買房不上當之還價篇

選好了房子嘛，我們就要考慮怎麼用最小的成本拿下它了。

怎麼挑樓盤的刺？這和挑對象是一樣的。

1. 挑臉蛋

a.教育

b.醫療

c.購物

d.交通

不要聽售樓員吹噓一年後兩年後如何如何，就以這四大項的不健全挑刺。

e.樓盤內的環境

選樓盤一定要注意，看看這個草皮是新移植的，還是種上去的，樹木是糊弄的，還是健康的，不然你看完沒問題，住進去發現草皮也黃了，樹也枯死了，找誰說理去。

還要看綠化率是不是夠分量，停車場是不是寬敞和方便，還有幼兒園、老年休閑娛樂室，這些人性化設施如何。

2. 挑完臉蛋挑內涵

室內格局設計

1） 洗手間的門盡量不要對著進戶門。

2） 每個樓層的住戶不要太多。一梯五戶的，格局肯定不舒服，肯定有3個不合適的，只有一面朝南和朝東，不採光，不通風。這個不是設計師笨，而是地產商在定方案的時候追求最大的建築空間造成的結果。如今高層大多就1個單元，為什麼？因為省錢，省空間：省電梯的錢，省電梯的空間。

3） 看房屋的建築用料和裝修質量。 現在建築用料一般有3種結構：鋼混結構、框架結構、磚混結構。最好的是磚混，但如今大多樓盤採用的是框架結構、省料省人工省事。如果用硬物敲擊，「噹噹」的清脆聲的是鋼混結構，「砰砰」沉悶聲的是磚混結構，「空空」的空洞聲，是框架結構，框架結構的分隔牆一般都是用空心水泥磚壘砌，說是隔音，其實是最不隔音的。 精裝房一般裝修在於牆面、頂面、門窗和木製作4大項。

房價是怎麼回事

房價=土地出讓金+前期費用（三通一平和專項費用，使土地平整、通上下水、通電、通路、總規劃設計費）+土建費用+配套設施費用+經營管理銷售費用+利息+利潤

如果將房價這個西瓜切成10塊，那麼它大致是這麼分配的：

1） 兩塊給土地；

2） 兩塊給拆遷安置費；

3） 兩塊給房子用來進行建築和基本的配套設施的安裝；

4） 一塊給市政（保守估計）；

5） 兩塊給稅務；

6）一塊給開發商。

當然，具體是因時、因地而異。

重頭戲來了，分析了這麼多，我怎麼砍價呢？

1） 市場不景氣，房屋空置率高時購置。

2） 抓住開發商急於佔有市場的機會砍價。

當然，現在一般房企的操作，很難有這種機會了。

房子建好之後，開發商打算要開盤了，正式開盤前，會舉行一個「內部認購會」，召集自己公司的員工，比較相好的炒房客，甚至從別的渠道弄來的一些「身份證複印件」，然後用這些人的名義來買房子，統統都是銀行貸款。

貸款的時候，報給銀行的價格，比事實上高出30%以上。舉個例子，他這期想收回1000萬的全部成本，報給銀行貸款的房價就是1300萬，這樣，除去首付，銀行要貸給他1300×0.8=1040萬，然後把40萬給相關的銀行經手的人，最後到手的就是整整1000萬。

就這樣，通過這個所謂的「內部認購」，開發商就已經把前期所有的投資都收回了，同時也把房子事實上賣不出去、價格下跌所有這些因素帶來的風險轉嫁給了銀行。

操作完這個步驟之後，他再開始打廣告賣房，這時候，賣房得來的就是歸還土地轉讓的費用，剩下的就全部都是利潤了。

3） 抓住開發商的困境砍價。

4） 抓住賣場的有利時機砍價（銷售代表疲勞、未完成銷售任務時）。

5） 排除競爭對手後砍價。如果說你發現有好幾個人和你同時看上了一套房子，不妨先出個高價，吸引銷售代表注意，其他人看到這種情況，覺得沒你財大氣粗，大部分就被嚇走了。這時候，銷售代表就會把希望都寄托在你身上了，你再稍微拖延一下，或者挑一些毛病出來，他們就只能收斂起趾高氣昂的態度，乖乖地坐下來和你談了。這種時候，一般都會有些收穫。

6） 細心找出房屋的缺點，並耐心和銷售代表慢慢談。

7） 留意其他買家的成交價格

見招拆招大作戰：

1） 學會隱藏。

隱藏強烈購買慾，比如告知銷售你已經看中其他樓盤並付了定金，是家人對這裡更感興趣要來看看，表現得處在兩難之中，難以決斷。

銷售人員估計會把自己優勢一一列出要你比較，此時就可提出，能不能便宜點，補償已經付給別家樓盤的定金。

2） 學會表現。

就是要把強烈的購買慾展現出來，告知銷售人員準備一次性付款，但是要對方給最優惠的價格。可以表明價格合適可以立馬交定金。

如果對方猶豫不決，什麼都不要再說，掉頭就走。這時候，銷售肯定會急，擔心失去你這樣一個有強烈購買慾的客戶，於是就會拉攏你進一步談判，這樣主動權就在你手裡了。

3） 適當地「哭窮」

4） 儘可能地「攀交情」

砍價

1） 在環境上顛倒黑白，否定對方的優勢

2） 在成本上求真求實

3） 迂迴戰術

每一年，每一個樓盤，每一個售樓員都有一定的任務和銷售權。

你的確是看中了，多次去看房了，但是你就是不付錢，就是不簽合同。看誰急？肯定是她急。

不要被房子牽著鼻子走，你要採取拖延戰術，一會兒說買，而且可以帶著現金過去，但是突然你提一個缺陷出來，再說回去和家人商量下。然後再來一次，說這次定了，看合同，結果你再說沒帶錢，下次吧。

售樓員就算心裡把你親人都問候個遍，表面上還是會客客氣氣的，道理不言自明，她比誰都更期待再見到你。

4） 索取饋贈。能要點是點。

祝大家都能用最實惠的價格買到最心儀的房子！