誰才能留下——據2018的魔都房價

事情是這樣的，當我以應屆生畢業通道很順利地拿到上海戶口後，身邊人都在問我啥時候買房，包括我爹媽都已蠢蠢欲動，妄圖借旅遊上海之名考察青浦的房子。

我很憤怒，不知道美聯儲在加息嗎，不知道現在降槓桿嗎，你們這是讓我做接盤俠，做房奴！但是呢，喊了那麼多年的房價太高要跌，房價卻一直在打看空黨的臉……所以這個問題真得好好考慮一下，所以我乾脆粗略地做了個適用於工薪階層的買房模型。

聲明：本文不分析房價漲跌及經濟形勢，也不考慮非經濟因素限制如戶口限制等，只是在當前房價下做一個大概的測算。

覺得推導過程看著煩的，可以跳過第一部分。

本模型求可承受的房價總額的極限，故假設家庭買房後自住；單身狗買房後出租，自己合租只住一個卧室。

設稅後工薪年收入為X萬元，個人+單位公積金（含補充公積金）g萬元，出租房產收入Y萬元，除房貸外支出Z萬元，存款A萬元，家庭可承受最高房價總額F萬元，單身狗f萬元，則：

每年還貸額=X+g+Y-Z

採用30年等額本息組合貸款（考慮工資和通脹因素，後期還款壓力會越來越小，重點應是用更低的前期支出換取更多的貸款），商貸利率4.9%，公積金貸款利率3.25%，對於不同公積金貸款額度，最終的貸款總額約為還貸總額的52%~64%，對家庭取58%，對單身狗取56%：

還貸總額=(X+g+Y-Z)*30

貸款總額=17.4*(X+g+Y-Z)

F=17.4*(X+g-Z)+A

f=16.8*(X+g+Y-Z)+A

去網上稍微查了幾個房，年租收入約為房價的1.85%左右（荒謬的是有網上消息稱2017年上海租售比是1.43%。租售比是月租金與售價之比，1.43%意味著5萬單價70平的三林那邊的房子月租可以收到5萬元……）

Y=1.85%f

計算得：

F=17.4*(X+g-Z)+A

f=24.37(X+g-Z)+1.45A ……①

注意，目前魔都想買房還有兩個約束條件：

年還貸總額不得超過年稅後工薪收入的50%：X+g+Y-Z<=0.5X，

首付比例不得低於35%：A>=0.35F

對於可承受最高房價總額F，貸款應是頂額，也即X+g+Y-Z=0.5X，首付比例應是最低，為35%，得：

F=13.38X

f=12.92X……②

①式為無約束條件下最高房價總額，②式為雙約束條件下最高房價總額。

②式直接表明，在首付拿出35%、按年工薪稅後收入的50%還貸的前提下，家庭能買到的最高價房子是稅後工薪年收入的13.38倍（單身狗12.92倍）。

有了這2個公式，我們可以粗略地回答很多問題。

1)我想買5萬單價70平米的房子，不啃老，需要年入多少？

答：單身狗需要有稅後工薪年收入27.09萬，家庭需有稅後工薪年收入26.14萬，並且首先需要攢錢。

2)那我啃老呢？

答：仍購買350萬元的房子，要看首付多少（啃老的程度）。對單身狗和家庭，情況分別是：

每多拿出8.4~8.7萬元首付款，所需稅後工薪年收入降低1萬元。

如果有配偶一同還貸，同時配偶家境也不錯，那麼購房雖有一定難度，卻也不算特別大，比如首付175萬+家庭稅後工薪年收入20.84萬的組合。

3)通過開具偏高的收入證明，放寬還貸約束，F的變化會如何？

答：此時②式無意義。

對家庭（購房自住），F=17.4*(X+g-Z)+A，

對單身狗（購房出租，自己合租），f=24.37(X+g-Z)+1.45A

當其他條件不變：

稅後工薪年收入或公積金每提高1萬元，房價總額提高17.4萬元（單身狗24.37萬元）。

自身每年每多節省1萬元，房價總額提高17.4萬元（單身狗24.37萬元）。

存款每多1萬元，房價總額提高1萬元（單身狗1.45萬元）。

在首付122.5萬元前提下，不同約束條件，對應稅後工薪年收入與房價總額關係如下：

（根據 @iintothewind 在評論區分享的政策，個人1年公積金頂額為6.16萬元，原表有些錯誤，現已更正。以上公積金g為估算值，現實中公積金可能遠低於表格中數據。估算時可按收入與公積金合計數套檔，如稅後工薪年收入14萬元，但公積金僅1.88萬元，則(14+1.88)=(12+3.88)，對應可購買雙約束下155萬元的房產而非181萬元的房產）

在無約束條件下，購買力一般可達到雙約束條件下的1.5~3倍，且收入越高，倍數越高。

總結：

雙約束條件下，稅後收入保留了一大半，對應收入可視為上限。

僅有首付約束下，消費空間擠壓殆盡，實際操作將風險很大，對應收入可視為下限。

當然，若嚴格把控收入還貸比不得超過50%，雙約束條件下的收入就成為了下限，此時單身狗幾乎無法買房，但對於一般家庭，尚存購房空間。