香港土地困局如何解（港澳在線）

位於香港西貢的郊野公園。資料圖片

香港劏房內景俯拍。香港社區組織協會供圖

密度極高的香港公屋。資料圖片香港房屋又高又密，一棟棟樓房就像一根根竹筍，插在一切可以利用的地面上。一方面，普通居民住房狹小，人均僅16平方米左右，不少人在劏房、籠屋、迷你戶將就湊合；另一方面，香港大量土地未開發利用，被稱為「後花園」的郊野公園被「重點保護」。魚與熊掌不可兼得。能不能拿郊野公園中小部分生態價值低的土地出來建房，助低收入居民「上樓」？答案是：難。住房小，大都會之窘香港樓價高、房租貴。二手房平均每平方米要賣10萬港元以上，面山、望海等景觀較好的戶型更直衝每平方米20萬港元。在跑馬地，中原地產經紀張俊文向記者推介香港仔附近的小戶型新盤，實用面積25平方米，要價490萬港元。租金也貴到離譜，三房一廳，月租要4萬多港元。普通居民的房子有多逼仄？七八十平方米，會被人羨慕地稱為豪宅。香港人不輕易把客人帶回家，因為空間擠迫。記者到訪過一戶人家，50平方米房子里住著一家六口，有兩張雙層床，兩個老人一張，兩個小孩在另一張的上層，主人夫妻睡的下層是特別設計的，晚上拉出是雙人床，白天收回去，床前支起飯桌。但就是這樣的50平方米，價值四五百萬港元！香港傢具店賣的床，一般不超過1米5寬，較多的雙人床是1米37。有人說：「我有兩個夢想，一是世界和平，二是可以三邊下床」。記者一位朋友是媒體高層，幾年前他花光租房補貼租住一套房子，卧室內的床三面貼牆，人高馬大的他，橫卧後頂天立地，靠裡邊睡的妻子起床後，他才可以斜卧過來舒展一下。幾個香港特色的住房概念，讓人印象深刻。迷你戶，指超小戶型，面積小總價也低，多數是全開放式戶型。雖然「呎價」並不便宜，每平方米要10萬港元上下，仍大受歡迎。開發商每次推出面積20平方米左右的迷你戶便會被哄搶。劏房，指一個住宅分割成幾個小房間出租，相當於內地的隔斷房、群租房。據香港統計處今夏首度發表的報告，全港有8.64萬個劏房，近20萬人居住，人均約5.7平方米，只比懲教署監獄囚倉的人均標準多27%！籠屋，又稱床位寓所，一個單位內有12個或以上租戶，並共享廚房、廁所，有的為保安計，給自己的床位罩了鐵絲網。統計數字凸顯了現實的骨感：香港私人住宅超過一半的實用面積小於50平方米。香港人均居住面積只有約16平方米，大幅落後於新加坡及內地的北上廣，與國際大都市、發達經濟體（人均生產總值約4萬美元）的地位很不相稱。要建房，有地用不得香港房價超高、房子奇小的主要原因，是可用於建房的土地嚴重短缺。由董建華牽頭的「團結香港基金」近日發表研究報告顯示，1995年至2004年間香港已發展土地共增加7800公頃，而近十年來，這個數字卻銳減至僅1100公頃。客觀說，香港政府解決住房問題曾有成功做法。政府開發大量公共屋邨（公屋），供低收入家庭申請，廉價出租。還有一批政府資助的「居屋」，由政府補貼地價後以優惠價賣給低收入者。這兩項，讓大約46%的居民有了居所。然而房屋和土地的供需矛盾仍然尖銳。其實，香港不缺土地，由於一向實行相當謹慎的用地政策，仍有大量土地儲備或閑置土地。在全港1100餘平方公里的土地上，有400餘平方公里是郊野公園，能不能拿出小部分給居民做居屋？這個問題過去免談，現在可以討論，但停留在討論階段。特區政府發展經濟改善民生只要一涉及動用土地，總會遭到一些團體及環保人士激烈的反對，覓地建屋更是處處碰壁。自港英時期開始，政府就通過制定「法定圖則」，把土地劃作不同用途的地帶。法定可供住宅開發的儲備越來越稀少，郊野地區則禁止開發，包括20多個郊野公園及一些特殊地塊和海岸公園。近年填海造地幾近停頓，陸上荒地等業權分散，一旦政府要收回發展，必須諮詢公眾意見，往往觸發爭議，不斷延宕。另一障礙是社會共識難建立。有些是市民、團體觀點角度不同，各說各理，有些是政治力量刻意阻撓特區政府施政，利用開發土地時的諮詢及法定程序來阻撓項目。「新界東北開發計劃」可提供6萬個住宅，可是遭到環保人士及居民長期阻撓，有人組織數百人暴力衝擊立法會。近期填海工程研究撥款，頻遭立法會議員拉布阻撓。郊野地，能碰不能碰土地發展受困，受苦的不僅是市民，節節攀升的樓價和商業租金也使香港經濟競爭力大受打擊。董建華曾痛心表示，「香港人住房無尊嚴」，呼籲社會充分認識土地和房屋問題，作出理性選擇。團結香港基金日前發表的報告，提出發展郊野公園、增加土地供應的建議。研究報告主要作者、香港大學金融學院經濟學講座教授王於漸表示，香港劃定法定郊野公園範圍至今已有40年之久，政府理應全面審視、檢討所有郊野公園的生態價值、服務和用途等，考慮發展其中一些。行政長官梁振英表示，公眾可探討以「免地價」的方式在郊野公園內生態價值較低的地方建屋並賣給特定對象，例如讓青年人首次置業。但發展局局長陳茂波回應，未來一年半任期內，政府無意發展郊野公園用地。梁振英的建議僅僅是提出一個方向，促使各界進行健康討論。其實，特區政府2014年初就提出，計劃把大嶼山及鄰近地區打造成「東大嶼都會」，因涉及一片郊野公園的開發，引起很大爭議。支持適度開發的大嶼山發展諮詢委員會委員劉炳章說，「郊野公園用地是否真的絲毫不能碰？香港實際上又需要多少郊野公園？這些都是大家該討論的問題」。來自工聯會的立法會議員郭偉強也說，再過30年香港將增加100萬人口，如果郊野公園完全「碰不得」，那大家勢必要忍受更高密度的城區住房，加重交通、環境衛生等方面的負擔，如此「人煙稠密」是否真合港人心意呢？但前天文台台長林超英稱，郊野公園是面向平民、全民共享概念的公共財產。內地都強調城鄉共生的概念，很難理解為何香港要縮減自己的「後花園」。支持聲音認為，只用小部分公園土地不會危害自然環境，而眼見大批人住在擠迫的房子或危房中卻不發展，才違反常理。反對的觀點則認為，政府應關注的是有多少空置的住宅，有多少在炒家手上，而不是打郊野公園的主意。多探討，有何潛力可挖看來，郊野公園暫時仍是土地開發的禁區，但相關討論正在深入。除了郊野公園，人們還在探討增加建房用地到底有什麼潛力可挖。一是近岸填海。上月，「幫港出聲」團體舉行新聞發布會，建議在維港之外找地方適度填海。建築師施家殷說，此研究建議香港應進一步研究8個近岸填海地點，包括新界將軍澳、大埔、屯門、南丫島北等地。他說，填海不是「惡魔」，新加坡及香港鄰近的澳門，一直通過填海大量增加土地，滿足市民需要。香港社會人士應採取更正面、更積極和更理性的態度看待填海。其實填海向來是香港新增土地的最主要來源之一，自1887年起，香港填海約6947公頃，佔香港現有土地的6%，這個數字約等於現在全港所有的住宅用地。二是其他土地。本地專家趙令彬在報章發表觀點認為，在一些郊野公園的邊際區域，在合理及必要情況下，可予適當的小範圍調整。他建議開發郊區丟廢的農地、山地；加快舊區重建；將廢棄工廠大廈重建改作商住。也有人認為，不管開發陸地、海上，政府應展示更強的協調能力。郭偉強認為，陸上仍有不少土地可供改劃及開發，例如荒廢綠化地、非住宅土地以及「棕地」（指曾經利用過的，後閑置、遺棄的土地）等等。而在與環保人士有爭議的填海造地問題上，政府可擴大環保補償措施，讓環保人士成為支持政府的夥伴而非對立者。他接受記者訪問表示，其實香港政府有能力進行大刀闊斧的改革，但社會上持不同意見的團體阻礙了政府在土地問題上的施政。所有人都應該問自己一個問題：「我們的下一代要住到哪去」，土地開發不是為了某部分人的利益，而是每一個市民都有需求，無論是公屋或私樓，都是為了下一代的長遠考慮。眼下，特區政府正多管齊下，增加不同類型的房屋供應，包括未來三四年推出8.6萬套私人樓宇單位，房協和房委會3個月後會共同推出3700個資助房屋單位。針對近期熱絡的討論，特首梁振英呼籲社會人士本著同理心看待，當自己有樓住，也應讓正在輪候、住在劏房等的市民有機會上樓。香港城市大學公共政策學系副教授劉國裕認為，下一步看政府如何引導社會積極討論、跳出既有框架，來決定香港土地供應和房屋政策的走向。人們相信，通過理性探討，多方設法，積極作為，香港一地難覓的困境可以得到緩解。
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