買賣動遷安置房常見的七大法律風險及規避之法

來自專欄 上海律師杜繼業

動遷安置房由於存在較長的「限售期」，雙方簽訂房屋買賣合同後無法及時過戶，而限售期過後，幾年時間，房價勢必大漲，因此賣家毀約率相當高。有的賣家直接提出漲價，有的賣家想法設法阻止合同繼續履行，因此產生了較多的糾紛。我們工作中遇到過各種違約形式，也接到過相當多當事人的諮詢，也曾撰寫多篇文章，對購買動遷安置房常見法律風險進行解析。我們將在本文中對動遷安置房買賣的常見糾紛進行匯總，供朋友們參考。（上海杜繼業律師原創，未經許可，不得轉載，13611980805）

一、在限售期內所簽的房屋買賣合同是否有法律效力

這個問題可以明確回答，無論從法理還是司法實踐來看，限售期內所簽的動遷安置房買賣合同都是有法律效力的，理由簡述如下：

《上海市動遷安置房管理辦法》第23條規定「動遷安置房在取得房地產權證後的3年內，不得轉讓、抵押……」這一規定屬於地方規範性文件，而合同法司法解釋明確規定，確認合同無效，不得以地方性法規、政府規章作為依據。因此，在「限售期」內所簽的動遷安置房買賣協議是有效的。但是，對於過戶時間還是要受上述規定的約束，須在「大產證」和「拆遷安置協議」均滿3年後才能過戶。

二、公證能夠防止動遷安置房賣方毀約嗎

首先，上海市公證系統內部有文件，公證機構一般都不受理涉及動遷安置房相關的公證手續。當然，據我們了解到，極個別的公證處可以受理有關動遷安置房買賣委託手續的公證。由於大多數公證處不受理上述公證，實務中一些中介機構以有關係為名，收取幾萬元的費用幫助當事人辦理公證。

退一步說，如果能夠辦理公證，到底有沒有用呢？

對於房屋買賣合同而言，合同的生效與是否公證並沒有必然的關係。而對於辦理公證委託過戶手續也不能根本有效阻止賣方違約，因為委託協議可以單方撤銷的，也就是說，賣方如果反悔，即使有公證過的委託協議，賣方也可以不經買方同意單方撤銷之前的公證過的委託協議。

綜上，公證並不能有效防止賣方毀約。

三、限售期過後，可以過戶時賣方有義務配合買方重新簽訂房屋買賣合同嗎

賣方配合重簽合同應屬於其履行合同義務的一部分，賣方有義務按照房管部門的要求重新簽訂房屋買賣合同。但是，必須要提出的是，這裡所謂的重新網簽，絕不是可以任意修改合同條款，如合同的主體，即買賣雙方人數以及相關已經達成的條款，均不可以隨意修改。

四、賣方為毀約而刻意將已售房屋抵押或者被查封怎麼辦

由於限售期的動遷置房是不得進行抵押的，因此如果發現賣方有毀約的跡象，應該在限售期經過之前，儘早提起訴訟，並對房屋進行財產保全。實務中，此類抵押往往都是房東與親朋好友虛構債務所進行的抵押，所謂的借款往往並沒有真實的資金往來，一旦法院認定該基於借款產生的房屋抵押合同應認定為惡意串通，法院是可以判決抵押合同無效的。

另外，動遷安置房買賣往往買方已經支付了絕大部分房款，一旦房屋被司法查封，根據相關司法解釋，可以向查封法院提出執行異議。

五、動遷安置房還沒有辦理「小產證」，房東反悔了，怎麼辦

對於沒有辦理小產證的房子，只要過了限售期，並符合過戶的條件，則仍然可以向法院起訴，要求繼續履行合同。這時，可以將開發商列為第三人，要由開發商配合辦理小產證後，才能辦理過戶到買方的名下，相對來說比一般情況要麻煩一些。

六、賣方是不是願意賠償違約金，就可以不賣房子了

按照法律規定，買方作為守約方不僅可以提出違約金，還可以要求繼續履行合同。也就是說，如果賣家違約，買家起訴到法院，不僅可以要求賣家繼續履行合同，還可以要求其承擔違約金。實務中，有些買家由於擔心訴訟期較長，還需要支付維權的費用，而向賣家妥協，甚至修改了合同，最終還是沒有達成交易，其實非常可惜。其實，如果積極維權，不僅可以順利過戶，還可以要求賣方支付違約金和賠償金。

七、聽說案子勝訴了，執行也很難，那法院判決後，會無法執行嗎

有的朋友擔心，即使官司贏了，賣方不配合過戶仍然無法執行的情況。這個擔心是多餘的，房產過戶的執行與欠款的執行有所不同，一般情況下，完全可以不經過賣方簽字，通過法院的執行局即可實現過戶。

文/杜繼業（上海市專職律師，民商法學碩士，微信：13611980805）

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