動遷安置房，沒有辦理小產證，過戶時賣方反悔，怎麼辦？

來自專欄 上海律師杜繼業

動遷安置房，由於設置有「限售期」，因此在限售期未到，房屋是無法過戶的。而實務中，一些被安置人在未辦理小產證的情況下就急著將房子賣掉。由於暫時不能辦理房產證，因此交易時售價往往明顯低於售價，而限售期經過後，可以過戶時，賣方又覺得買虧了，往往會讓買房彌補差價。而該差價少則幾十萬，多者幾百萬。而對於尚未辦理小產證的動遷房，賣方不配合過戶，該如何維權呢？

為了便於理解，以下以一個真實的案例為例進行說明（所涉人物為化名，內容進行必要刪減和改寫）：

戴某購買了金某的一處動遷安置房，尚在限售期，也沒有辦理小產證。戴某支付了大部分房款，尚有一部分尾款沒有支付。而且權利人有2人，另一人權利人鄒某為金某代簽。5年後（註：當時的限售期為5年，目前的限售期已經改為3年），戴某要求賣方配合過戶，這時賣方則要求其補足差價，負責不配合辦理小產證，更不會配合辦理過戶。於是，戴某起訴至法院，要求賣方配合過戶。開庭時，鄒某也被追加為被告，但明確表示其對金某賣房一事並不知情，不同意戴某的全部訴訟請求。

上述案例，存在以下兩個焦點問題：

一、沒有辦理「小產證」的情況下，能否辦理過戶？如果不能，則如何解決？

答：沒有辦理小產證」的情況下無法辦理過戶手續。由於辦理小產證需要開發商的配合，因此可以追加開發商為第三人，配合辦理「小產證」。本案法院的判決是，被告應在本判決生效之日起十日內辦理房屋產權登記手續（「小產證」），第三人開發商協助被告辦理；訴爭房屋登記在被告名下三日內，被告鄒協助原告戴某將上述房屋產權登記過戶至原告戴某名下。

由於尚未辦理「小產證」，因此，房屋尚未登記在被告的名下。如果要將房屋過戶在買方原告的名下，則仍然要先將房屋登記在被告的名下，然後再從被告名下變更登記在原告的名下。

二、另一權利人鄒某並沒有簽字，則該房屋買賣合同是否有效，他是否應該配合辦理過戶手續？

對於，權利人鄒某表示對金某賣房一是並不知情，也沒有在合同上簽字一事。法院的意見是，鄒某在系爭房屋由原告實際控制並使用近五年之久，從未對系爭房屋的佔有使用、收益、管理等有任何監管，也未承擔過系爭房屋的任何費用，況且鄒某也居住在系爭房屋附近，完全有條件積極審查房屋的情況並及時提出異議，雖鄒某曾在案件審理中表示知曉房屋出售後提出過質疑，但對此並無任何證據證明，也並無相關的實質行動，本院難以採信，其雖主張為房屋的權利人，然而卻如此對房屋權利長期的漠視和放任，缺乏正常權利人對自有財產應有的關注，有悖常理，由此足以視為其對系爭房屋轉讓行為的默認，故對鄒某關於系爭房屋出售不知情的抗辯，本院難以採納。

綜上所述，對於購買動遷安置房，只有合同條款沒有問題，也依約支付了房款併入住，限售期過後，賣方反悔的，完全可以通過法律的途徑進行維權。買方不需要支付任何額外的費用，賣方也要配合辦理過戶手續。

文/杜繼業（上海市專職律師，民商法學碩士，微信：ad80805）

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