嗨，打算買房嗎？

五一那天和阿泰去二爺「家」吃火鍋去了。

「家」是二爺他們租的九十平米大豪宅，雖然二爺還沒畢業，但他妹子已經入職了，所以他們倆再加上妹子的閨蜜，三個人就在外面租了房。

租金一個月7000，已經是他們找到的性價比最高的房源了，雖然房子不是很新，距離最近的地鐵還有一兩公里，但小區環境還算不錯，也比較安靜；同樣都是7000塊，其他合適的房源卻沒這麼大，也就七十平左右，綜合考量，他們還是選擇了這套性價比最高的房子。查了查房價，這套房要賣700多萬，租售比低於千分之一；如果不考慮通脹，要租一百年才能回本，於此同時我國自住房產權年限也就70年。

這對於我們租房的人來說，似乎是一件大好事，可以用這麼「便宜」的價格，（根據北京市統計局2017年發布的數據，2016年度北京市職工年平均工資為92477元，月平均工資為7706元；也就是說一個月工資剛好夠租這樣的房子。註：平均工資是偏態分布，意味著多數人的工資是低於平均工資的）就能租到這麼貴的房子，是我們賺到了；那麼是房東虧了嗎？

房東肯定不傻，他當然巴不得多租點錢；但房租不是他們決定的，而是市場決定的。他要是按照房價的五百分之一去租，沒人願意租；所以相比新房被政府壟斷賣地，租房市場相對是個完全競爭市場，這個房租已經是租房者能夠承受的上限了。不過不管房租多少，對房東來說僅僅是聊勝於無，房子的保值升值能力，才是他們看重的。

俗話說，三人成虎。一句話不管真話假話，被一萬個人重複了一萬次，而且過去若干年在不斷驗證這句話的有效性，就會成為「真理」，而且很難會讓人意識到「真理」也會崩塌。

現在房價永遠漲，至少一線城市房價永遠漲就成了「真理」。

不用去分析理由，就像各種機器學習演算法一樣，學習的過程是黑盒子，是不可解釋的；但事實的準確率就是很高，你需要的僅僅是調參而已。同樣的道理，廣大民眾不需要知道房價是如何去保證永遠漲的，但只要確認這個事實就可以，自己要做的也就是在合適的時間、地點貸款買房而已。

閑來無事，我就查了查北京歷年的房價，用數據來說話。

一切從四萬億放水開始，2009年5月，北京平均房價每平米12547元，到了2010年5月，剛好一年時間，就漲到了25012元，漲幅近100%！由於漲得太猛了，國家出手調控，接下來是為期兩年的橫盤期，2012年5月北京的平均房價為25588。穩了兩年，又可以漲了，一年時間到了2013年5月，漲到了37840元，漲幅近50%。又到了熟悉了調控環節，兩年半到了2016年1月，房價為39620元，折算下來年均漲幅不過2%。之後又是熟悉是七萬億放水，上漲停滯在2017年3月17日北京樓市調控，北京三月的平均房價是61613元，漲幅為55%。

從2009年3月到2017年3月，即使中間經歷了多輪調控，不乏陰跌和橫盤；但8年時間北京平均房價總漲幅為414%，年化收益率接近20%；也就是說，只要你在北京買了房，你也可以成為全球股神巴菲特！

這還是平均房價，攤開了來看，8年時間，西城區的平均房價從22697元漲到了131687元，漲幅為480%；這還是比較低的漲幅，因為東西城一直都是熱門房源，底子好，漲幅不到5倍。而海淀朝陽則從一萬多漲到了八九萬，朝陽區的漲幅為526%。越是偏遠的，漲幅反而越大；通州的漲幅是579%，而平谷區居然高達849%！年化超過了30%，高利貸都沒這麼高的利率。

與此同時，如果你把錢投入了股市，就看上證指數的話，2009年3月大概2200點，2017年3月大概3200點，8年漲幅不到50%，年化也就5%，相當於買了8年的銀行理財，通脹都跑不過。

從數據看就很好理解，為什麼大家都拼了命地貸款加槓桿也要買房了；你要是有機會買一款年化超過20%，任何時刻上車回撤都不超過10%的基金，你難道不會加杠杠 all in 嗎?

有人可能會說，雖然房子在漲，但我辛勤工作我工資也在漲啊，等我以後升職加薪了，再回來買房不久行了。這是一種很幼稚的想法，我年輕的時候也是這麼想的，但這其實可以用小學語文學的成語「刻舟求劍」來形容。

我看了看同期北京的平均工資，從2009年的48444元，漲到了16年的92477，平均漲幅為接近10%，但事實上隨著中國GDP增速的下滑，漲薪幅度從2014年就在下降，16年相比15年漲薪幅度只有8.75%。如果用當年的工資去買當年年底的房子，可以發現每年能購買的平米數從09年起到16年分別為：2.45、2.04、2.23、2.08、1.72、2.08、2.16、1.60。

也就是說，十年前你的工資能買兩平米多，現在大約買不到兩平米，如果按16年漲薪幅度8%計算，17年的平均工資為99875，則可以買到1.72平米的房子。整體來看，如果你每年不吃不喝，每年的工資全都用來買房，九年你可以買到大概18.08平米的房子；而如果你選擇了在第一年貸款買房，這九年你的工資總收入是642067元，當時公積金住房貸款利率是3.87，而且可以打7折，這麼算下來的話，最多可以買28.77平米；而如果你等到九年後再買這28.77平米，就得要1661985元了。

這就是為什麼現在大家都說，上班誤國，買房興邦。上班升職遠不如買房升值掙錢多，誰還會安心工作呢？

可能又有買不起房的人拿香港房市、日本房市來說，張口閉口就是房價泡沫、租售比太低這些辭彙。然而隨著一次又一次的調控，房價一次又一次的上漲，唱空者一次又一次被打臉，唱空的聲音越來越小。一種常見的解釋是，地方政府已經被房價綁架，財政沒錢了，賣塊地就又有錢了；地方政府沒錢可以嗎？不可以，地方政府就像企業一樣，幹什麼都是需要錢的，稅又收不了多少，只有賣賣地才能維持生活這樣子。於是繁榮的房價從被調控的一線蔓延到二線，二線調控了又燒到三四線，當下正是三四線房價紅紅火火的時候。

所以總結一下，看似無腦買房，其實支撐大家負債買房的核心原因就是上面三條：

1、從歷史數據來看，北京的房子一直在漲，這是基於歷史經驗；

2、普通老百姓沒有更好的資產保值渠道，連努力工作加薪都比不上房子增值的幅度，更不用說股票、基金和銀行理財了；

3、相信政府已經被房價綁架，不可能讓房價暴跌。

至於所謂剛需，已經不是炒房者考慮的了；而且我一直覺得，這個世界上除了生存之外，沒有什麼是真正的剛需。

好了，道理都說清楚了，輪到自己的時候，會不會也下狠心去買房呢？面對這麼高的房價，我是想買房而力不足呀，就我自己而言，由於家庭抗風險能力差，所以我是不可能大筆舉債加槓桿去買房的；誰都可能出現意外，無論是哪種意外，在舉債買房這種低容錯率的情況下，都可能造成毀滅性的打擊。哪怕錯過了房價上漲導致的升值我也不羨慕，因為我覺得保持當下自由的狀態最好；如果心裡老是想著怕錯過上車，那即使你之前買了一套，也會懊悔當時為什麼沒買兩套。當然買房還是要買的，只不過是在自己留有餘力的情況下去買，北京買不起就不待北京唄，中國那麼大，世界那麼大，還能沒地方去？

最理想的狀況是政府能強力控制房價，就像手裡的橡皮泥一樣，想怎麼捏就怎麼捏，一次暴漲之後通過長時間的橫盤等待大家購買力跟上來之後再上漲；當然這只是最理想的情況，就像吸毒一樣，想完全戒掉是很困難的；當面對地方困難時，熬不過去了可能又得放水一波才能維持下去，真不知道未來會是什麼樣子。

最近從知乎上看到各種因為房價自暴自棄、甚至喪失了自信生活的動力，覺得如果繼續這麼下去，未來可能真不是個好樣子。如果六個錢包都不夠用，那無路可退了又會是什麼呢？

還是期待一些變化吧。

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（圖文首發於同名公眾號：陳才源）