萬人搶房潮再現，98歲老奶奶赤膊上陣，這樓市如你所願？

來自專欄 房屋屋

撰文|凱風

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2018年行將過半，萬人搶房的熱潮正在重現：

2018年4月26日，成都某樓盤449套房公開搖號，引來超過2.2萬人登記購買。

2018年4月29日，西安長安區某樓盤700套新房入市，引來5000人搖號爭搶，有人連搖8個盤沒買到；

2018年5月7日，杭州某樓盤開盤引來3000組家庭登記，其中一位中籤者是一位98歲高齡的老奶奶，因未能搶到125方的房子，最後選了89方的房源，「用來自住」。

萬人排起數百米長龍，手握數百萬現金現場認購，98歲老奶奶親自上陣，這個場景不是發生在2009年，也不是2017年，而是防風險去槓桿成為政策主基調的2018年。

這背後到底發生了什麼？

1萬人搶房背後的癥結

從2017年的南京，到2018年的成都、西安、杭州，凡是萬人搶房熱潮重現的城市，基本都有兩大特徵：

其一，在城市搶人大戰的背景下，這些城市都出台了寬鬆落戶的人才政策。在部分城市，不僅大學生可以無門檻落戶，甚至中專生也獲得直接落戶資格。

其二，這些城市在調控上，都祭出了「限價+搖號」的組合拳。新房價格必須接受政府指導價管理，而想要買房則必須通過搖號進行，搖號中籤方能獲得購房資格。

無論是人才政策，還是搖號購房，都在無形之中，刺激起新的需求，讓本已漸趨冷靜的樓市，重燃搶房之火。

與2016年年底與2017年年初的恐慌式搶房不同，當時市場一天一個價，搶房是情緒恐慌之下的慌不擇路；如今的搶房，則是政策有意無意刺激的結果。

2搶人大戰的玄機

先說人才政策。

如果放在2014年，人才政策獲得的評價將會完全不同。原因在於，城市爭搶人才，說明知識經濟正在發揮引領作用；而通過放寬落戶吸引人才，也有助於打破僵化的戶籍體制。

然而，置於房價暴漲的大周期背景之下，人才政策必然淪為房價上漲的催化劑。其原因在於，在限購圍城的大背景下，戶口與購房資格直接對等，放開戶口，就等於直接放開購房限制，讓大學生以最快的速度，直達售樓處。

通過發放房票，在限購圍城上打開一個缺口，這是各地心照不宣的意圖。在樓市火熱的階段，房票是搶人的籌碼；而在樓市相對消停的階段，房票又是刺激的利器。這筆生意，穩賺不賠。

以西安為例。2017年，西安新增戶籍人口25萬人。2018年，在大中專畢業生可直接落戶的政策刺激之下，僅前四個月當地就新增落戶30萬人，超過去年全年，更是2016年全年的3倍有餘。

換句話說，就在今年前四個月，西安增加了30萬張房票。從去年到今年這16個月里，合計增加了55萬張房票。這些房票的所有者，大多都是具有購買力的大中專畢業生，一旦進入樓市，對市場的衝擊可以想像。

其他城市也是如此。2017年成都新增戶籍人口36.43萬人，在所有一二線城市裡獨佔鰲頭。而南京、杭州則勢均力敵，新增戶籍人口雙雙接近18萬人，相比於上一年都出現大幅增加。

大撒房票，廣送戶口，這正是這一波「搶人大戰」的玄機所在。

3搖號購房淪為套利遊戲

再說搖號購房。

這一輪樓市調控的確與以往不同，不僅限售橫空出世，而且在車輛限牌、小學生入學裡的搖號，也被援引進入樓市。

搖號購房，名其曰打破樓市既有的「歧視鏈」，打破茶水費、占坑費和走後門製造的腐敗尋租空間，讓所有人都獲得公平的購房資格。但實際上，在限價的背景下，搖號讓買房成了無本萬利的套利遊戲，進而淪為樓市新的刺激利器。

這一切是如何發生的？

首先，各地通過限價控制統計數字，新房都必須接受政府備案價指導，而基於調控政績的需要，政府指導價往往都低於市場真實價格。一手房接受政府指導價管理，二手房則由市場自行調節，這就勢必造成一手房價格的扭曲，以及一手房與二手房之間的倒掛。

接著，為解決這種倒掛，有兩種方式：一種是雙合同，也就是通過限價合同與裝修合同的組合，修復扭曲的價格，但由於裝修貸款往往需要全款，居民購房負擔有增無減，除了讓調控在數字上顯得好看一些，並不足以解決問題。

所以，不少城市轉而尋求第二種解決方案，搖號購房。既然不允許開發商通過雙合同變相回籠價格，那麼就只能通過搖號將一手房限價的紅利，隨機分配給購房者。

然而，這又造成新的問題。一二手房價格嚴重倒掛，一手房比二手房往往動輒便宜幾十萬乃至上百萬元。如果採取搖號購房方式，那麼買到便等於賺到，直接就能獲得上百萬元的利差。

如此，不難理解，為何凡是實行搖號購房的地方，無一例外都出現萬人搶房的熱潮。

4房住不炒？

人才政策製造新的需求，搖號購房滋生套利機會，在這兩大政策作用之下，樓市之火當熄不熄，難怪連98歲的老奶奶都赤膊上陣。

如果回到2014年，恐怕沒有人能想像，在短短三四年之後，樓市居然能再度爆發如此巨大的力量，讓如此之多的人再度捲入其中。

四年之後的國人，彷彿都已從歷史經驗中學到一切。很少有人再相信經濟學家關於房價泡沫的警告，也很少有人再信任調控政策的持久性。

狂熱是狂熱最佳的催化劑，如果狂熱背後還有政策邏輯的加持，那麼擊鼓傳花的遊戲就能繼續得到維持。

房住不炒，任重道遠。