從美國房價暴漲史，看中國房價未來走向

《中國的房地產業向何處去》一書是國內第一本放眼全球房地產業，通過研究美國、日本和德國長達百年的房地產歷史，總結房價運行規律，最後落腳到中國房價的書。本書邏輯嚴謹、數據詳實，是難得的講透房價的好書。作者是查理·芒格的忠實信徒，經濟學功底紮實，通過社會學、歷史學、經濟學和心理學各個跨學科的角度去審視房價，全書透過160餘張圖表，為讀者揭示了一個客觀的房地產世界。（本書摘 摘自《中國的房地產業向何處去》的第四章）

圖：美國房地產價格指數、建築成本指數、人口、10年期國債利率

房價暴漲

從1920年開始一直到2016年，這長達100年的美國房價歷史中，美國的房價一直處於不斷的上漲中，其中有兩次快速的暴漲，一次是1942年—1954年期間出現了188%的漲幅；一次是1998年至2005年漲幅達到了94.75%。這兩次的漲幅年化漲幅都達到了10%，按照3倍槓桿計算年化投資回報率達到了30%，所有買房的人都發財了，沒買房的人都哭了。作者就這兩次美國房價的暴漲做出了分析。

書摘：

第一次是二戰之後的上漲。第二次是90年代末的上漲。這兩次的上漲原因並不相同。

二戰之後的上漲主要是真實供求原因導致的。詳細分析美國的房地產供給，我們用套戶比（家庭數/住房套數）的指標來衡量房地產供給量，1940年美國的套戶比為0.9987，1950年的為0.9845。由於早期美國人口普查局每隔10年普查一次人口數據，我們無法確知在二戰期間後二戰結束後的最初階段的套戶比是如何變化的，但可以肯定的是1940—1950年這期間的套戶比幾乎沒有產生任何變化（至少沒有增長）。在此期間對應了房地產真實價格的70%左右的上漲。這次房地產價格的上漲幾乎完全是需求推動的。

90年代末的上漲主要是投機導致的。我們看基本面需求是否發生了實質性的變化。我們從套戶比的角度看1998年—2005年，套戶比從1.1258上升至了1.1351，而且套戶比一直長期處於上升趨勢，這無法解釋房地產價格從1998年開始暴漲。從住房擁有率（有房人口/總人口）的數據看，1998年的住房擁有率為66.4%，2005年的住房擁有率為69%，且住房擁有率也處於長期上升的趨勢，同樣的也無法解釋房地產價格從1998年開始暴漲。

房價暴跌

2005~2011年，美國的房價暴跌了25%，別小看這25%，就是這25%，引發了美國次貸危機和全球範圍的金融危機

書摘：

我們可以看到的是美國房地產世紀之交的繁榮也出現了很多貌似合理的解釋，然而這些解釋都經不起邏輯的推敲。建築成本、人口、套戶比、住房擁有率都無法解釋美國房地產在1998年—2005年之間的大幅度上漲。在排除了這些基本面因素後，可以將價格的上漲理解為泡沫。而後的事實也證明了這是個泡沫式的上漲，即在2005年美國房地產價格出現了大幅度的下跌。

2005年美國的房地產價格迎來了明斯基時刻，我們重點關注這個時刻的房地產估值究竟達到了多高的水平。房地產的估值指標主要有兩個，一個是租售比、一個是房價收入比。

從租售比的角度看，美國的房地產市場租售比一直長期穩定在4%~6%之間波動，在2005年房地產的租售比達到了3.15%。長期的數據顯示美國的房價收入比在1960年—2000年一直穩定在8左右，而2005年房價收入比達到了11.45，相比長期均值波動範圍超出了40%。

總人口的增長、城市化和二戰的停滯導致了二戰之後房地產需求集中的爆發，推動房價的上漲，與此同時，美國大幅的開工房地產，使得套戶比在1960年前後超過了戶均1套房產。穩定了此後長達40年的房地產價格。在此處，我們找到了證據支持需求與供給在影響房地產價格。

伴隨著1882年美國長期利率的下行和移民人口因素，導致了美國房地產價格在1998年開始的泡沫，這次上漲時房地產的需求、供給指標無法解釋房地產價格的上漲。集體式的傳染，導致了房價形成了正反饋與負反饋效應。

中國房價未來走向

立足中國，根據作者的觀點我們現在的房地產市場正處於一個泡沫當中，但預測這個泡沫何時破滅卻是沒有人能夠實現的。本質上，房地產市場是一個複雜系統，人類目前的科學積累都是解決了簡單系統和概率系統的一些預測性問題，而對複雜系統目前的研究尚處於初步階段。因此，預測這個複雜系統未來的演化十分的困難。作者也承認預測這個拐點超出他的能力範圍。但作者給出了這樣的建議：「大多數的中國投資者基本不看央行的數據，所以央行公布的M2數據相當於一個範圍內比較窄的消息，聰明的投資者一定要時刻關注這個增速，如果M2的增速下行至了與經濟增速持平或者更低的水平，那麼，這絕對是一個危險的信號。」

《中國的房地產業向何處去》作者趙李南，本書由考拉看看策劃，廣西師範大學出版社出版，可通過噹噹、京東、淘寶購買。