香港推「首置上車盤」，對暴漲的香港房價影響幾何？

 文 | 畢老叔

香港新任行政長官林鄭月娥（以下尊稱：林鄭）在10月11日（上周三）發表任內第一份施政報告，萬眾期待的農地政策在報告中隻字未提，事先宣揚的「首置上車盤」只有區區的1,000個單位，並且詳情欠奉。

市場看穿了政府在新增供應、壓抑樓價上有心無力，部分聰明資金率先追入樓市，施政報告後短短3天，一、二手樓市已錄得7宗破紀錄成交。

（資料來源：蘋果日報）

另外，農地轉換重估的預期落空，讓不少本地發展商的股價大跌，但隨後兩日回穩，部分更重拾升勢。如：此前，因農地儲量排名前列被資金追捧的新世界發展（0017.HK）與新鴻基地產（0016.HK），當天股價分別下跌1%和1.75%，之後緩慢回升。這幾天的股價走勢幾近相同。

（圖片來源：富途）

一、「首置上車盤」無礙大局

林鄭上任至今，刻意迴避多個政治爭議的熱點，意圖把市民的視線帶到民生議題。現今香港最受關注的民生議題莫過於住屋及置業需求，林鄭急需提出可行的解決計劃，才能抵擋各方壓力。因此，施政報告中對未來新增房屋的著墨不多，非不為也，實不能也。

林鄭在施政報告中表示，未來數年新增房屋仍然維持公私營各半的比例，和研究機構大致認為至2021年每年增單位約40,000個，因此1,000個「首置上車盤」單位在2021年落成時，只佔整體供應的2.5%，實際影響輕微。

至於報告中提及的「綠置居」和「白居二」恆常化，只是公營房屋內部調配給不同收入階層人士，並無新增建屋。

「綠置居」和「白居二」非新增供應

「綠置居」全名為「綠表置居先導計劃」。顧名思義，申請者必須為持綠表資格的人士，即公屋住戶，或正輪候公屋人士。房委會在2016年10月推出首個綠置居項目「景泰苑」，最便宜的開放式單位僅售94萬港元。

林鄭在報告中聲稱「公屋住戶購買新樓遷出，公屋單位再分配予公屋輪候人士」，但細看不難發現這只是數字遊戲。

以計劃於2019年落成的火炭綠置居項目為例（火炭位於香港沙田區，是沙田主要工業區）：

初步技術評估認為，可把約5,000個新公屋單位轉為綠置居出售。

若5,000公屋住戶購買單位並遷出原有居所，騰空5,000個單位予輪候公屋人士，加上另外約10,000新增公屋，2019年可解決1.5萬戶的住屋需求。

然而，沒有綠置居計劃，1.5萬個單位全數分配予公屋輪候人士，同樣是解決1.5萬戶的住屋需要。綠置居看似只為了讓部分公屋租戶圓業主夢。

「白居二」全名為「擴展居者有其屋計劃第二市場至白表買家」，計劃是每年抽出若干符合居屋「白表」申請資格人士，允許他們購買未補地價的居屋單位。首批白居二配額於2013年1月推出。

計劃所牽涉主要為二手居屋市場，免補地價也增加居屋的吸引力，但對新增供應沒影響。

2017~2021年香港本地新增房屋供應情況

（UBS在10月11日刊發的研報）

輿論壓力迫在眉睫，林鄭仍然一籌莫展，原因大概是未想出方法打破近幾年政府無法補充土儲的困局。維港不能填，郊野公園不容討論，地契到期承諾續期，發展密度降低，官地賣一幅少一幅。

曾經市場一度憧憬政府在發展新界農地會有新政出台，能善用這些閑置多年的土地。期望落空或許是政府與發展新界各持份者（指：利益相關者）的談判陷於膠著有關。

要了解發展新界郊區，轉換農地建房的困難所在，不妨先分析一下近年爭議不斷的香港新界東北區發展。

二、東北區發展已說了30年

（圖片來源：南都網）

新界東北發展計劃的內容為：

將古洞北、粉嶺北和坪輋、打鼓嶺的農地劃為新界東北新發展區，用作住宅和商業發展，合共佔地787公頃。

新發展區於建成後，可以提供59,900個住宅單位，等於現時每年新增房屋的1.5倍，能為172,300人提供居所。

早在1990年代，當時的港英政府已研究發展新界東北成為新市鎮。1998年，項目被納入政府的發展策略檢討，只是後來1997年亞洲金融風暴和2003年SARS事件讓房地產市道低迷，計劃一度被擱置。直至2007年，前任特首曾蔭權連任後，計劃才被重新提上日程，展開公眾諮詢。

諮詢可謂是政府惡夢的開始，它迅速成為各政治勢力的角力場，不斷圍繞扼殺香港農業發展、諮詢過程透明度低、官商勾結，甚至發展的必要性等議題進行爭辯，最終甚至演變成肢體衝突。

參與爭論的持份者大概可分為以下幾類：

① 政府；

② 已屯地的發展商；

③ 原居民（持有土地較多）；

④ 非原居民（多為租客，持有土地的業主較少）；

⑤ 環保團體。

 以上的劃分，並未包括背後的政治團體。

從利益角度分析，發展商和原居民的立場較為一致，無論政府選擇向地產商收購土地（預算以400億港元收購相關土地），或者以公私營合作模式發展，均可大幅提升所持有的土地價值。

原居民私人土地多為世襲，成本近乎為零。部分發展商早於20多年前已逐步吸納，平均成本呎價只有約1百港元。因此，落實發展後，兩者所持土地價值翻10倍以上毫無懸念。

上述兩個群體與政府的矛盾在於利益如何分配，對發展商和原居民而言，發展總比不發展好，與政府的談判只著眼於實際的金錢利益。上水鄉委會主席侯志強就曾表示，只要有合理賠償，發展沒有問題，「你畀夠錢我，祠堂都可以畀咗你」。

但對政府而言，補償的過程容易陷入官商勾結的指控，為辯解疲於奔命，發展進度一拖再拖。

非原居民多為租用土地居住或耕作，政府收地所獲的補償遠少於業主，一般金額並不足以在其它地方重置相似環境的居所，所以，偏向反對發展或爭取更高的補償金額。

坦白說，租住鄉間的非原居民，部分可能是為了享受寧遐逸樂，但更多居民是為了租金便宜、空間寬敞，才搬進這種交通不便的地方。

理論上，提升搬遷補償金額，或提供更好的新居，安置受影響的住戶，實現多贏的局面，讓其支持發展並不難。

然而，無論國內，乃至全世界的舊改都遇上這個問題：發展商與原居民對於何謂合理補償的認知差距，何止千里。

環保不為利益更難商議

至於環保團體或居於區內的環保人士（原居民或非原居民），其價值在於環保至上（有別於現時主流觀點，以經濟增長為崇高價值），而任何發展均對原有生態造成破壞。

即使發展計劃提及的綠化地帶或許較現時更多（現時大量農地已荒廢），但建設過程對環境的破壞無可避免。或從另一角度看，符合環保團體眼中的發展方式，要不技術上不可行，要不成本過高，最終違背壓抑樓價的目的。

這種因價值差異衍生的爭議，妥協達成共識近乎不可能。

難怪東北發展計劃自2007年開始規劃和諮詢，到現在已10年，計劃仍然在規劃和諮詢。人生又有幾個10年呢？！

以上的問題並非新界東北獨有，新界任何鄉郊地區都齊集上述的持份者。政府發展東北所面對的問題，在其它地方也一樣會碰上。

因此，東北發展的問題未解決，相信難以看到政府會有任何持續增加土地供應的良方。

看透了政府在增加房屋供應上的無能為力，意味著只要國內外經濟沒大波動，需求不減，本港樓價的升勢已非人類可以阻止。

樓市動輒需數百萬首付的入場門檻太高，股價相對凈資產折讓愈30%的香港本地房地產企業，其最後盛宴相信仍會持續一段時間。

（CLSA在10月12日刊發的研報）