豪宅被瘋搶是否說明房價要漲？

　　4月上海樓市的亮點是豪宅，其中最吸引眼球的是中糧前灘海景壹號，均價8.5萬元/平方米，8倍認籌，參與金額逾88億元人民幣。坊間盛傳樓市回暖，曾經在樓市投資中收穫良多的人們又在蠢蠢欲動。

　　豪宅是一個獨立的市場，和一般商品房市場不同，豪宅首先是為了「住」而不是「炒」。

　　首先，豪宅之所以價高人「豪」，並不在於房產而在於「房以人貴」，購房者或許看中的是豪宅圈兒內的人脈資源和商業機會。

　　其次，豪宅定價包含著奢侈品定價，不僅在於房子本身的建材及裝修，而且在於未來的物業管理和配套服務水平。

　　第三，豪宅價格還包含著一個金融資產屬性——信用資產，即開發商的廣告語：「彰顯尊榮，華貴品質。」每一個城市都會有某些地點被承認為「富人區」，也就吸引了不少「假富人」選擇以富為鄰，提升家庭的信用。

　　基於上述3點，豪宅市場的熱銷通常不會傳導到一般商品房市場，而一般商品房市場的價格暴漲卻一定會推高豪宅價格。

　　由於豪宅市場「領漲抗跌」，房產投資也派生出一種偏好，每一輪樓市周期的上漲起點通常也都是豪宅價格的率先上漲。如中國香港樓市1997年至2002年的大跌後，新一輪上漲就是由豪宅市場率先啟動的。日本樓市在上世紀80年代末暴跌後，房價企穩反彈也是從東京豪宅開始的。

　　豪宅市場與一般商品房市場的漲跌並沒有線性關聯，所以豪宅熱未必是樓市整體上揚的前奏。如果豪宅瘋搶驅動價格疊加上漲，樓市整體成交放量，即所謂「量價齊升」，豪宅瘋搶就是新一輪樓市泡沫升騰的起點。

　　但若不是「量價齊升」而是「量減價跌」，豪宅瘋搶的現象通常意味著一般商品房市場或將發生新一輪價格下跌，而非價格上漲。

　　因為認購豪宅的人一旦被通知交付，其中一部分人將選擇拋售一般商品房。這些「有身份」的人當初購買一般商品房的初衷往往就是投資，本來就沒打算自住。如今有了心儀的豪宅為第一居所，降價甩賣一般商品房就成為合理決策。

　　上海樓市的豪宅熱恰恰驗證了第二種情況。

　　首先，豪宅熱始於政策性限價，如前灘海景壹號8.5萬元/平方米的價格遠低於市場預期的10萬元/平方米，約等於2015年的價格。

　　其次，上海樓市4月的總成交面積僅46.3萬平方米，比去年同期下降了逾30%，包括二手房市場和一般商品房市場的新盤在內，樓市整體是「量減價跌」。

　　第三，豪宅市場的政策性限價上市，傳染到一般商品房市場的結果是「不限也降」。特別是上海遠郊的「剛需房」，放量熱銷的樓盤如碧桂園與泰禾大城小院，均價僅2萬元/平方米，比周邊可比的住宅房價下降了10%左右。

　　住宅「住而不炒」，這不僅是當前的政策取向，也是城市化和人口趨勢的必然結果。發展中國家和發達國家的主要差別之一是城市化率，城市化率在20%到75%區間是「發展中」，達到75%以上就屬於「發達」。然而多數人不知道，「發展中」和「發達」的英語是同一個詞，差別僅在於後綴不同，即「Developing」和「Developed」，衡量標準是城市人口的數量及其佔比。

　　中國目前實際進入城市生活圈的人口總數已逾9億人，總人口的增長已接近由遞增轉為遞減的拐點。

　　據聯合國2017年修訂的《世界人口展望》，全球人口至2030年將從目前的76億增長至86億，再至2050年可望達到98億，2100年達到112億。中國目前以14億人口排名世界第一，但在7年後即2024年，印度人口將超過中國，而中國人口將進入遞減階段，至2100年或將下降到10億人口之下！

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