天津學區房解讀

來自專欄 天津戶口

天津，很多人喜歡叫她天津衛，是中國歷史上第一座有明確建城時間（明永樂二年十一月二十一日--1404年12月23日）的城市。

在百度百科裡，她是直轄市、國家中心城市、環渤海地區經濟中心，全國先進位造研發基地、北方國際航運核心區，是六座超大城市之一。

從2006年濱海新區獲批國家綜合配套改革試驗區，到2016年，十年期間，天津的發展步入快車道，GDP值從2006年不足5000億到2016年的17000億，每年增長速度保持兩位數，在全國遙遙領先，即使是經濟下滑的2016年還是9%的增長速度。

輝煌的十年過後，卻在2017年「自曝家醜」，擠掉濱海新區「水分」， 摒棄速度情結、放下數字包袱，承認天津全市GDP增長僅3.6%，做為一名新「天津人」見證了天津的十年輝煌發展。

好奇的人們不禁會問道，天津變了嗎？

天津一直在變，而且是在好的方向變好變強。

但是天津有很多不變，比如：「哏兒都」的名號，天津人基因里的幽默樂觀，計程車司機愛聽的相聲廣播；

津門三絕「狗不理包子」「桂發祥麻花」「耳朵眼炸糕」依然是忽悠外地人吃的；

天津男人還是居家愛做飯，逢喜事會做四碟撈麵；

天津地鐵大部分時間還是寬鬆「有座」，所以跟快節奏的「帝都」北京相比，天津似乎更加適合生活。

多年來依然對五環外的房價望而卻步的北漂；沒有北京戶口，卻不想再讓下一代回到高考大省重走「千軍萬馬」的獨木橋，所以在天津買房落戶，自然而然成了很多「北漂」的選擇。

為什麼是天津，因為天津高考985錄取率全國第二，211錄取率全國第三！

在這張圖表裡，985,211名校錄取率前三名你看到的是上海，天津，北京。

沒錯，你看不到的是河北，山東，河南這三個高考大省，但是北京外來人口中卻又是河北，山東和河南居多。你覺得公平嗎？不公平，但是你不得不接受。

曾經懟天懟地的叛逆少年韓寒36歲步入中年後，在一篇文章中已經開始反思自己退學的失敗，勸大家不要效仿自己，認認真真讀書是普通人家孩子最好的成功之路。「跨過山和大海，穿過人山人海，才看見平凡是唯一的答案」。

2017年現象級網路綜藝節目《吐槽大會》策劃人李誕，標準的85後精英成功代表，自信滿滿，卻在節目《十三邀》中，感慨自己最大的遺憾，就是沒有考上名校。

名校情結，問問自己的內心，有嗎？有！

因為社會發展太快，名校會給你更好的人生軌跡，遇到更好的同學，給你更多的選擇機會。在社會選擇你的同時，你也有選擇社會的能力。

全國一二線城市中，除了北京，上海依然保持著落戶難的高姿態。天津，南京，武漢，西安，杭州，深圳，濟南等城市，基本對有本科學歷，尤其是高學歷人才放開戶口限制，落戶變得更方便快捷，應對了電影《天下無賊》里的一句台詞，「21世紀什麼最重要，是人才！」

如果你已經取得天津戶口，無論是集體戶口，還是積分落戶與人才引進，一套好的學區房，更值得你為孩子爭取和奮鬥。

天津的小學入學政策要求很簡單，其實就是一個戶籍+房子對應一所小學。

但在小升初政策上則相對複雜一點，2015年3月17日，天津頒布了最新的小升初免試劃片政策。

一是公辦初中實行劃片入學。各區根據適齡學生人數、學校分布、學校規模、交通狀況等因素，按照初中學生招生人數和小學畢業生人數基本相當，教育資源配置基本均衡，中小學地理位置相對就近等原則，合理劃定學區片。劃片方式分為單校劃片和多校劃片。

單校劃片是將一所初中和多所小學，規劃成初中招生學區片。實行「單校劃片」的初中，採取對口直升的方式招生，也就是小學畢業生以校為單位，全部升入對口的初中學校（這樣的學校有，但是不多，哪有這麼多美事）。

多校劃片是 將多所初中和多所小學，規劃成初中招生學區片。市內六區全部使用多校劃片的方式。實行「多校劃片」的初中，採取學生填報志願和隨機派位相結合的方式招生。 小學畢業生可以在學區片內選擇1—2所初中學校，對報名人數少於招生人數的初中，學生直接入學。當報名人數超過招生人數的時候，採取隨機派位的方式確定學 生入學（其實就是搖號入學，小升初不看成績）。

二是民辦初中實行網上報名、面談錄取等招生辦法。即根據學生的綜合素質，兼顧面談表現進行招生，一律不得採取考試方式選拔學生（其實招生時看的還是成績和平時獲得的各種競賽證書和三好學生類證書）。

面對這樣的政策，你做出的應對策略，也只能是儘可能的給孩子提供一個既能完全保證進入好小學，又有很大可能搖號進好初中的學區房。這九年里，小學加初中，基本就把孩子的學習成績定型，當然也不排除其他可能性，這裡說的是大部分。

和平區

天津市內六區，公認的教育基礎好，教學質量高的是和平區，河西區，南開區，三個行政區域的名校數量佔據了天津市區大部分的名校資源，基於篇幅有限，今天重點說說和平和河西區的學區房，以及熱炒的津南海河教育園區。

天津市小學排名情況

天津市排名前十的小學7所在和平區，所以和平區的學區房價格也是天津最高的。

在2015年5月天津市和平區對八所名校：天津實驗小學、岳陽道小學、和平中心小學、昆明路小學、萬全小學、鞍山道小學、耀華小學、第二南開中學小學部（小升初直升本校），實行「六年一學位」政策。所以購買和平區這八所名校學區房，一定問清楚，目前學區房的學位使用情況，如果學位被佔用，其他家庭的孩子是無法入學的。這個政策的實施也在一定程度上抑制了房價的虛高。

▼名校學區房房價

▼在實際的調查中遇到的：

▼片區房十萬+/平米,天津市排名第一，市教委唯一直屬的小學--天津實驗小學

在實際調查中，和平區的片區房建築年代基本在上世紀80,90年代的「老破小」，面積基本在30到60平米的一室一廳或兩室一廳，性質多為公產和企業產，私產偏少（考慮到安全性，不建議買房屋面積小於10平米的開間，學區房政策變數大，勿去冒險）。

公產房在交易後是可以變成私產；而企業產不一定，看具體情況而定。

因為房值在300萬到500萬居多，在天津市2017年3月實施限購以來，市區二手房價格普遍下降15-25%之間，其中不乏一些其他區域里的學區房，但是和平區小學名校的片區房價格依然堅挺如初，下調很少，議價空間不到5%。

小學六年的結束，還會迎來小升初的免試劃片搖號入學，即使你在天津實驗小學成績級部排名第一，如果不去和平區內的私立初中，也會有可能進入很普通的一所初中。和平區小升初劃片如下：（紅色部分為天津市重點初中）

第一片區的小學有75%的可能入讀重點初中，第二，第三片區有50%的可能。

你會拿這75%和50%的可能去賭博孩子的大好前程嗎？當然不會。

所以就有了大部分成績好的學生開始面試和平區的私立初中。先民辦面試招生，後公立免試隨機派位，民辦面試成功後不能參加公立學校的隨機派位。

和平區的私立初中有五所：益中學校（依附市五所的天津一中），耀華嘉誠國際學校（依附市五所的天津耀華中學），雙菱中學（依附市重點二十中學），興南中學（依附市重點第二南開中學），建華中學（不推薦）。

所以在天津有一個「有趣而又奇怪」的現象出現：好的私立初中都是天津名校的校中校。

成績好的學生都是先報名私立初中，這樣導致了益中和耀華嘉誠兩所學校的招生分數基本都在290分左右，而且連續幾年爆滿擴招。

心疼這些學習好又知道努力上進的孩子，也心疼這些孩子家長的默默付出，更心疼平時成績也不錯（280分左右），沒面試上私立初中，也沒搖號到重點初中，卻被普通初中錄取的孩子，在以後的學習中付出更多的努力，才能追趕上本在同一起跑線的同學。

開掛而又幸運的孩子是這樣子的：小學在天津實驗小學，初中是私立益中，高中是天津一中或耀華，從小學到高中沒離開過和平區，並且這幾個名校距離不超過1000米，高考成績自然沒必要多說了。

河西區

河西區的全市排名前20的小學有四所，而且都為公立學校。片區房價格跟和平區動輒8-10萬+/平米的學區房相比，價格低一檔和理性，二手房均價在3.5到4.5萬之間。

▼相對應的學區房價格

▼初中劃片情況

第一學片有排名靠前的三所小學：上海道小學，閩侯路小學，台灣路小學；相對應的初中劃片名校有新華中學（市五所）和海河中學（市重點）。所以不難看出，河西區的第一片區是最值得入手，也是河西區價格最高的。

河西區有兩所私立初中，分別是自立中學（依附市重點天津四中），培傑中學（依附市重點42中），每年錄取分數和火爆程度自然無法跟和平區的四所私立初中相比肩。

海河教育園區

海河教育園區是近年來十分火熱的區域，園區內樓盤一直被熱炒，賣到了兩萬加，而一條馬路之隔的富力又一城只有一萬四。

為什麼?

是因為這一區域內建設了一所南開中小學九年一貫制分校，招收園區內戶籍生源。名校分校，聽起來自然很有誘惑力。

另一方面，據說這個學校的學生在初中升高中時可以直接報考城六區高中名校。而其他環城四區和郊縣的學生升高中時大多是本地接收。

這一切是真的嗎?讓我們逐一進行解讀。

先來介紹一下海河教育園區。

天津海河教育園區位於津南區內，周邊緊鄰鹹水沽、八里台、雙港和大寺，距離市中心20公里左右。規劃總用地37平方公里，規劃辦學規模20萬人，居住人口10萬人。

從2008年9月開始規劃建設，截至2018年，園區內已有南開大學，天津大學2所國家重點大學（2015年部分搬遷），8所高職院校、2所中職院校。

近十年過去了，這裡沒有地鐵開通，沒有大型超市，沒有便利公交，沒有商業氣息，也沒有大量的人口，但是這裡有良好的規劃，大量的高校，還有無數拔地而起的住宅樓群。

更讓人欣慰的是，這裡建設了一所九年制的南開學校：

▼學校內

▼學校外

海河教育園內的新建設小區項目，有仁恆，魯能，融創，龍湖地產等，價格目前已經在20000+，16,17年銷售十分火爆，跟這所九年一貫制的南開學校關係很大。是因為園區內的戶籍是直接入學（小學加初中）。

但是我們來看園區內戶籍入學通知，就會發現其實未來有很大的變數。

「鑒於園區尚未建立高中，將在市有關部門支持下，協調具有園區學籍和戶籍的應屆初中畢業生中考時報考市區的高中」

這裡需要解釋兩個問題：

1、海河教育園裡的南開學校建設最重要的目的是解決南開大學教職工子女的入學問題，他們的子女是優先入學的，不是給房地產商解決業主孩子入學的。目前這些教職工都在市區有房有娃在上學，以後隨著年輕教職工的數量增多，每年剩餘多少學位給園區內戶籍的業主是個未知數，因為園區內也在建設別的小學。

2、目前園區未建高中，但不代表以後不會建，一旦高中建成，是否還能報考市區高中就很難說了。

而且天津市九所高中（市區排名前九名的）每年給城郊四區和遠郊區的入學名額是十分有限的。

舉個例子，天津市五所（市區排名前五）某一年給大港地區三個名額，也就是說大港區中考前三名才有資格進這五所名校。

所以說，市九所不是不讓你入學，而是給你郊區的名額太少。

天津有些郊區的高中教學質量和高考成績不次於市九所，比如楊村一中，塘沽二中等，但絕大部分的學生都是選擇區域內的高中就讀。

海河教育園區的南開分校在去年才開始正式招生，離初升高還有數年，所以說數年後是否會建高中，即使未建高中到時又能獲得多少報考市五所或九所的名額，在很大程度上還是個未知數。

所以，在售樓處，你所聽到的獨立學籍，獨立區域戶口都是各個售樓處打的政策擦邊球和噱頭。

海河教育園區並不是和市內六區一樣屬於獨立一個行政區，依然是津南區行政管理範圍內。說的再美好，講的再有道理，未來仍然有太多的未知數。

在此請為了學籍和將來的初升高優惠政策購買海河教育園區的家長們慎重思考，多方了解。

在天津呆了10多年，也是眾多新「天津人」的一員，我一直深愛著這個城市，城市裡的很多角落都值得駐足欣賞，我也特別喜歡天津人隨和樂觀的心態，就猶如多年前電視劇《楊光的快樂生活》里的一句台詞，「嘛錢不錢的，樂呵樂呵得了」，天津人樂觀，天津人愛生活，天津也在越變越好的路上。

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