哪裡的房子最適合中國人買？

來自專欄 力哥說理財

這篇是海外買房系列第三彈。

海外買房不是菜場買菜，一定要做足功課再下手，請務必先看完前兩彈，再看下去——

第一彈

全世界哪裡房子最值得買？看完一目了然！

上的是地理課，告訴你哪裡的房子天然最適合人類居住。

第二彈

被限購/買不起，還想上車，怎麼破？

上的是風險教育課，告訴你海外買房沒你想的那麼簡單。

第三彈，話題進一步縮小到當今世界，最適合中國人買的房子有哪些。

從地理決定論角度看，今天全球適合中國人買的房子，無非這麼5大區域：歐洲、北美、澳新、日韓、東南亞。

這些年還有不少國人跑去迪拜買房，我不是很看好，原因第一彈里已闡述，此處略過。

迪拜雖土豪，投資需謹慎

不管在哪裡買房，相同的目的是希望能投資賺錢，但不同地區，還有其他不同的附加目的。

歐洲買房，看重的是投資移民

在歐洲，尤其是經濟復甦乏力的歐豬國家，像西班牙和葡萄牙，現在只要買50萬以上歐元的房子，就能申請短期綠卡。

語言、學歷、年齡、資金來源，統統沒要求，只要沒有犯罪記錄，一人申請，全家（父母、配偶、子女）獲身份，而且流程超快，幾個月就能搞定。

拿到短期綠卡後，兩年去一次，五年後就能申請西班牙永久居留權（長期綠卡），享受國民待遇，也就是孩子讀書，老人看病和西班牙人一樣，就是沒權利選總統。

拿西班牙綠卡主要有兩個好處。

一是方便全球旅行，26個申根國家自由進出，全球一百多個國家免簽入境。

二是萬一今後國內這邊有點啥，可以直接躲歐洲去，你懂的。而且不像拿了美國綠卡，要全球徵稅。

50萬歐元以上的房子，再加上稅費和中介成本，大概400多萬人民幣搞定，更適合資產在2000萬以上的富人。

如果覺得50萬歐元太貴，還可以考慮隔壁更懶散的希臘，只要25萬歐元就夠了，但是希臘房子無論是租金回報率還是長期看的保值升值潛力，都不如西班牙。

當然，還有更便宜的地中海明珠馬爾他，買點國債也可以拿綠卡。

至於塞普勒斯就算了，用的是歐元，但不是申根國家，拿綠卡沒用。

北美和澳新買房，看重的是孩子留學

紐西蘭太小，人口基數太少，三大城市中，奧克蘭人口還沒崑山多，惠林頓和基督城更是只有小縣城的規模。度假很爽，放空身心靈，但要是常住……

額……天天看山看水數綿羊……我覺得人會傻掉的，所以紐西蘭不管孩子留學還是大人移民，都不應該是首選。

一隻、兩隻、三隻……怎麼也數不過來……

美加澳，都是移民國家，縱深很廣，人均資源佔有量大，教育和醫療非常發達，也有足夠支撐房價長期向上的國際化大都會可選，的確可以考慮先買房，給以後孩子留學和移民做準備。

但是投資移民要求和難度比西班牙高不少。

今天這個時代，好玩的都在國內，日新月異，啥新鮮玩樣兒都拚命蹦出來，令人目不暇接，刺激極了。

如果你沒有活到「寵辱不驚，看庭前花開花落；去留無意，望天上雲捲雲舒」，一心只求歲月靜好，安度餘生的年紀，其實可以先把孩子送去留學。

孩子以後願意留在當地，也能留得下來，在當地結婚生子站穩腳跟了，再考慮自己跟著移過去。反正等你孩子出息了，你也老了，國內該玩的都玩過了，對吧。

日韓和東南亞買房，看重的是度假需求

離中國很近的，就是日韓和東南亞。

這些年，很多國人跑去濟州島買房。

因為濟州島相當於韓國的海南島，對中國人免簽，上海飛過去才1小時，比飛青島廈門還近，春秋往返999機票不用搶。

雖然在我看來，就是個鳥不拉稀，既沒有特殊自然環境，也沒有深厚人文底蘊的小破島，而且冬天冷死了。但韓國人當成寶啊，硬是包裝成一個享譽世界的國際旅遊島。

濟州島標誌性「景點」：城山日出峰

在旅遊包裝這件事上，海南真應該好好向前輩濟州和台灣學習學習。

日本比韓國的旅遊度假資源更豐富，可以深度游，反覆玩，在東京或大阪買套小公寓，以後可以沒事就去玩。

當然，日本買房更多的考量是租金回報率很可觀。

東南亞號稱中國後花園，熱帶海島旅遊資源異常豐富，這些年三亞房子被東北老鄉炒得老高了，現在他們的目標進一步往南，移到比三亞房價更便宜的普吉島，以後哈爾濱公安局得搞一個普吉派出所才行。

明確買房目的

所以如果有海外移民拿綠卡、子女留學打前站、旅遊度假占坑位等需求的，在海外買房時，就需要特別注意了。

現在很多海外置業中介，為了儘可能多擊中客戶需求痛點，往往把投資、移民、留學和度假養老需求合在一起。

比如西班牙買房，既滿足投資和移民需求，也能把孩子送去讀書，加上西班牙舒適的地中海型氣候，無論是東海岸的巴塞羅那、巴倫西亞，還是陽光海岸的格拉納達、馬拉加，絕對是度假養老不二選擇。

巴塞羅那聖家堂

但仔細想想，你真的希望孩子從小學西班牙語嗎？

你真的希望孩子從小和熱情奔放但懶散的西班牙朋友生活在一起，被他們同化嗎？

再比如泰國買房，既滿足投資和度假需求，也能滿足條件後獲得泰國養老綠卡，孩子也能上當地的國際學校，泰英雙語教學。

但仔細想想，你真的希望孩子從小學泰語嗎？薩瓦迪卡走一個？

你真的希望孩子從小和泰國小朋友生活在一起，被他們同化嗎？

尤其是男孩家長，想想，再仔細想想，你真的一點不擔心嗎？

印度電影《起跑線》說的很清楚：「在我們國家，英語不僅是一門語言，還是階級。」

你不是整天焦慮階層固化嗎？

買房是打破階層的基本選項，教育則是高級選項。

不僅在印度，在中國、日本、韓國、泰國、越南、阿聯酋、沙特、埃及、土耳其、巴西等所有母語不是英語的國家，英語都不僅是一門語言，還是階級。

但只有英語象徵著階級，必須學好，其他無論西語還是法語，泰語還是馬來語，哪怕日語，都沒有這個附加功能。

學習這些第二外語，完全可以看孩子興趣。

如果要說20年後，你孩子長大時所面對的世界，漢語的影響力和普適性將僅次於英語，明顯比日語、法語、德語、西語、俄語都高出一大截。

所以，學好中文也很重要……

所以，關於海外買房的目的，自己想想清楚，到底為了啥，別被中介花好稻好地忽悠搞暈了。

這個問題想不清楚，海外買房就會非常危險！

現在哪裡的房價是窪地？

既然海外買房核心目的是賺錢，那就得找相對價值窪地。

價值窪地怎麼找？

看兩個指標。

第一，租金回報率。

買房賺錢就兩個方法，房價漲了賺差價，租出去賺租金。

相比而言，後者風險要低得多。

考慮到海外買房涉及到昂貴的交易稅費和繁瑣的手續，尤其是資金匯入匯出問題，不太可能炒短線。

既然是長期持有，那短期房價漲跌就沒必要那麼在意，而應看重租金回報率。

國際上一般認為，發達國家的租金回報率在4%-6%屬於正常範圍，發展中國家因為還處於快速城市化階段，大量農村勞動力持續湧入城市，帶動租房需求，所以租金回報率達到5%-7%也屬正常。

低於4%，意味著房價相對房租明顯高估，是租房好時機；高於7%，則房價相對明顯低估，是買房好時機。

第二，城市長期發展趨勢。

既然我們準備長期持有物業，那就要看這座城市的長期發展趨勢。

只要城市本身極具稀缺性，地位無法取代，註定會有源源不斷的人口持續流入，長期看，房價總會上漲，人口流入速度越快，人均收入提升越快，上漲動力越大，而且不用太擔心金融危機對樓市的衝擊。

對於這樣的城市，哪怕現在租金回報率不算特別高，只要還在合理範圍內，就是相對窪地。

好，一個個看。

歐洲，城市化進程已結束，社會高度老齡化，還面臨穆斯林移民的社會衝擊。

力哥看過一個權威統計，2011-2016年，包括巴黎、柏林、羅馬這些歐洲一線城市，不算海外新移民的話，人口都沒怎麼增長。

尤其是法國，除了巴黎，就沒有拿得出手的大都會，過去法國還分成巴黎人和鄉下人，現在巴黎已把全法國能吸的血都吸過來了，所以只能開放穆斯林勞工……

巴黎亞歷山大三世橋

整個歐洲的大都市，只有倫敦都市圈的人口還在明顯持續增長中，畢竟是全球金融中心，依然有投資價值。

北美，隨著五大湖工業區的衰弱，芝加哥、底特律、匹茲堡都被稱為「鐵鏽帶」，人口持續外流，他們都去哪了呢？

美國50個州，各項指標排排坐，前四強基本都是加州、德州、紐約州和佛州，過去這4個州也是人口虹吸四大山頭。

但2016年，紐約州人口爆冷出現負增長，人口規模和紐約州差不多的佛州，2011-16年的人口增長卻是紐約州的7倍。

就像力哥在第一彈里說的，紐約太特么冷了，都快趕上哈爾濱了，不是最適宜人類居住的地區，德州、佛州在南方，加州在陽光西海岸，自然環境都比紐約州好太多。

紐約的冬天

而佛州就像美國的海南，紐約人對邁阿密的愛，就像哈爾濱人對三亞的愛一樣，你不懂。

平心而論，美國就是個大農村，大部分人都生活在大大小小的鄉鎮，KFC就是美國農民最愛啃的鄉村雞。

真正的超一線城市，全球性的超級大都會，只有紐約，不像中國還有北上深可以選，往下走，洛杉磯就和紐約差了老遠，勉強算準一線，北上深的小夥伴跑去一看，也會覺得很土……

其他所有城市，都是二線往下了。

過去第三大城市，是芝加哥，但由於人口持續外流，老三的位置怕是很快就會被老四休斯頓趕上了，另外同樣地處德州的達拉斯人口也在快速增長中。還有與之形成金三角架勢的聖安東尼奧，NBA德州三強都蠻厲害的。

所以如果純投資，休斯頓、達拉斯、邁阿密，都是可以選擇的。

但這些地方種族歧視比較厲害，你懂的。

如果還想考慮未來移民，那首選的置業方向依然是西海岸的洛杉磯、舊金山大灣區，以及北邊一樣人口持續流入的溫哥華大灣區（溫哥華、西雅圖）。

西雅圖

澳洲，你首先想到的肯定是悉尼，這是澳洲最具國際化大都會氣質的城市，但也因為相對成熟，房價真的太貴了，連年大漲，漲到人神共憤，真心不建議現在再跑去入坑了。

過去幾年，因為房價太高，逼著原本就有移民傳統的澳洲人，不得不學中國青年「逃離北上廣」，打開地圖看看，最佳目的地只有北邊的布村（布里斯班）和南邊的墨村（墨爾本）。

2011-2016年，墨爾本和布里斯班本地居民的增速是全澳最快的，尤其是墨爾本，按複利計算，年均人口增速3.18%，排名世界第二。

這兩座城市所在的維多利亞州和昆士蘭州，也成了七個州中唯二的本地人口持續凈流入的州。

墨爾本

由於是移民國家，每年都有大量新移民和留學生來到澳洲，所以澳洲的幾大城市總人口都在持續增長，但增長最明顯的還是墨爾本，現在的新移民case，八成都指向墨爾本。

去年的最新統計，悉尼人口超過500萬，墨爾本只差了40萬，由於墨爾本房價和悉尼還有明顯剪刀差，10年後，墨爾本人口趕上悉尼是大概率事件。

而這個房價剪刀差，大概率也會不斷縮小。

至於布里斯班，未來有兩座一線城市壓著，以澳洲有限的人口體量看，很難說是投資首選，更別說阿德萊德和珀斯了。

如果考慮到孩子留學和自身移民需求，墨爾本買房也是不錯的選擇。

另外再補充一句，如果想讓孩子出國留學，力哥建議首選的依然是美國，能體驗到最豐富的多元文化。

但未來澳洲的多元文化會越來越豐富，社會平等和種族融合會遠超美國。

因為路途遙遠，澳洲的歐洲裔移民基數遠不如北美那麼多，由於地緣接近亞洲，這些年吸引了越來越多亞裔移民，中國最多，印度第二，菲律賓第三，還有很多阿拉伯人。

所以20年後，等你孩子大了，會發現澳洲文化相當多元，在這裡接受教育，也是相當不錯的選擇。

日本，深度老齡化，每天都減少1000多人口，年輕一代推崇宅文化和喪文化，房價橫盤多年。

最近幾年，在以中國人為代表的海外買家助推下開始有起色，但因為年輕人租房已成主流，今天日本人在買房問題上特別冷靜理性，因為當年炒房栽的跟頭實在太大了，完治麗香那一代人都老去了，還沒緩過神來，導致大家都熱衷租房而非買房，租金回報率自然相當可觀。

懂的自然懂~

如果希望房價快速上漲，炒一波賺一票走人，就免了吧，在日本，不可能的。

如果希望長期持有物業，每年拿到穩穩的租金回報，那日本倒是保守型海外置業很不錯的選擇。

具體來說，只有東京、大阪和名古屋三個選擇，京都的房子更接近旅遊地產，不是首選。

但力哥說過很多次，人口虹吸未來會形成越來越強的集聚效應，小城市吸不動，就吸大城市，大城市也吸不動，就中心城市之間互相吸。結果名古屋也被東京和大阪吸，再然後大阪也被東京吸。

所以光從租金回報率上看，總體上大阪優於東京，但從長期持有物業的安全邊際角度看，東京優於大阪。

也就是說，如果日本經濟大復甦，東京房子漲的會比大阪快，如果再來一次全球金融危機或日本經濟大崩盤，東京房子的抗跌性也會明顯強於大阪。

東京「天空樹」

東南亞地區，除了新加坡，都是發展中國家，經濟增速較快，人口密度較高，人口結構較年輕，這些都意味著未來還有比較大的城市化潛力。

城市化會給中心城市帶來持續的人口流入，這些人要在當地紮根，永久享受大城市的繁華和便利，就必然有買房需求，房價上漲就會有實質需求推動。

這個道理，和國內的城市化對房價的影響一樣。

東盟十國，一個個來看。

新加坡的普通百姓都住組屋（政府提供的保障性住房），剩下的商品房，完全放開，你們富人愛怎麼玩就怎麼玩，所以貴得離譜，PASS。

汶萊是個袖珍蘇丹國，靠石油發的財，人口還沒澳門多，PASS。

寮國是個內陸國，國土以山地為主，只有中南部沿湄公河東岸狹長地帶，有不多的平原可種地，北部幾乎全是我國雲貴高原向中南半島伸展過去的山地。

這樣的地理環境，決定了寮國雖然面積不小，但人口很少，哪怕全國人口都集中到萬象（永珍），也不足以支撐起一個國際化大城市，PASS。

剩下6個國家，人口基數夠多，城市化率較低，人口結構較年輕，這些條件都給未來經濟高速增長和房價持續上漲提供了潛力。

根據「要買就要買中心」的原則，只有這幾座城市可以備選——

東南亞第一大城市，印尼首都雅加達；

東南亞第二大城市，泰國首都曼谷；

東南亞第三大城市，越南前首都胡志明市（西貢）；

東南亞第四大城市，菲律賓首都馬尼拉；

東南亞第五大城市，緬甸前首都仰光；

東南亞第七大城市，越南首都河內；

東南亞第八大城市，馬來西亞首都吉隆坡；

東南亞第十大城市，柬埔寨首都金邊。

東南亞分成中南半島和馬來群島兩部分。

島嶼國家，缺乏陸路交通，天然的對外聯接成本非常高，全世界只有日本和英國在自家島嶼上孕育出了世界性大都會。

所以印尼雅加達和菲律賓馬尼拉，很難成為買房首選。

還要考慮到這兩個國家的高度腐敗，基礎設施建設的嚴重滯後，還有對中國人的態度。

嗯，你懂的……

中南半島國家，緬甸直到2011年才剛剛結束軍政府統治，昂山素季上台後，現在政局依然難言穩定，國內還有錯綜複雜的民族宗教矛盾。

緬北衝突一直沒消停過，難民動不動就往雲南跑，還有對羅興亞人（緬甸印度裔穆斯林）有組織的迫害，就像當年印尼T華暴行中，當地警察視若無睹一樣，引起了國際社會強烈不滿。

雖然百廢待興，但投資仰光房產，還是需要比較大的勇氣。

仰光大金塔

而馬來西亞的馬來亞部分雖然也在半島上，但這個國家已是人均GDP超過一萬美元的准發達國家，吉隆坡人均GDP更是超過2萬美元，相當於中等發達國家水平，雖然不能和新加坡比，但和周邊窮鄰居們比，吉隆坡已是相對成熟的城市。

另外馬來亞腹地太小，吉隆坡背後就是金馬倫高原（雲頂賭場就在金馬倫高原邊緣），只有西邊沿海細長地帶有些小平原，限制了城市的發展空間，也很難說是買房首選。

剩下只有曼谷、胡志明市、河內和金邊。

對應的就是湄南河、湄公河和紅河衝擊平原。

上面說過，2011-2016年，本地人口增速第二快的城市是墨爾本，那第一是誰？

金邊，年均增長5.12%。

金邊

和周邊國家相比，柬埔寨經濟發展相對最落後，城市化率最低，房價也相對最低。

同樣是百廢待興，今天的柬埔寨似乎比緬甸看起來更有希望一點，至少國家沒有內亂了，所以很多人看好金邊未來的房價升值潛力，不是沒有道理的。

現在的金邊，只相當於上世紀80年代中國一線城市的發展水平。

相比於隔壁的越南，由於歷史上沒怎麼被中國欺負過，柬埔寨沒有明顯的排華情緒，法律政策寬鬆，外匯不受管制，給錢就好辦事，換句話說，腐敗程度相當高。

再來看隔壁的越南。

越戰後，人口出生率持續飆高，現在人口已接近1億，勞動力相當充沛，南北兩個衝擊平原，特別是南邊的湄公河平原，背後和寮國、柬埔寨、泰國連成一體，腹地廣闊，上游可以直通雲南，是中國-東盟自貿區的核心區，從地理上看，是非常難得的風水寶地。

相比而言，泰國的經濟發展水平比越南更高出一頭，曼谷的底子相比胡志明市更厚。只要去旅遊過的人都知道，現在的曼谷，老外超級多，已有國際化大都會氣質。

曼谷玉佛寺

泰國的面積和四川差不多，人口和河北差不多，GDP和安徽差不多，人均GDP和江西差不多，總體上，可以看成中國中西部地區一個省的經濟體量和發展水平。

但曼谷的地位是首都，就和國內的省會不一樣。河南年輕人不去鄭州可以去北京，安徽年輕人不去合肥可以去上海，哪怕是越南青年人，也有河內和胡志明市兩個選擇，但泰國有抱負的年輕人沒有別的選擇，只能去曼谷。

享受過曼谷的燈紅酒綠，五光十色，再也回不去鄉下了。

背後有足夠廣闊的平原腹地，國內有不斷流入的勞動力（7000萬人口），本身就是享譽國際的旅遊城市，已建成了相當高大上的市中心區域，文化開放多元，所以曼谷是東南亞這片風險相對較高的投資沃土中，買房風險相對最低的一座城市。

最後想再說說腐敗問題。

透明國際公布的2017年最新全球國家清廉指數排名中，柬埔寨21分，寮國29分，緬甸30分，菲律賓33分，越南35分，泰國和印尼37分，馬來西亞47分，汶萊62分，新加坡84分。

從腐敗程度，也能明顯看出，東南亞國家，分成四個發展水平完全不同的層次。

新加坡一騎絕塵（人均GDP5萬美元+），亞洲無人能及。

繁華的新加坡

汶萊依靠石油，成了類似卡達這樣的迷你富國（2萬美元+）。

馬來西亞成了上世紀90年代「亞洲四小虎」中唯一衝破中等收入陷阱的國家（1萬美元+）。

剩下的都比中國窮，也都比中國腐敗。

主上托福，中國最新的清廉指數提高到了41分，創歷史新高！

在比較腐敗的這些國家中，又分成三個級別。

當年的「小虎」泰國（6000美元）相對好一些。

另兩個「小虎」——印尼（3000美元+）、菲律賓（接近3000美元），外加跟隨中國革新開放中的越南（2000美元+）在中間。

寮國（2000美元+）、緬甸（1000美元+）和柬埔寨（1000美元+）最差。

所以泰國、越南、柬埔寨的投資風險，是逐層遞增的。

當然，正所謂富貴險中求，理論上潛在的投資回報，也是逐層遞增的。

總結

純粹為了拿綠卡以後出國方便，歐豬國家，尤其是西班牙、葡萄牙這些最合適。

想要長遠投資歐洲房產，首選倫敦。

為子女留學鋪路，順便置業投資，美加澳最合適，美國優選西海岸，澳洲優選墨爾本。

兼顧房產升值潛力和租金回報率，保守型的最佳選擇是日本，僅限東京和大阪，進取型的最佳選擇是東南亞。

上述海外置業目標，東南亞房價相對最低，投資門檻相對最低，是首次海外置業不錯的選擇。

東南亞城市，重點考慮曼谷、胡志明市、河內和金邊，其中曼谷城市發展相對最成熟，長期投資風險相對最低。

這就是力哥決定先去曼谷實地考察的原因。