加拿大樓市陷泡沫危機

2014年11月05日 21:15:20來源：國際金融報     作者：記者 夏妍加拿大房地產市場持續升溫，不斷遭到國內外機構「高燒」警示，由此引發的焦慮感不斷蔓延，房主和投資者都在擔心加拿大房地產市場的泡沫是否真的存在，它是否會導致劇烈的樓市崩盤，房價真的會從峰值走向谷底嗎隨著房價高燒不退，加拿大樓市泡沫化的話題一直未停止過。近日，埃德蒙頓市的一位投資專家希利亞德·麥克白（Hilliard MacBeth）對加拿大房地產市場發出嚴重警告：「加拿大的房地產市場已經出現了資產泡沫的所有最經典的特徵：價格快速上漲、那些覺得自己錯過了買入機會的人大感後悔、媒體的大量報道，以及人們對房地產的痴迷。」加拿大房地產商人Chris Evans則告訴《國際金融報》記者，加拿大的高房價早就在當地引發各種關注及討論。「但目前，加拿大整體房價依舊保持平穩的增長趨勢」。Chris告訴記者，政府可能在未來出台一些政策來調整房價，不過他預測，近幾年加拿大的樓市依舊會「火熱且受歡迎」。中投顧問高級研究員鄭宇潔對《國際金融報》記者分析，未來的加拿大可能通過提升利率，繳納房產稅或增加購房稅賦等手段來遏制房地產市場的過分發展，尤其是遏制投機行為。「如果加拿大實體經濟得不到持續改善，那麼房地產泡沫危機將明顯化，當地樓市風險也將不斷被擴大。」鄭宇潔稱。溫哥華領跑美國一家房地產機構曾對外表示，如今，最貴的房價不是在美國，不是在英國，而是在「美國的閣樓」加拿大。10月8日，加拿大房貸及房屋公司（CMHC）公布的數據顯示，經季節性因素調整後，加拿大9月新屋開工數月率上漲0.5%至19.73萬戶。新屋開工反映了加拿大房屋市場的活躍程度，新屋開工的活躍程度直接影響經濟發展周期。這種強勁的增長主要依託於多倫多和溫哥華。「如今，加拿大房價最高的城市是溫哥華。」加拿大房地產經紀人Jack Li告訴《國際金融報》記者。日前一份國際城市房價統計報告佐證了Jack的說法，報告指出，加拿大西部城市溫哥華房價僅次於中國香港，排名世界第二。而加拿大房地產協會和美國全國房地產經紀人協會今年3月公布的統計數據也顯示，溫哥華房價在北美20個大城市中名列第一。與此同時，由城市土地協會和普華永道會計師事務所聯合公布的《2015年地產趨勢》指出，溫哥華樓市將成為加拿大最火熱地區之一，投資、開發和住房等方面位居加拿大第四，緊隨卡加利、愛民頓和多倫多。然而，為何溫哥華既非政治首都又非金融中心，房價卻居高不下，甚至持續走高？多位接受採訪的地產專家認為，從目前情況來看，溫哥華樓市供需關係不平衡是主要原因。據統計，溫哥華每年新增移民人數約為3萬，這些人的住房需求自然會抬高房價。業內人士指出，只要溫哥華每年繼續接受3萬到3.5萬移民，就足以支撐這裡的房地產價格居高不下。一位溫哥華地產公司的工作人員對記者透露，如今全市最低價的獨立屋（面積在75平方米左右）也要在60萬加元（約合人民幣348萬元）左右。數據顯示，溫哥華房產均價已達到80萬加元（約合人民幣464萬元）。據蘇富比國際地產公司負責人介紹，自2008年金融危機爆發以來，溫哥華房地產價格和其他北美城市相比一直保持高位。溫哥華是加拿大最多元化和最都市化的城市，又位於最西端，是通往亞洲的重要門戶，受到移民和房地產投資者追捧，強勁的需求推動溫哥華房價走勢上漲。「甚至有很多海外投資人士將投資溫哥華房產作為抵禦風險的方法之一。」Jack表示，購買房產對於他們來說，是一種「保險」而非單純投資。除此之外，溫哥華房價一直居高不下，與其比較低的地稅息息相關。根據加拿大房地產協會（REALpac）近日公布的數字顯示，在全國十大城市中，溫哥華繳納地稅平均為0.368%（即房價每估值100元徵收0.368元），屬全國最低，最高的城市是薩省沙斯卡通。國際貨幣基金組織（IMF）10月初發布報告稱，考慮到溫哥華和多倫多等大城市的公寓建築活動飆升，以及房價的持續走高，加拿大可能需要實施更為嚴格的規則，以應對房地產市場的過熱復甦。房價遭警示面對如此火熱的房地產市場，全球三大國際評級機構之一的惠譽國際發出警告稱，由於房地產價格仍然被高估20%，在該國決策者沒有推出新短期措施的情況下，加拿大房地產市場的「軟著陸」可能不會出現。一家名為晨星（Morningstar）的美國投資研究公司此前甚至預測，加拿大房價未來幾年可能下調三成。而早在6月份，包括IMF和經濟合作與發展組織在內的國際機構也齊聲警告加拿大樓市正在累積風險。在IMF列出的房價被危險高估名單上，加拿大名列前茅。「加拿大房地產市場的大幅『矯正』即將來臨。」麥克白指出，美國的房地產矯正已經持續了差不多9年，現在還沒有完全結束。而造成麥克白如此擔憂的原因是，加拿大人普遍把自己的住房看作是投機性投資。他說，人們應該把住房作為自己居住的地方，把購房作為不用再繳納房租的途徑，不能指望住房是任何投資的一個組成部分。據了解，加拿大房地產市場自上世紀90年代中旬以來就不斷膨脹，近些年來膨脹得更快更大，甚至已經給當地居民帶來了極為嚴重的負面影響。加拿大皇家銀行近期發布的房屋擔負力指數報告顯示，目前多倫多居民家庭稅前收入的56%都被房屋成本吃掉，溫哥華這一比例更是達到82%的驚人程度，安省這一指數也已經達到51%，是24年來的新高水準。而根據加拿大按揭與房屋公司（CMHC）房屋擔負力定義，這一比例最多只能占家庭收入的30%。事實上，麥克白並不是惟一一位預測加拿大樓市迎來泡沫化並將崩潰的人。中投顧問高級研究員鄭宇潔在接受《國際金融報》記者採訪時表示，根據加拿大當地的房價收入比、租售比等國際標準來看，加拿大的樓市確實處在危險的邊緣。「目前國內房價持續上漲，但是居民平均收入水平低於美國居民，加上全國負債水平高，且失業率上升，房地產業的高成本或許會讓加拿大對外國公司缺乏吸引力，進而影響本國經濟發展。」鄭宇潔說。一位加拿大地產分析師對記者表達了他的擔憂，因為炒作房地產市場，越來越多的空置房屋會在最後給當地樓市「致命的一擊」。「雖然沒有明確的數字，但是業內對於空置房屋不斷增長的數量都心知肚明。」該分析師直言，這些空置房屋的暴露也會讓民眾更為不滿。溫哥華太陽報專欄作家傅蕾莉（Shelley Fralic）也認為，網路上提及的多數空置房屋之所以引起了民眾的強烈不滿，主要是市政府對解決空屋問題毫無作為。她說，房價讓本地人難以負擔，並且缺少足夠的出租單位。而現在溫哥華樓市越來越受到亞洲投資者的青睞，且本地對海外人士購屋的管理條例也不如澳大利亞嚴格。因此，當地網站BEHOV建議和鼓勵民眾「強佔」空屋，如遊民在奧本海默公園紮營一樣，他們認為只有足夠多的人佔據空屋才會引起市政府重視，才會採取措施。不過，傅蕾莉認為，解決空屋問題相當複雜，「強佔」並非解決問題的有效方法。崩盤幾率小近年來，「泡沫論」的迷霧一直籠罩著加拿大房地產市場。從最具能力影響樓市的加拿大央行來看，在之前發布的貨幣政策報告中，加拿大央行決定維持多年來1%基準利率不變，並且對樓市評估認為，當前市場數據符合樓市「軟著陸」預期。市場人士解釋說，這無疑是對以惠譽為代表的國內外機構發出樓市警告的回應，這一表態說明央行並不認為未來房價具備大起大落的條件。在談及加拿大樓市風險時，此前擔任過加拿大央行行長、現任英國央行行長的卡尼則不以為然。卡尼在接受媒體採訪時表示，在估值方面，加拿大樓市比英國安全得多。一位從事多年房地產業務的經紀人告訴記者，近些年來，有關「加拿大房地產泡沫，或者市場已經過熱」的說法幾乎年年都有。「但從實際情況來看，考慮到通脹帶來的成本上升等因素，在諸如多倫多、溫哥華這樣的熱門城市，平均房價每年上漲5%至10%實屬正常。」這位經紀人指出。至於令人擔心的炒房問題，有分析師對媒體指出，加拿大政府嚴格控制炒房投機。同時，這一問題也受到成本高企、租房觀念等多種因素抑制。這些都為加拿大房地產市場的發展實現良性循環帶來了保障。所以，應該對未來樓市走勢持樂觀態度。事實上，對於抑制樓市過熱，除了通過利率加以調節，加拿大監管部門並不缺少「子彈」。加拿大金融監管素來以穩健蜚聲全球，這一點多次獲得IMF和國際評級機構等組織的認可。加拿大聯邦政府所有的全國性住房機構——加拿大抵押貸款和住房公司（CMHC）早在兩個月前就宣布收緊二套房貸款政策，從5月30日起停止為二套房購買者以及無法提供收入證明的自由職業者批准房貸保險。如此看來，房地產信貸一直受到嚴格監管，監管機構適時推出調控措施以遏制炒房苗頭。加拿大財政部部長喬伊·奧利弗更是在本月中旬強調稱，他不認為現在的加拿大房地產市場存在泡沫，但他注意到溫哥華、多倫多、卡爾加里三地的房地產市場尤其火爆。「加拿大政府限制抵押貸款的措施已經擠壓了房地產市場的泡沫，目前尚不需要採取任何強硬措施來為房地產市場降溫。」喬伊如是說。「分析加拿大房價增長的客觀因素就會發現，泡沫化崩盤的說法過於誇張了。」Chris指出。在Chris看來，今年以來，加拿大房價上漲的背後，固然有房地產投資回暖的原因。但在以多倫多和溫哥華等為代表的熱門城市中，剛性需求和季節性因素是推漲房價的重要原因。惠譽分析認為，加拿大主要城市房屋供應不足和低利率的購房環境仍在抬高房價，這些因素支撐了負擔能力，推高了需求。加拿大帝國商業銀行經濟師泰爾指出，加拿大房地產市場銷售情況好於預期，如果這種勢頭能夠繼續保持，加拿大人在短期內不會看到當地房地產價格下跌的情況。加拿大央行指出，鑒於全球和加拿大的經濟預期增強，加拿大房地產出現風險的概率較低。目前，加拿大央行和大部分經濟學家都認為，加拿大房地產最有可能出現的情況是所謂的「軟著陸」，也就是價格逐漸下跌但不會出現崩潰。因此，在Jack看來，對加拿大房地產市場的唱衰聲不會讓他們過於擔憂，「房價的波動源於市場供需，就目前供需情況來看，加拿大的房價不會出現突然下跌的情況」。而對於加拿大未來房價的漲跌，Jack稱，「我們無法通過現在的市場預測到未來幾年的變化，因為市場是變化多端的。不過，加拿大高房價突出的一系列問題也告訴我們，要對這個市場保持警戒之心」。投資者還在加拿大房價飆升已經成了不爭的事實，不管泡沫化危機是否會在近期出現，放在投資者面前的依舊有幾個問題：過熱的房地產市場適合繼續投資嗎？未來的樓市政策預期會不會讓投資者們望而卻步？「我個人認為，加拿大已經不適合居住。如果是投資的話，也很難有增長空間。」家住溫哥華的Jerry告訴記者，他周圍在25歲至55歲之間、擁有學士學位的中產階層，都開始選擇往一些周邊城市流動。太陽報專欄作家麥克·馬丁認為，高房價已經大幅影響城市的經濟結構，不光是普通工薪族買不起房子，想在這裡開辦分公司的企業也都望樓興嘆，惟一受益的是炒房族。記者也從加拿大的房地產中介處了解到，多倫多、溫哥華這些城市房產銷售依舊供不應求。「多倫多房產投資重點在土地價值，有土地面積的房產沒理由會跌價。」一位分析師指出。與此同時，加拿大大型房地產公司Royal LePage公司的一項調查顯示，加拿大房屋均價增速開始放緩，但會保持平穩增長的趨勢。這項調查無疑讓很多猶豫的投資商們鬆了一口氣。Royal LePage房產價格調查發現，2014年第三季度，加拿大房產均價同比增長4.4%至6.1%。其中，單層獨立屋均價增幅最大，同比上漲6.1%至405101加元，兩層獨立屋均價同比上漲5.5%至44.17萬加元。公寓均價增幅最低，同比上漲4.4%至25.74萬加元。根據Royal LePage的調查報告，2014年第三季度，多倫多和卡爾加里的公寓均價打破下滑趨勢，多倫多公寓均價同比上漲8%，卡爾加里公寓均價同比上漲11.9%。根據Royal LePage房地產公司的預計，在未來幾個月內加拿大房價將持續增長，但增速相比前幾年將放緩。本月中旬，加拿大房地產協會也宣布所有類型的房屋平均成交價格增長5.9%至40.9萬加元（約人民幣223萬元），不過，此數據不包括多倫多和溫哥華的高端房產市場，多倫多和溫哥華的高端房產平均成交價增幅較小，為32.54萬加元（約合人民幣178萬元）。該協會得出的房地產熱門城市的漲幅——卡爾加里（10.1%）、多倫多（7.8%）、溫哥華（5.3%），與Royal LePage公司的調查結果相近。雖然之前一些移民政策給海外投資者們帶來了短時間的震撼，可是他們大部分都沒有因此而退卻。「相較美國而言，加拿大的居住環境、穩定程度等多方因素都更佔優勢，再說每年大量新移民的湧入，房價應該不會出現過度低迷的情況。」一位投資商表示，他依舊選擇留在加拿大繼續自己的房地產投資計劃。「其實，外來移民居住或者投資依然佔據較小的比重，國內房價上漲與加拿大寬鬆的貨幣政策、較低的利息也有關係，即使移民減少也不會導致房價下跌，不會讓加拿大的樓市投資進入冰凍期。」Jack說。
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