給各位年輕買房人的一些話

最近大伙兒的熱情還是在房市上面，也是趁著自己有空閑時間，再來分析一下房地產走向。

很多人都會說：「房子好貴！買不起！」「房市的泡沫太嚴重了，根本不值這個價，遲早會破滅的！」

房子確實貴，不僅僅是這個時代，早在04年，甚至94年就一直很貴。看到了房地產價格高昂的表象，卻少有人去詢問和思考：為什麼房價這麼貴？

原因有很多，我只闡述一個自我覺得最重要的原因：1994年，朱鎔基總理提出了分稅制的辦法並得到了實施。我簡單講解它的含義：我們都知道國家要運行，就需要稅收，中央zf和地方zf都需要稅收來完成城市的建設、福利制度的完善等等一系列的工作，分稅制讓地方zf稅收收入的大頭都被中央抽取走了，沒有了錢，地方zf的發展就受到了限制，但是地方zf發現自己手裡還有地皮，加持著地方zf壟斷土地的一級市場，於是「土地+財政」就正式登上了歷史的舞台。從1995年到2014年，這20年間，地方zf對土地的財政收入從300億元，直接衝到了4.29萬億元，翻了整整100多倍。

在中國，zf主導把控著各大主導銀行，房地產則由某些個人成立，zf賣地給開發商，開發商從銀行貸款買地，建成房子賣給購房者，賺取高額利潤，之後償還銀行貸款，周而復始，形成一個完整閉環。也就是zf割開發商的大韭菜，開發商割購房者的小韭菜，銀行賺錢開發商和購房者的貸款利潤。

看到這裡，我們就不難理解，作為地方zf的經濟命脈，房價是不可能下降的。

早前也分析過，中央zf超印了貨幣，為了維持市場平衡，放寬了房地產政策，將超印的貨幣引流到樓市的池子里，接著就是鎖死樓市，不再讓他們流出，等著人民慢慢地去消化處理。作為房地產的巨鱷，李嘉誠敏銳地察覺到了房地產的動向，多次撤資，脫離房地產行業，也將資產從中國撤出了。

高房價並不利於企業的經營，以及人才的落戶。資金的總量是基本固定的，如果超印就會通貨膨脹，如果所有的資金都投入到了房地產裡面，那麼企業經營運轉的資金就無從周轉。現在的情況是作為一個兢兢業業做實業的公司，到頭來一年的經營收入還不如買一套房子等著他增值，投機主義者多了，就沒人願意老老實實幹實事了，那人家美國不把晶元賣給中興，你就怨不得自己國家能力不足。畢竟國家GDP的提升是不靠炒房來實現的，難不成：實業誤國，炒房興邦？

從2016年下半年開始的限購政策，先是封鎖了一二線城市的房地產，這對年輕人來說其實是好事，國家的調控就是要限制炒房客這樣的投機主義者，有價無市，就算你的房子價格再怎麼高昂，也不能套現。而這遠遠不能阻止瘋狂的炒房客，因為恰好也這段時間，國家出台了棚改戶的補償政策，老房子拆遷的人能夠得到補償，購買新房子，對這些人來說資金還是比較充裕的，於是炒房客在三四線城市繼續著瘋狂，在一二線城市房價穩定不動，甚至有下跌的風險的時候，他們在短短半年時間內，魔幻地把三四線房價從4000-5000炒到了2W+。到了2017年，包括三四線城市的全面限購，樓市鎖死，才穩定住了局面。

如果僅僅是這樣做，那中央zf無異於要放棄房地產，但這是不可能的，畢竟還這麼一大塊蛋糕，說什麼也不能讓房地產崩了，前文講過為什麼房地產不能崩，畢竟這是地方zf的經濟命脈。

恰好這段時間又不太平，美國也想乘著這個節骨眼兒，來洗劫一波，讓中國成為下一個日本，美國和日本簽署的「廣場協議」讓日本經濟崩潰，阻礙發展了10年之久。

所以看著房價居高不下，指望川普是自己救星的人，其實真不是你們想像的那麼簡單，中國房價下跌還好接受，一旦房地產崩潰，市場經濟也隨之崩潰混亂，你覺得自己可以在這場混亂中撿一個便宜？趁機買一棟低價的房子？經濟崩潰，企業也會跟著遭殃，你不會得到穩定的工作，更別談收入，有可能吃飽飯都困難，銀行也會勒緊錢袋子，阻止外貸的產生。假設張三之前買了一套500W的房子，首付50W，還欠銀行450W，這個時候，經濟崩潰了，房子只值50W了，銀行會讓你添加抵押物資金，也就是說你的房子本來價值500W，現在只值50W，貶值了，但是你在抵押給銀行的時候，銀行確確實實是幫你先給了450W，你要證明你能夠在後續的時間裡繼續還貸，所以要添加你的抵押物資金，意思是讓你再掏出幾十萬來，想想，你連工資都可能拿不到了，還房貸都困難了，怎麼可能還拿得出幾十萬的錢。其中一種處理方式是將這套房子賣出去，用賣房子的錢，來慢慢還剩餘的貸款，有可能還還不完，撐過經濟崩潰之後再想辦法，當然，這個時候房子已經不是你的了(當前香港房地產崩潰，就有很多人希望大陸人買他們房子，把他們從裡面解脫出來)；還有一種就是等待銀行把你的房子拿去拍賣，反正你在貸款的時候已經同意把房子抵押給銀行了，如果能賣掉，賣房錢充當貸款的錢，當然，這個也是不能賣出比較高的價格，接下來你也得去還剩餘的貸款，想了想，你可能已經走上天台了。綜上，我們是絕對不能指望特朗普的，大不了自己褲腰帶勒緊點，撐過去。

伴隨著全國限購政策之後，出台的還有地方zf的人才落戶政策，這個政策讓很多大學生擁有落戶大城市的資格，有了戶口買房自然就輕鬆了，畢竟繞過了限購政策。這個政策觸痛了很多炒房客的心，憑什麼他們可以買房，我們不能買？和那些大齡的炒房客比起來，年輕人手裡是沒有太多錢的，購買力本來就低，況且這些大齡炒房客，他們經歷了那麼多年的打拚，是有很多資金去炒房的。人才落戶的政策也是為了維持大城市的生產力，如果年輕人全都被高房價嚇跑了，還有誰來給大城市貢獻勞動力呢？莫非靠你們這些大叔大媽，繼續炒房來振興經濟？前段時間，在一個飯店吃飯，聽幾位大叔大媽在談論房子的事兒，其中一個大媽說，我那5套房子買的位置不太好，離地鐵遠了點，這一年過去了，才從7000漲到了24000，另外一個大叔打了聲哈哈，面色藏不住的竊喜，招呼著大家吃菜。我吃完了自己的炒飯，禁不住在心裡嘆：果真是先富帶後富，共奔地獄路。

當然zf還是會繼續落實房子只住不炒的屬性，只是這個目標還任重而道遠。我也相信在不久的將來，房產稅落地以及其他政策的出台，會讓炒房團更難生活。就在我寫下這些文字的昨天，成都繼續推出了新政：異地投靠自己子女的父母，沒有權利去購買房子。

最後還要補充的一個點是：剛需購房者不需要考慮價格？這個是我完全不贊同的，它是炒房團強行加給我們的一個概念。作為一個炒房客，你在房市上面的失利，不會引起我們大眾的同情，畢竟炒房客失去的是他本不該得到的那部分，炒房賠本了，還可以過原來的日子。但是我們這些剛需人群，每一分錢都是血汗錢，甚至於一個首付都是父輩辛辛苦苦積攢下來的，花出去哪怕一點兒，都會心疼的，所以在高房價面前，我們承受不起，就得把這個錢攥緊了。

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