高房價如何困住了香港？

在香港這樣的大都市，擁有一個屬於自己的安樂窩，是每一個打工仔的夢想。可惜近年來香港樓價居高不下，令這些人只能「望樓興嘆」。有機構做過統計，香港平均住宅價格冠絕全球，將倫敦、紐約、新加坡和東京遠遠拋在身後。機構的調查也發現，香港住宅樓價蟬聯全球最難負擔城市，港人連續17年不吃不喝才可置業。收入追不上樓價升幅，成了很多人感受最深的事。那到底是什麼造就了高樓價，高樓價的背後究竟有什麼利益鏈條，則是本集的《財華專題》需要尋找的答案。

香港高樓價的成因說來話長。首屆特首董建華任上提出每年興建不少於8萬5千個住宅單位，寄望10年內香港七成家庭可自置居所，輪候政府公屋的時間可縮短為3年。可惜政策生不逢時，遇上亞洲金融風暴，香港樓價一落千丈，更多房屋推出市場加速了樓價的下跌。在1997年樓市高峰期，香港人將平均月薪的74%用來供樓。可以想見，許多在那時入市的中產階級一夜之間成為負資產，頓時民怨四起。

在2004至2014年的十年間，特區政府的建屋計劃推行緩慢。據香港房屋委員會的資料，2004年公屋（公共租住房屋）的落成量還有2萬1千個，到2014年只有6千個；同屬於公營永久性房屋的資助出售單位十年間落成量竟少於500個；地產商提供的私人永久性房屋也呈下降態勢。幾乎是同一時期，公屋申請者由9萬1千個，猛增至去年的27萬9千個；獲得編配入住單位的公屋申請者，則由2萬3千個，降至只有1萬3千個。供需之間的二元對立可見嚴重。

香港的房屋類型，有俗稱「公屋」的公共租住房屋，業權屬於政府，租住給合資格人士，保障中下階層的住屋需要；還有俗稱「居屋」的資助出售房屋，由政府一般以市價的七折出售給市民，市民想要出售則需要補回樓價的「差額」；剩下的房屋類型統稱「私樓」，主體是由地產商發展的樓盤，向市場推出。公屋與私樓的租金差別有多大？房委會的統計發現，2015年3月底時，港島、九龍、新界的綜合平均月租為55、61、49港元每平米，而對應三個區域的私樓月租則達387、322與242港元每平米，幾乎是公屋租金的9倍。

香港寸土寸金，居住面積狹窄，遊走於法律邊緣的「劏房」風靡，因其「麻雀雖小、五臟俱全」，甚至近年來隨著需求居高不下，有不少人違法經營本做辦公用途的工業大廈，將其改建為「劏房」供人租住。所謂「劏房」，屬於香港出租房的一種，常見於遍布在港、九、新界的唐樓等舊式建築物。業主通常將普通住宅單位分割成若干面積狹小的獨立單位出租，每個獨立單位設有浴室及衛生間，雖然幾乎難以落腳但租金便宜，通常受草根階層和單身人士歡迎。但也因為未向政府申請而私自改建樓宇結構甚至排水設施，以及租戶多人流大，存在不少安全隱患。

政府十年間建屋速度緩慢，加上配額積分制推行，增加了14萬的申請者，輪候公屋的人數飆升。如何能確保公共資源更公平合理地分配，就顯得非常重要。

08年金融海嘯之後，美國實行了三輪量化寬鬆措施，貨幣基礎大幅增加。香港實行港元與美元掛鉤的聯匯制度，遊資大量流入香港。香港金融管理局表示，由08年起，流入香港的遊資達1300億美元。遊資流入，資產價格飆升。事實上，以1999年樓價指數為基淮100來看，樓價指數在09年開始加速上漲，同時期有三次美國量化寬鬆，分別為2008年11月、2010年11月、及2012年9月。

地產是香港重要的支柱產業，不僅政府有相當一部分財政收入依賴賣地，普通市民也習慣投資於房地產獲利。為遏抑樓市炒風，香港政府提升買賣物業的印花稅並作出修訂，俗稱樓市「雙辣招」。踏入2016年，香港樓市將會調整幾乎成為市場共識，因擔憂樓市暴跌再次造就「負資產」，影響有房一族的利益，「撤辣」的呼聲愈加厲害。不過，行政長官梁振英多次表示不會「撤辣」，說政府無責任確保樓價只升不跌。

永豐金融集團研究部主管塗國彬認為：「對於樓市最難把握，絕大多數，無論是用家或者投資者來講，就是政府的政策。因為之前那幾年，考慮到可能有相當多的投機的遊資又好，或者內地的資金也好，令樓市熾熱。當其時寓禁於徵， 做了好多印花稅的措施，想嘗試做需求管理，但這件事有個問題，你會令成交量減低，最終你會見到，由於成交量減低，價格信號就更加滯後，這對市場的自由調節並不好。」

「亡羊補牢，為時未晚」。需求管理的爭議還未休止，增加土地與房屋供應，幾乎成了必然的選項。香港可用的土地有多少？這些土地能不能用怎麼用，可不是那麼容易回答的問題。

關於香港怎麼規劃與發展，每個人都有自己的見解。在新界粉嶺經營小區農場的Zoey，認為政府有其他的方式發展土地，不需要盯著農地不放。「今年年初本土研究社出了一個研究，就是原來香港有超過1000公頃的棕土的土地，主要是貨櫃場，或者是廢車場，我們也講了幾年的粉嶺高爾夫球場，政府以很便宜的地價租金租給私人高爾夫球會所。以好高的價錢賣會籍令人進去打高爾夫球，那使用率很低，我們一直要求，為什麼不去優先發展這些土地，而觸碰非原居民村落呢？」

另外，地產商是擁有土地的大戶。除了投得政府土地之外，香港的地產商也多了收購農地的動作。小區農場所在村落，Zoey說，地產商20年期就來囤地了，將地塊用鐵絲網圍起來，坐等地區開發。

香港業權及地權複雜，光是處理房屋問題的部門，就有房委會、房協、市區重建局；而土地儲備最多的新界區不止有大片農田，亦有歷史遺留下來的屬於原居民的「丁權」與「丁屋」，同時鄉事委員會等地區組織頗多，在土地資源捉襟見肘的時刻，各種持份者的利益糾葛在一起，形成複雜局面。

丁權也是一個歷史的問題，一直遺留下來，而且丁權更淮確地，把它以法律的方式，或者以一個權力的方式演繹出來是1972年。所以有一個歷史的原因。到目前為止還是按照當時已經制定的政策去給予原居民一個丁權、丁屋跟其興建。但這個究竟應該怎麼處理，面對未來一段時間，總有一天土地是不足的，包括原居民所擁有的土地等等，所以長遠來講還的確要尋求一個解決的辦法。

香港政府推出多項地區長遠發展規劃，其中以新界東北發展區最受關注。黃遠輝說，政府希望以6比4的公屋私樓比例建屋，這樣不僅可提供公共住宅，也可以創造地區就業。

住房短缺向來是香港社會最關心的民生問題之一。如何應對高樓價，很多人說，從根本上講，還是要增加土地和房屋供應。這話說起來容易，但政府如何能在面對樓價起起落落、不同利益團體的要求時，保持穩定的政策和長遠的眼光，才是過去十年應該汲取的教訓。

作者：楊傑東