在香港，失去房產，夢想再多我們也將無家可歸

記得2012年爸媽來香港陪我過春節的時候，他倆特別希望我在香港買套房子，覺得這樣才能對一個港漂放心。然而被我卻拒絕了，找的理由是：當時租金便宜，而買了房子，我就成了三十年的房奴；畢竟我還沒決定是不是要一直待在香港，萬一回國、萬一出去再讀個書怎麼辦；況且我一單身女孩子，買啥房子，以後讓老公買不就好了。

結果短短四年時間裡：香港樓市辣招一招又一招了，不是永久居民買房子要交15%的稅；更恐怖的是房租，陸續搬了三次家後，房租從低四位數變成了低五位數，還不如早幾年做個房奴；要是能帶套房子出嫁多好也啊，至少嫁的有底氣啊。總之提起香港這幾年的房價就是各種淚。

當然，房價是香港無產階級永恆的痛，本來以為隨著2016年香港樓市供應增多及美聯儲加息，能給小老百姓一個上車的機會，結果英國脫了個歐，錢還是乖乖又回來買房子了，看看中原指數今年的反轉。

雖然不少觀點認為內地資金南下對香港近幾年的樓市狂升起了推波助瀾的作用，但除去外因，本質在於香港公屋流動性低及政府土地政策的滯後性。今天的文章主要來源於團結香港基金最新的研究報告（我把報告鏈接放在閱讀原文里了），這是香港前特首董建華先生創建的NGO，讀完之後倒是給我解答了不少香港樓市的問題，拿來跟大家分享分享。

首先，雖然沒有錢在香港住的小，但再窮政府都會提供公屋供合資格人士申請居住，一家三口如果每個月收入不到2.239萬港幣，就可以申請公屋。

公屋又分為出租永久房屋、資助出售房屋、出租臨時房屋數種；截止2013年，居住在各類型公屋的市民佔香港人口45.8%。

而香港公屋居住人口比例也是全球最高的。

一套350尺（35平米）的私人樓宇平均月租金1.1萬，而政府提供的公屋只要1700港幣每月。按理說便宜的租金，能留給經濟不富裕的家庭更多儲蓄，令他們更容易上車、安居樂業。

假設說我符合資格，想買一套市值100萬港幣的居屋，香港政府首先會給我打折，以70%的價格、即70萬賣給我；並且政府還會給我提供95%的房貸，我只要拿出3.5萬做首付就可以了。

可當我想賣房子的時候，必須先跟政府補30%部分的市價差價，就是說我的房子從100萬升到200萬，那麼當初政府給我30萬的折扣部分，我就要向政府補地價60萬。看看這幾年香港房價的走勢，自然也能知道，居屋業主的家庭收入肯定沒有跑贏土地價值的增速。

意味著業主只能享受物業相關資本70%的升值，被香港政府發了個CB：不僅每年要給政府付固定的租金或貸款金額，在我想變現的時候，還要接受政府的高價轉股，侵蝕我的利潤。公屋本來是到居屋再到私人住宅的房屋接替，現在看來進化的前景渺茫。

這就令香港公屋買賣流動性極低，市場未有形成，令無房階級跑贏通脹成了最遙遠的夢想。2008年至2013年，公屋平均按年周轉率僅為0.92%。截止2012年，香港32萬多個居屋單位業主中，只有22%繳付補價成為真正業主的，仍有78%的業主無法享受像私樓業主相同的物業權益。

香港政府的房屋政策實施了這麼多年，雖然必有其考慮之道，但一個沒有流動性的公務市場，在過去、現在及可預見的將來，對香港社會、整體GDP都產生了深刻影響。

第一，居屋是要錢的。除了每個月的租金收入外，政府還要資助每套居屋約158元的保養、運作費用；以4%的貼現率計算，如果一套公屋可使用50年，那麼政府實際上要為每個單位提供240萬港幣的資助；一旦樓齡到了60年，房屋需要重建的時候，補地價、重建費用，這麼一張大支票還得政府買單。當然這筆錢，是納稅人出的。

第二，正是因為公屋市場的不流動，令納稅人的這筆錢成為了「無謂社會福利損失」。合資格人士享有的是居住價值，後者與資產市價間的差額，是納稅人出的了。但低利率環境中，資產價格上升的那麼快，納稅人付出的所有權，比住戶享用的居住權更多；考慮到公屋幾乎沒有買賣市場，基本上納稅人的錢就全部打了水漂。業主無法享受居住流動性（壞處會在下面展開講）、納稅人及政府提供的租金資助機制也是浪費資源，三方沒有任何人受益。

這裡就要拿新加坡和香港進行對比了。新加坡一步到位的上車雖然難，但政府也有組屋補助。合資格家庭（他們的政策是非常鼓勵人們早日結婚生子的）在有效購買日期起後五年，就可以在公開市場出售、出租單位給予合資格的新加坡永久居民，所以新加坡的公屋市場交投非常活躍，大家都挺能接受的。

這種差距一兩年可能看不出來啥，但是45年下來差距看的人就要哭了。

1965年至2014年間，新加坡的年均GDP較香港增長率高1.35%，如果大家在1965年都有100塊，2014年時候，香港人的100塊變成了725塊，而新加坡人的100塊則達到了1370塊，比香港多了約80%。這就是授人以魚和授人以漁的差距。

如果說自由行黃金十年得利最多的是大地產商，內地資金南下得利最多的將是金融行業；而本土居民則成了資本通脹、貧富差距的最大受害者。如果內地的房地產庫存都能神奇的去掉，香港的居屋理應擁有更多的選擇。

如果香港政府補貼住房私有化及放寬轉售限制，算下來的新增房屋資本約可達3.336萬億，差不多是2013年GDP的156.9%，每個公屋單位的房屋資本會平均增值336萬，租置單位每個增加196萬，居屋單位每個增加205萬。

當然，這裡一個老生常談的話題是：如果大量公屋進入供應市場，會不會令私人樓房的價格下跌，令私樓業主擁有負資產？

英國在1980年10月3日，開始實行《英國房屋法》。當時英國的公屋裡住了差不多650萬家庭，在購買權推出後，英格蘭賣了超過190萬套公營住宅，占累計存量的三分之一。

儘管自住業主總人數和比例出現了上升，更多家庭擁有了房屋單位的完整物業權，但住宅價格並沒有下跌。

而且如果你們看看2016年香港開發商推出的私樓，性價比簡直是沒話說（香港的實用面積除以十便是內地常用的平方米），今年港島最小的一套單位只有16.3平米，跟深圳那個6平米的有的一拼了。雖然居屋不一定有新房住的舒服，但多一個選擇也是好事呀。

徐子淇雖然是香港人最羨慕的人，但是她老公家今年推出來的樓盤，簡直是挑戰各種人類極限。最新出了個只有41.8平米的四房單位，其中一間房間只有3.7平米（低過香港監獄平均4.9名米的面積），預計這樣的房子尺價還要1.7萬（一平米就要17萬的），而且還是2018年才能交樓，還不是核心地段哦。

這幾年香港的新盤劏房之多也是亮瞎了大家的眼，隨便看一個廁所兼浴室的長度，成年男子張個胳膊就碰到了。

當然也有李超人在將軍澳的樓盤，這廁所上的以為自己在坐飛機。

儘管一如預期，香港未來四年每年平均私人住宅落成量是1.8萬個單位，比2006-2015年的1.1萬高了有六成。

但是同期的樓面面積僅僅上升了30%，比2015年僅僅升了30%；落成量會從2016年的1260萬平方尺，減至2019年的1180萬平方尺。含淚翻譯就說：下面這幾年我們住的房子會越來越小。

如果說不同年代的樓房就跟不同年份的葡萄酒一樣，都有不同的特性，再過幾十年看回來香港的樓房這幾年的品嘗特點就是細而小，QAQ~~

而同期，香港土地市場的供應也在減少，因為可以直接用來開發的填海或新市鎮土地佔比在2015年只有50%，更多的土地來源都是要經過城市規劃程序去改變土地發展用途的（在講究民主法治的社會，這樣做的bug在於有時候會拉長開發耗時，十年八年也是有可能的）。

下圖想不到的是，港鐵不聲不響已經成為香港最大的私樓供應地主了（雖然他們的大股東還是香港政府）。

這裡丟給二級狗一個問題，假設業主現時沒有財力上車，那他們能不能買入港鐵的股票作為對香港樓價的對沖？畢竟港鐵過去十年股價升了1.22倍，同期恆指升35.96%，新鴻基地產升37.96%，恆基地產升54.24%，恆隆地產升6.5%。

儘管2000年前後，香港因為經濟衰退、樓市低迷，曾經暫停過土地和房屋供應，但直到前幾年，政府才重新提出了不少二十年前公布、之後被擱置的大型新發展項目。但這並不能緩解現時香港空間不足的問題。

且不說已經有65.5%的自住業主已經還清物業貸款，大家的資產負債表非常健康。

就看2011-2015年的平均初婚、活產嬰兒（父母都是永居）、離婚的總數目，是遠高於1986-1995年的；只是我們現在的房屋落成量和落成單位都變少了，處於供少於求的階段。

估計以後比找男友更麻煩的，就是在地多人少的香港買房子了（想到香港是中國一線城市中唯一不限購、還是以港幣美元計價的地方，還無房的博主，深深吸了一口氣）。

比博主不聽爸媽話後果更嚴重的是，一套房子對社會階層的撕裂影響將更為深遠。2000年代中期開始，香港有樓者和無樓者的差距一直在擴大，離婚率上升，下一代成長在破碎的環境中，令跨代流動性低，社會變得更加不公義。

香港離婚率全球第三，而離婚的男女主要集中於低收入的公屋家庭，趨勢上看最近幾年的情況更差。雖然公屋編配準則是有利已婚夫婦儘快上樓，但因為沒有對首婚及再婚做出區別；因此近些年變成鼓勵婚姻生活不愉快的夫婦或低收入家庭再婚，低收入的離婚父或母，若其有受供養的孩子或者選擇再婚，他們再次申請公屋時，會獲得優先考慮。

在公屋的離婚女士人數增長高於男性，可能因為離婚後女性仍留居在公屋、男性搬出去住；這就會增加對公屋和私樓的需求，但供給又有多少；離婚男性如果再婚時，入息依然符合資格，會再次申請公屋，這就會令越來越多低收入離婚人士住在公屋。

比起父母離婚，影響更深遠的是成長在破碎家庭的孩子，公屋中單親家庭的兒童比例，從2001年的44.7%上升至2015年的55.8%。貧窮破碎家庭環境中成長的下一代，有多少機會打破隔代不平等？怎樣保證他們成為低流動性的新一代社會底層？

當然沒有人否認公屋存在，一定起到他的作用的，比如現任香港財經事務及庫務局局長陳家強就是公屋出身的，但通過自身努力爬到社會頂層的例子，只是像陳局長這樣的例子，近些年是越來越少。

解決方案：補貼置業計劃，未繳付的補價鎖定於當刻入住的市值，藉此增加公屋市場流動性；至於私樓開發端，增加發展密度，釋放現有土地資源潛力，加快審批流程，加快土地發展。

無產階級寫完之後，心中充滿了不安全感，只能好好努力去賺首付錢了！