做養老院到底賺不賺錢-轉自一個養老行業財務工作者

從事養老行業以來，經常聽到一句話就是「做養老不賺錢」。

作為從事財務管理工作10餘年的我來說，職業敏感度讓我首先為這句話打個問號。「如果不盈利，機構該如何生存，那麼，許多從事了5年、10年、甚至超過20年的機構，是如何堅持下來的呢？為什麼還有很多機構，從一家開始，發展到多家連鎖？如果無法盈利，那麼連鎖的結果，必然是虧損的疊加，完全無法維繫。

雖然養老行業，帶有很多公益和慈善的屬性，但從投資者到經營者，作為一個經營主體，如同任何其他行業一樣，並不神秘，能夠生存並持續發展的前提是——「盈利」。

於是，帶著這些問題，從5年前踏入養老行業的開始，作為職業愛好，便注意搜集各種養老設施運營的數據、對其進行測算和分析，與從業的管理者交流，了解他們的投資額、經營狀況、資金狀況等。

更有幸的是，這期間，我們團隊承接了一個民辦民營養老機構的委託管理項目。這家機構有500張床位，一期300張，作為半自理不自理區域的全權管理者，對養老機構整體經營管理有了深刻的理解，合同期內圓滿完成了託管任務——將入住率從20%提升至80%以上、招聘和培養了一直穩定的管理和服務團隊的同時，也對養老機構的各項收入支出項目、營運指標等有了全面的認識。

回到開頭的那句話「做養老不賺錢」，我認為，存在以下三個誤區。之所以將這些誤區總結出來，是為了給即將投資養老行業的投資者、經營管理者，提供建設性思考方法。

這裡探討的，是圍繞著養老事業的最基本形式——養老機構，為核心主體來考慮的。因為養老機構（包括養老地產、居家養老中心等養老設施實體等衍生形式），是養老行業中相對最複雜的一種形式，把它核算清楚，其它形式，如老年金融產品、信託產品（Reits)、保險產品等領域，都可逐步延伸併科學測算。

「誤區一」——「養老機構肯定不賺錢」

錯誤點——犯了「眉毛鬍子一把抓」的錯誤，混淆項目不同主體、不同階段，按照自己的想像，和並不準確的數據來源，一概而論。

解決方法——對養老機構盈利的測算需要明確自身主體的定位，各算各賬。

主體的區分通常分成幾類：

（1）「投資者」、「運營者」——如很多大的集團公司，既是投資建設養老社區的投資建設者，又自己成立管理公司運營自己建設的項目，那麼在測算時，應該將投資方主體，和管理公司分開核算，將養老機構的建設投資，根據管理者戰略和需要，按照折舊或租金形式在二者之間做靈活分攤；按照項目時間進展的不同階段「投資建設期」、「運營管理期」，將不同期間的成本費用做內部切割；總部支持、和運營一線的成本費用，做靈活分攤。

這樣，才能在項目投入運營階段，對項目本身是否「盈利」、對運營公司如何考核業績，「虧損」，能否虧損幾年，「盈利」，何時才能盈利，做科學的分析和決策。

（2）「委託方」、「受託方」——如現在非常普遍的「公辦民營」、「公建民營」、以及未來可能成為趨勢的「民辦民營」等形式，投資建設方、和運營管理方，分屬兩個完全沒有關係的主體。那麼，兩個主體的投資者，關注的核心就是在雙方的租金（管理費、承包費）等的分攤方法。每個投資者，需要清晰計算自己的利潤表和各項指標數據，通過變更不同的方案數據，做出動態的利潤測算表，作為談判的依據。尤其是項目的受託方，在評估是否接受運營管理一家機構時，一定要做出科學的預算，對現金流、盈虧點、可接受租金等「心中有底」，才能保證接手後能夠持續運營，不能盲目接手「看上去很美」的項目。有時，一個項目的持續虧損，就會導致運營公司的生死攸關。

所以，在明確自身主體定位，各算各賬的基礎上，我的理解恰是「對雙方而言」，「分別」一定要做「能夠賺錢」的項目。

這裡指的賺錢，第一，雙方各算各賬，無論哪一方虧損，另外一方賺錢，都不是長久的平衡，最終會打破。所以委託管理的「定價」，是委託管理模式的核心（在之後的連載中，將會深入討論這個問題）。

第二，絕不是暴利的賺錢，而是符合養老行業普遍規律的收益率和回收期指標，即經驗數據。

第三，賺錢有一定的期間，通常養老行業的期間比其他行業更長一些。

第四，如果沒有賺錢，但至少不要「賠錢」，也就是能夠維持盈虧平衡點，因為，根據國內和國外多年的調研和經驗數據，在養老行業，通過良好的經營管理，是可以盈虧平衡並且微利的。不虧損，是連鎖發展的前提條件。

以上這些，就是養老行業盈利的特點。

「誤區二」——「養老機構的盈利測算，簡單算算就可以了」

錯誤點——養老機構的測算科學與否，對結果影響，差距很大，很可能直接導致「虧損、不虧不盈、盈利」錯誤結論，無法進行科學決策。

解決方法——養老機構由於微利行業的特點，「虧損、不虧不盈、盈利」之間，差別細微，所以對每個收入、成本、費用指標，都要精算，才能對項目投資的可行性，做出科學決策。

盈利預測精算的前提，是做出科學的經營預算。

盈利預測的收入、成本、費用，每一項數據，都是根據經營預算而來的。

經營預算，是根據項目的定位、定價、入住率預期、組織架構、各項支出預測而來的。每一個經營指標的估計，是否符合實際情況，科學合理，決定了最終的盈利預測是否接近真實運營情況。

經營預算和財務測算的過程，以自身經營計劃為基礎，還可以充分利用經驗數據、定額數據、行業平均數據作為參考，以使測算更加合理。

「誤區三」——「養老項目的回收期普遍太長，不具有投資價值」

錯誤點——僅僅計算回收期容易促使投資者接受短期項目，放棄有戰略意義的長期項目。

解決方法——準確計算項目回收期，3年，5年，8年。。。對投資者意義差距很大。回收期結束，要考慮固定資產再投入。

養老機構的投資可行性分析，大家最常用的一個指標是計算投資回收期。回收期法是指投資引起的現金流入累計到與投資額相等所需要的時間。它代表收回投資所需要的年限。回收年限越短，項目越有利。

回收期法的優點是計算簡便；容易為決策人所正確理解；可以大體上衡量項目的流動性和風險。但缺點是忽視了時間價值，把不同時間的貨幣收支看成是等效的；沒有考慮回收期以後的現金流，也就是沒有衡量盈利性；容易促使投資者接受短期項目，放棄有戰略意義的長期項目。