米的小房間里。因著「人同此心，心同此理」的感受，她在遊玩之餘對香港房價做了一些調研，寫下了萬字的長文《蝸居下的香港》。在文末，菲菲說，
「房子太貴，戶口太難，面對這些最敏感最撕裂問題的時候，我們這些北漂在理想和現實的溝壑中苦苦掙扎。就像希哥在《90後博士的房奴夢》中所說的那樣，「望著房價的起飛，就像每天在錯過幾個億」。「做夢都想快點過上好好工作，月月還貸的幸福日子」。蝸居下的香港和沒有選擇的北京，留給我們年輕人的是藍天，是重殼，還是苦苦的掙扎？寫著寫著，耳邊響起了周杰倫的《蝸牛》。「我要一步一步往上爬，等待陽光靜靜看著它的臉，小小的天有大大的夢想，重重的殼掛著輕輕的仰望。我要一步一步往上爬，在最高點乘著葉片往前飛，讓風吹乾流過的淚和汗，總有一天我有屬於我的天……」
文/豬飛飛
今年元旦，和男友到香港跨年。臨走之前，在Aribnb[1]上大費周折才找合適的房源。房子位於新界沙田區新翠邨，鄰近天橋靠近大圍站，從住宅到地鐵走路差不多十分鐘的樣子，交通還算方便。我們租的是一個主卧，大概不到十平米的樣子，每天的租金為659人民幣。房主是在香港讀書的內地女孩，人很nice，元旦的時候剛好回大陸陪家人，我們也就此對接上。之前在Airbnb上找房子的時候，已經見識了香港土地的寸土寸金，用這樣的價錢租到這樣合適的房子，不知道在心裡說了多少遍「真划算」了。房子的格局很簡單，一張三面靠牆的雙人床，一個靠窗的書桌和一個DIY的簡式衣櫃。兩個人站進去屋子就滿滿當當了，把行李拖進來之後，就只剩下落腳的地兒了。對於我們這樣的窮學生來講，來香港旅遊，也只能選擇這樣的蝸居了。
詢問了下物業，我們居住的房子每月的租金已經達到7000+港幣了。和香港相比，在北上廣深每月3000元就可以在自如[2]上租一個15-20平，交通較為便利的卧室，回家之後能有一個小小獨立空間讓疲勞的自己重新回血。新界是香港（主要包括香港島、九龍和新界）地價最便宜的一個地區，截至到2016年10月，新界地區私人住宅的平均租金也已經達到31.83美元（247港幣）每平米每月。根據中原地產二手房交易的數據，我們居住的社區，實用面積在320平方英尺左右（30平方米）[3]的房子，售價已經到了50萬美元左右，摺合每平方米1.67萬美元。聽上去，生活在香港的年輕人比我們「北漂」在買房方面似乎面臨著更大的壓力。
在北大讀博士一年多，老闆一直強調，經濟學是「經濟現象」驅動的研究，逼著我養成了一個對經濟現象「刨根問底」的習慣。這兩年，內地一線城市房價一飛衝天，房價是否有泡沫，房價是否會崩盤還是會繼續上漲？——這是現在大家最關心的問題。只擁有700萬人口的香港，房價如此之高，是理性還是泡沫？懷著這些疑問，我邊遊玩邊做實地調研，順手做點數據整理，我發現：第一，香港有著繁盛的旅遊、零售、貿易、金融服務和房地產等行業，是世界第三大金融中心，但和許多發達國家一樣，目前她也面臨著經濟增長緩慢，人口老齡化嚴重等問題。第二，陸地面積的狹小和可開發利用土地的有限，讓這裡的每一塊土地都寸土寸金，房地產是香港發展和進步的核心推動力。第三，香港的房屋分為公營永久性住房和私人永久性住房，前者是政府為中低收入人群提供的住房，租金和售價較低，佔總體房源的43.89%，後者為私人可以自由出租、買賣的房源，佔整體房源的56.11%。第四，目前香港私人住宅售價平均為1.57萬美元/平方米，租金水平也基本達到每月40美元/平方米，私人住宅售價和租金的高企是繼2003年之後市場一路上漲的結果，並且售價的增長幅度要高於租金的增長幅度。第五，雖然從供求關係的歷史來看，香港房地產市場近期崩盤的可能性較小，但是房價進一步上漲的原動力已經較為微弱，目前香港的房價是否含有泡沫成為一個懸而未決的問題。最後，雖然香港房價很高，但是得益於政府提供的公營永久性住房，較低的首付比例，寬鬆的貸款環境等，港漂的首付和月供壓力都小於北漂。如果不天天居住在香港，解決住房，問題沒有。
[1] Aribnb為一個全球性的民宿出租網站，是共享經濟的典型代表
[2] 自如是國內一家提供租住產品和服務的O2O互聯網公司，致力於為每位用戶創造品質居住生活！
[3] 香港房價多用平方英尺標價，1平方米=10.76391平方英尺
1
城市印象
香港，一個佔地面積1105.7平方公里，人口總數為734.67萬人（其中常住居民為713.13萬人，流動居民為21.54萬人），住戶家數為250.3萬戶，人口密度為6544/平方公里的超級城市。雖然地理面積狹小，人口密度較大，老齡化問題較為嚴重，但經濟保持著健康發展的態勢。在這一塊兒不大的地方上，生長出極為繁盛的旅遊、零售、貿易、金融服務和房地產等行業，成為世界第三大金融中心，不可不謂是一大奇蹟。
香港全境由香港島，九龍和新界等三大區域組成，其中香港島的人口佔比為17.2%，人口密度為15740/平方公里，九龍的人口佔比為30.2%，人口密度為47040/平方公里，新界（包括水上）的人口佔比為52.6%，人口密度為4020/平方公里。狹小的陸地面積加上可開發利用土地的緊俏（佔總面積的30%），讓這個城市的每一塊土地都變得寸土寸金。
香港的人口一直處於上升狀態，近些年保持著0.6%的小幅穩定增長，目前為734.7萬人（見表1）。由於是服務型城市，而女性在服務行業具有得天獨厚的優勢，因此在香港居住的女性更多，共397.17萬人，佔總人口的54.1%，性別比例為850 [1]。按照年齡劃分（如圖1），香港0-14歲的人口佔比為11.3%，15-24歲的人口佔比為10.4%，25-34歲的人口佔比為15.7%，35-44歲的人口佔比為15.7%，45-54歲的人口佔比為16.6%，55-64歲的人口佔比為15.3%，65歲及以上的人口佔比為16%。而同期大陸的人口結構為，0-14歲人口佔比17.2%，15-64歲人口佔比為73.4%，65歲以上人口佔比為9.4%。按照聯合國的標準，當65歲的老人佔總人口的7%以上時，該地區即視為進入老齡化階段。據此判斷，大陸目前處在老齡化的初始階段，而和很多發達經濟體一樣，老齡化是香港面臨的巨大挑戰。高素質的年輕人人力成本高居不下，所以香港的服務業和大陸清一色年輕服務員的局面很不同，很多行業的服務員都較為年長，男性也非常之多。
如今的香港，家庭住戶每年收入的中位數已經達到3.98萬美元[2]，在東南亞地區僅次於澳門、新加坡、日本，絕對是高收入經濟體的代表。2016年，香港的本地生產總值（購買力平價計算）總計為4273.88億美元，人均58094美元，和美國並列排名第11，而同期內地的人均生產總值僅為14340美元。作為一個典型的服務業城市，香港的一、二、三產對GDP的貢獻分別為0.1%，7.1%和92.8%，身處於這裡，常常被港人兢兢業業的工作精神和無微不至的服務意識所感染。
在環球經濟疲弱之際，香港經濟近些年保持著2%以上的增長（2015年取得2.4% 溫和增長，略低2014 年的2.6%增幅）。通脹率連續四年回落，由2014 年的3.5%下降至平均2.5%。勞動人口為392.6萬人，佔總人口的53.43%，失業率近幾年維持在3.3% 的極低水平，收入情況大致穩定，利率水平較低（存款利率為0.26%，最優惠貸款利率為5%）。
香港的資本市場較為發達，截止到2016年底，香港主板上市公司總數為1713家，創業板上市公司總數260家，總市值分別為3.15萬億美元和411.61億美元。而同期我國A股市場共有上市公司3034家，總市值為7.35萬億美元，超過香港主板市場總市值的130%。2015年香港股票市場大幅波動，恒生指數從2015年4月28400的高點，一路觸底至2016年2月的18320點，跌幅為35.5%。2016年保持著波動中上漲的趨勢，截止到2016年12月30日，恒生指數收官於22000點。
在香港，房地產被稱之為物業(Property)，物業包含住屋的功能，也包含財富儲藏的涵義。20世紀80年代以來，不斷上揚的地產改變了香港人的投資和消費習慣，房地產行業成為香港經濟的核心支柱部門之一，從2009年開始，房地產部門貢獻的GDP一直保持在5%以上。在城市化過程之中，政府不斷建設新市鎮的一系列政策(如公共設施完善等)，直接推動房地產市場走強。港府每年財政預算的30%左右來自土地拍賣，政府從地稅和印花稅上獲得的收益經常在財政收入之中佔據重要的比例；同時香港的大地產開發商又是上市公司，從這些公司的股票交易中政府又可間接得利。另外，發展迅猛的房地產不僅製造了數家香港巨型家族企業財團，而且也催生了一個龐大的產業隊伍。再加上香港銀行的主要業務也是給房地產貸款，因此銀行的贏利也和房地產有密切關係。總而言之，在這個繁盛的經濟體背後，房地產是這個城市發展和進步的核心推動力。
[1] 男性數目相對於每千名女性的比例。
[2] 按照1美元=7.75港幣換算
2
香港物業
香港的房屋可以分為公營永久性住房和私人永久性住房，公營永久性住房是政府（主要為香港房屋委員會和香港房屋協會，以及政府部門的房屋署）為收入水平有限的居民提供的政策性住房，佔全港物業市場房源比例的43.89%，居住條件較差，申請條件較為嚴苛，大多位於新界和九龍兩地。私人永久性住房是大家可以自由出租、買賣的房源，佔整體房源的56.11%，目前香港私人住宅售價和租金的高企是繼2003年之後市場一路上漲的結果，並且售價的增長幅度要高於租金的增長幅度，不同地區的私人住宅的售價和租金存在著顯著差別，港島的房子貴於九龍，九龍的房子貴於新界。
（一）政府的公營永久性房屋
公營永久性房屋主要包括「公共租住房屋」（簡稱「公屋」）和「資助出售居住單位」（簡稱「居屋」）。具體而言，公屋[1]包括香港房屋委員會的公共租住房屋和中轉房屋，香港房屋協會的出租單位和長者安居樂計劃的出租單位，公屋和內地的「廉租房」較為相似，主要由政府出資興建並擁有產權，然後以便宜的價格租給低收入人群。突出特點是租金低廉，遠低於市場水平，但是居住條件比較艱苦，人均居住面積僅為13.1平方米，申請條件也較為嚴苛，對象為符合條件的低收入居民。
居屋包括香港房屋委員會租者置其屋計劃、居者有其屋計劃[2]、私人蔘建居屋、中等入息家庭房屋計劃、可租可買計劃和重建置業計劃的單位，以及香港房屋協會住宅發售計劃，夾心階層住屋計劃和資助出售房屋項目的單位。居屋和內地的「經濟適用房」性質較為相似，由政府或與私人開發商合作建立，售價較為便，單位面積要大於公屋，但同樣需要收入水平低於一定的程度才能申請且不能進入市場流通買賣。
公營永久性住房人口大多分布在新界和九龍，兩地分布佔比分別為57.6%和32.8%，僅有9.5%的公營永久性住房居民分布在香港島。公屋的面積非常小，82.8%的公屋室內面積為40平米以下，其中30-39.9平米的房源占所有公屋的46.2%，人均居住面積為13.1平方米。居屋的面積能稍大一些，居住條件也更為宜人，40平米以下的房子佔比為21.5%，40-60平米的房子佔比66.7%，超過60平米的房子僅有8.8%。以2015年為例，政府提供的住房和私人新建住房比例相當，都為1.1萬單位。其中新落成的公營永久性住房94.4%都處在新界，5.6%處在九龍。新落成的私人永久性住房中有61.5%位於新界，21.8%位於香港島，剩餘的16.7%位於九龍界內。
租金方面，和私人永久性住房相比，政府提供的公屋單位租金每月僅為7美元/平方米，而在房產交易市場上，70平米以下的私人永久性住房的租金接近其7倍。
十多年來，政府投資於房屋建設的公共開支佔比持續數年超過5%，以2015年為例，政府斥資41.4億美元投資公營永久性住房建設，占公共開支總額的6.9%。目前，329.52萬中低階層居民以不同形式受惠於香港政府的資助補貼，解決了住房問題。
截止到2016年3月，香港政府共提供公營永久性房屋118.8萬套，佔比43.89%，其中公屋78.9萬套，資助出售居住單位（居屋）為39.9萬套，總共為45.6%的香港居民提供了住房保障。
（二）私人永久性住房
由於申請居住和買賣公屋和居屋的條件較為嚴格，以公屋為例，從申請到獲批，一般申請者的平均需要4.5年，即使是中長者，即年齡超過60歲的香港居民，等候時間也需要2.4年。因此入住這類房源還是有一定困難的。而對於未能申請到政府住房的居民而言，他們的選擇就只能是私人住宅了。目前，自置居所住戶佔香港總住戶數目的50.2%。
香港的私人住宅分為5類，其中實用面積小於40平米的為A類住宅，40-69.9平米的為B類住宅，70-99.9平米的為C類住宅，100-159.9平米的為D類住宅，超過160平米的為E類住宅。截止到2015年年末，5類私人住宅的佔比分別為31.08%，48.89%，12.25%，5.53%和2.25%，100平米以下的私人住宅佔比高達92.22%（如圖2）。一般來說，新結婚的夫婦首套購房大多為30-40平米的A類住宅，但是港人硬是能把這麼大的空間蓋出兩室一廳一廚一衛，卧室的床三面靠牆是再正常不過的事情。相比之下，大陸二三線城市動輒100平米以上的房子在香港就算是「豪宅」了。
圖2 香港各類型私人住宅佔比
香港房屋的空置率很低，近三年維持在3.7-3.8%的水平。得益於強勁的住房需求，即使業主自己不住，也大都可以通過可觀的租金將房源出租出去。供求關係作用下，小戶型房屋的空置率更低，A類和B類住宅的空置率僅為2.3%和3.2%，而E類住宅的空置率卻高達9.5%。
縱觀香港房地產市場的走勢（圖3），香港私人住宅目前的高房價和高租金是在2003年SARS危機之後一路持續上漲的結果。1997年10月，香港的房價攀升到歷史的小高峰，當時住宅售價指數為172.9，租金指數為139.3。伴隨著亞洲金融危機的發生，房地產泡沫破裂，截止到2003年9月，售價指數和租金指數紛紛跌落至58.4和71.9，跌幅分別為65%和48%。從2003年之後，房地產市場一路上揚，經過了8年時間，到2011年年初，住宅的售價和租金漲回至亞洲金融危機之前的水平。截止到2016年9月，私人住宅的售價指數和租金指數分別為288.4和169.8。相較於2003年的低點，13年來售價和租金指數的漲幅分比為393.84%和136.16%，平均年化增長率為51.93%和42.28%，私人住宅售價的增幅要大於租金的增幅，投資房產具有更高的回報率。
圖3 香港私人住宅租金和售價指數（1999年=100）
不同地區的私人住宅的售價和租金存在著顯著差別，總體而言：港島的房子貴於九龍，九龍的房子貴於新界。圖4展示了從1997年香港回歸之後到現在，三個地區的私人住宅的售價走勢。1999年初的時候，港島私人住宅的售價已經達到6642美元一平米，九龍和新界的私人住宅稍微便宜一些，大概為5000美元/平方米，在2003年年中，港島的房價歷史性的跌破4000美元/平方米，而九龍和新界的房價處在2800美元/平方米的歷史地位。2003年SARS過去之後，房價保持持續性上漲，除了在2008年金融危機和2015年房價有顯著下挫之外，整體房價一路攀升。截止到2016年9月，港島的私人住宅售價達到1.91萬美元/平方米，九龍的私人住宅售價為1.63萬美元/平方米，新界的私人住宅售價最低，但是也已經達到1.27萬美元/平方。從2003年至今，平均售價的年化增長率保持在100%以上（名義量）。
圖4 香港三個地區私人住宅售價走勢
圖5顯示了三個地區私人住宅月租金的情況，1999年初，港島私人住宅的月租金已經達到27美元/平方米，九龍和新界每平方米私人住宅的月租金水平分別為22美元和17美元。2003年租金水平達到最低點，當時港島的租金水平為20美元/平方米，九龍和新界分別為17和12美元/平方米。截止到2016年9月，港島，九龍和新界的租金水平分別上升到51.61美元/平方米，42.45美元/平方米和31.7美元/平方米，從2003年至今，平均租金年化增長率保持在25%以上（名義量）。
圖5 香港三個地區私人住宅月租金走勢
圖6顯示了從上世紀90年代到現在投資各類私人住宅的市場回報率。在觀測時間內，5類住宅的回報率均超過2%。上世紀90年代，私人住宅的市場回報率最高可達到9%的水平，但是隨著房價的下跌，截止到世紀之交，回報率穩定在5%的水平。2003年之後，私人住宅的市場回報率有逐漸下降的趨勢。目前穩定在2%-3%的水平。其中，A-E類房產的市場回報率依次遞減，說明小戶型的房子更受到人們的青睞。
圖6 各類私人住宅市場回報率
圖7為私人住宅價格指數和住宅交易量之間的關係，圖中顯示，在2008年，2012年和2015年，價格指數的下降讓私人住宅交易量發生巨大下滑。從2012年開始，私人住宅的交易量發生結構性改變。近4年的交易量，都處在5000套左右的水平。究其原因大體是由於政府對房地產市場的管制所致。面對熱錢湧進持續推高香港樓市，2012年10月，香港特區政府決定提高額外印花稅稅率(SSD)及適用期[3]，並實施買家印花稅(BSD) [4]，坊間俗稱「雙辣招」。簡單理解，就是政府提高持有期小於三年的房產銷售印花稅，以抑制短期投機行為，並對所有非香港永久性居民或以公司名義購買住宅物業之人士徵收15%的從價稅。 2012年「雙辣招」實施之後，外資進入香港炒房得以控制，房地產交易量明顯下降，但是價格仍節節上升。
圖7 私人住宅價格指數和交易數量
[1] 公共租住房屋（簡稱「公屋」），基本相當於內地的廉租房。
[2] 居者有其屋計劃」提供的房屋，類似內地的經濟適用房。居屋計劃自1976年開始推行，由政府提供資金，興建樓宇，以低於市價30%-40%的價格，賣給公屋租戶和其他符合標準的中下收入家庭。居屋的條件要好於公屋，建築面積基本在40-80平方米之間，售價在兩三百萬港元左右。申請居屋同樣有收入和資產限制。
[3] 提高額外印花稅稅率(SSD)及適用期。如物業持有期為6個月期內出售，稅率為20%(原先為15%)；如物業持有期超過6個月但在12個月期內出售，稅率為15%(原先為10%)；如物業持有期超過12個月但在36個月期內出售，稅率為10%(原先為超過12個月但在24個月內，稅率為5%)。
[4] 實施買家印花稅(BSD)，非香港永久性居民，即所有外地人士或以公司於香港置業，須負擔額外15%的買家印花稅，如果在3年內賣出物業，按出售時間徵收額外印花稅
3
香港房價有泡沫嗎？
面對如此之高的房價，很多人會想起1998年香港房地產市場的崩盤，但是98年和現在的情況具有可比性嗎？當前香港的房價是否存在泡沫呢？
98年之前的香港房價上漲是受到弱供給和強需求兩方面綜合作用的結果。供給方面，受到《中英聯合聲明》對香港的土地供應的嚴格控制，香港政府每年的土地出讓數量較小，房產數量的供給非常有限。而需求方面，1997年香港實際GDP增速達到5.1%，通脹率5.8%，儲蓄存款利率4.75%，最優惠貸款利率為9.5%，飛速發展了20年，居民財富開始大量流入房地產市場和股市，推高資產價格泡沫。並且隨著大陸的改革開放，大量熱錢湧入香港，推高了香港的房市和股市。從1991年初到1997年9月，售價指數從49.6升至169.5，租金指數也從79.2升至138.9，售價指數和租金指數的年化增長率分別為110%和90%。以港島的A類住宅為例，1991年初的售價為2584美元/平方米，租金為每月20美元/平方米，截止到1997年9月，每平米的售價達到9740美元，月租金達到33美金，租金和售價的年化增長率分別為290%和50%。
而伴隨著1998年的亞洲金融危機，香港經濟陷入谷底，很多人因此失業，無力購房，地產的需求端疲軟。與此同時，由於香港特首董建華宣布的 「八萬五建屋計劃」[1]開始實施，政府首次大規模的供地計劃量和面積，使得住宅供應量急速上升。2000年，首批「八萬五」計劃中興建的房屋正式推向了市場，在一年內共有85710套住宅建成；其後的2001年，又有總共10萬套住宅推向了市場，這一數字已經大大超過了85000套的目標；2 002年，因為社會輿論猛烈的抨擊，年內新房供給大幅減少至67000套，市場中存在大量空置的房屋。此外，再加上之前買房的人無力還貸，銀行收回房產進行拍賣，以及大量資金外逃拋售房產所導致的房地產市場賣壓，進一步壓低了價格。截止到2003年9月，售價指數和租金指數紛紛跌落至58.4和71.9，跌幅分別為65%和48%。
與1998年崩盤時的市場環境相比，現在香港2%以上穩定增長的GDP，從2008年之後長時間的低利率水平（存款利率為0.26%，最優惠貸款利率為5%，按揭貸款實際利率大約為2%-2.5%），城市人口的聚集能力（近些年穩定在0.6%的人口增長）等保證了房產需求端的穩定。供給方面，香港政府為了維持公平穩定的土地供應，雙管齊下採用「土地申請表制度」[2]和主動賣地兩種土地出讓政策，如圖8所示，近些年來，香港私人住宅的供應量較為穩定，短期內出現政策變動導致土地供應大幅增加的可能性較小。
圖8 私人住宅落成量
此外，和北京相比，香港房地產價格繼續上漲的原動力已經很小。首先，近年香港的傳統財富支柱（旅遊、零售、貿易、金融服務和房地產開發）都受到周期性和結構性低迷的影響，GDP保持2%左右的增長，和北京2016年6.7%的增長幅度相比，經濟增速差距在4%以上。其次，支撐房價進一步上漲的人口因素也存在顯著差異，香港常住居民為713.13萬人，人口密度為6544人/平方公里，而北京的常住人口達到2170萬，主城區[3]的人口密度為9370人/平方公里。更重要的是，北京不是北京人的北京，是14億中國人的北京，教育、醫療，以及行政資源的過度集中，造就北京成為真正的富人俱樂部（以1%的超級富人算，北京能擁有1000多萬的購買力）。再次，和天子腳下的北京相比，香港的政治環境不夠穩定，佔中事件，旺角暴動，港人對中國人的身份認同，打著「本土」旗號搞港獨等，都給這個城市的經濟發展增添了不確定因素。最後，只有一關之隔的深圳是香港極強的競爭對手和替代品，而北京的替代城市卻較難找到。香港私人住宅的均價目前為1.57萬美元/平方米，而深圳的房價為0.81萬美元/平方米（5.5萬人民幣/平方米），兩者相差將近一倍。深圳作為大陸一個高科技和互聯網結合起來發展的改革城市，正吸引無數的年輕人為之奮鬥，2016年深圳的GDP增長率為8.9%，相比之下，香港經濟在爬行，而深圳經濟在騰飛，具有奮鬥精神的年輕人完全可以考慮在香港工作，在深圳買房。但是北京作為一個資源極其集中的城市，短期內做到資源分散，找到替代城市的可能性較小，房價上漲的剛性力量不可忽視。
總體而言，雖然從供需關係的歷史來看，香港房地產市場在近期崩盤的可能性較小。但是，黑天鵝事件也是有可能發生的，並且和北京相比，香港的房價已顯現出較弱的增長空間，再加上泡沫本身就是一個很難定義的辭彙，在泡沫破裂之前，誰也不能肯定它就是泡沫。因此，香港的房價是否含有泡沫就變成一個懸而未決的問題。
[1] 1997年金融風暴前，香港社區組織協會曾組織調查過最低收入者居住的籠屋的狀況，發現籠屋是一系列社會問題的集中表現。主要是因為香港的房子太貴，普通居民階層的人可能終其一生的收入也買不起一套住房，而由高房價衍生出的一系列後果，也成為了一個比較嚴重的社會問題。為了解決民眾的住房問題，1997年，董建華宣布 「每年興建85000個房屋單位」（後稱「八萬五建屋計劃」）的目標和計劃。實現每年興建的公營和私營房屋不少於85000套；10年內讓全港70%的家庭可以擁有自置居所；輪候租住公屋的平均時間縮短至3年的住房目標。
[2] 「土地申請表制度」，又稱勾地表制度，政府把準備出賣的地置於勾地表中，地產商在表中勾地，向政府開價。如果地產商出價高於政府心理價位，這塊地便勾地成功，政府這時便將土地拿出來公開拍賣。勾地的本意是地產商申請將某塊土地拍賣，而不是申請購買某塊土地，因此很有可能出現某家公司勾出土地但其他公司拍賣成功的情況。如果一塊土地在某一年未被勾到，則下一年通常會繼續留在勾地表中。政府偶爾也會將勾地表中的土地收回，或是將新土地放進去。
[3] 北京主城區主要包括朝陽區、海淀區、西城區、東城區、丰台區和石景山區。
4
港人買房壓力知多少？
雖然現在港人收入的中位數已經接近4萬美元，但是香港私人住宅的均價卻為1.57萬美元/平方米，租金水平也基本達到每月40美元/平方米。這樣算下來，如果在香港買一套50平米的蝸居房，需要不吃不喝大幹20年。即使是租用一套50平米的房子，也需要每月支付2000美金的租金，再加上雜七雜八的差餉[1]、地租[2]、維修費、水電煤氣費等稅費，香港人住房的壓力還真不小。但這僅僅算的是香港的平均價，如果你「不幸」在高大上的中環工作，為了上班方便住在港島的話，那麼你負擔的房屋和售價就會更高一些。由此看來，北上廣深的年輕人在買房之路上並不孤單。但是，仔細分析之後發現，雖然「房奴」也是香港年輕人的夢魘，但是在香港解決住房問題還是有很多其他路徑的。
首先如前文所述，如果你具有「中低產階級資質」，那麼你可以花遠低於市場價的價錢申請租用或購買香港政府提供的公營永久性住房，目前329.52萬香港居民（佔總人數的44.85%）以不同形式受惠於香港政府的資助補貼解決了住房問題。
其次，香港人買房的概念和大陸不太一樣，要知道香港70平米以上的房子佔據了整體市場的80%，而對於一對新結婚夫婦而言，首套住房一般也就是30-40平米。港人骨子裡認為，房子是值得付出一生購買的東西，先買小房再換大房，從民眾、開發商到銀行和政府都認可這樣的理念。以30平米的房子為例，雖然目前每平米已經達到1.57萬美元，但是整套房子總價大概在47萬美元左右，即單價貴總價便宜。再加上香港的貸款政策較為寬鬆，目前的按揭貸款利率也較低，年息在2.15%左右。按規定，400萬港幣（51.6萬美元）的首套住房，銀行可借出7成，如果仍然不夠首付，還可以找財務公司接2.5成，也就是說，極端情況下，買樓可以借到9 - 9.5成房款。自己需要付的是：1成首付（4.7萬美元）+2%-7%的從價印花稅（1萬-3萬美元）+律師費（1000-5000美元不等）+購房傭金（新樓盤免收，但如果通過地產中介購買二手樓，中介會收取房價1%的傭金，即5000美元左右），再加上其他雜費，一共差不多6-7萬美元。這個數目對於年輕的夫婦而言，省吃儉用兩三年也就出來了。和大陸一線城市30-40%的首付比例，將近20萬美元的首付款（按照80平米的住宅計算）相比，香港房奴的首付負擔還算合理。再來看一下月供的情況，按照30年的還款期計算，香港和北京的月供大概都在1500美元左右，但是目前北京的人均月收入為1200美元，意味著至少兩人才能供養一套房，而香港同期為3300美元每月，表明一個人就能供一套房。看起來，在北京買房，除了戶口的限制之外，北漂們在首付和月供方面都面臨更大的壓力。
「北漂」面臨著更大的壓力
比起北京，香港的自然條件和和工作環境都好得多，沒有霧霾，稅率也真心低[3]，幾個在香港讀書的同學都有意留在那裡。在沒有進入自己狹小的空間之前，一切的體驗還算不錯。當然，子非魚，焉知魚之樂或魚之苦？生活在蝸居之下的港漂，尤其是還未能拿到香港永久居民身份的港漂都面臨著不小的「上車」壓力。尤其是2012年 「雙辣招」推行之後，大陸買家在香港買房，除了上面計算的所有費用之外，還需要額外繳付房價總額的15%（約7萬美元）作為買家印花稅，這意味著在香港剛剛工作的大陸青年需要支付的首付款翻倍（約12-14萬美元）。比心，在北京漂泊的我們體驗又如何呢？作為一個金融專業的博士生，想要在金融行業得到好的工作機會和上升空間，一線城市成為必要選項。而作為一個北方姑娘，受不了南方潮濕溫熱的氣候環境，也讓北京變成一個沒有選擇的選擇。房子太貴，戶口太難，面對這些最敏感最撕裂問題的時候，我們這些北漂在理想和現實的溝壑中苦苦掙扎。就像希哥在《90後博士的房奴夢》中所說的那樣，「望著房價的起飛，就像每天在錯過幾個億」。「做夢都想快點過上好好工作，月月還貸的幸福日子」。蝸居下的香港和沒有選擇的北京，留給我們年輕人的是藍天，是重殼，還是苦苦的掙扎？寫著寫著，耳邊響起了周杰倫的《蝸牛》
我要一步一步往上爬
等待陽光靜靜看著它的臉
小小的天有大大的夢想
重重的殼掛著輕輕的仰望
我要一步一步往上爬
在最高點乘著葉片往前飛
讓風吹乾流過的淚和汗
總有一天我有屬於我的天
……
[1] 「差餉「是香港政府向香港境內房地產業主徵收的一種間接稅，用以支持香港市政服務的開支。差餉是按照物業的應課差餉租值再乘以一個百分率（以2016-2017為例，徵收率為5%）徵收的，其中租值按照市值來估算，餉的徵收及估值由差餉物業估價署（Rating and Valuation Department）負責，每季收繳。
[2] 地租是香港政府向部分土地的承租人所徵收的租金，不管物業是被佔用或空置，均須繳納。香港的私人土地一般由政府以「批地」的形式租出。承租人（即業主）需向政府繳付地租，以換取在租契文件中所指明的年期內擁有和佔用土地的權利。
[3] 香港的總體稅率低稅率，個人每年前12萬港幣都不用納稅，差額稅制，2%起步，17%封頂，並且可以以家庭為單位繳稅，抵扣項目較多。
閱讀 精選留言該文章作者已設置需關注才可以留言
寫留言
該文章作者已設置需關注才可以留言
寫留言
載入中 以上留言由公眾號篩選後顯示
了解留言功能詳情
微信掃一掃
關注該公眾號推薦閱讀：