10年庫存1個月消化，唐山樓市成了京津冀最後窪地

　　樓市資本論：購房資金何處去？在環京100公里圈幾乎全面限購後，它們似乎在唐山、秦皇島和遼寧東戴河等地找到落腳點。

　　以唐山為例，2016年7月以來，唐山新建商品住宅價格指數環比和同比皆止跌上揚。自11月份起樓市漲幅明顯：其新建商品住宅價格環比創下最高1.1%的漲幅，同比漲幅維持在2%-3%；今年3月份樓市熱情延續，環比與同比分別達到了0.9%和4.4%。

　　4月份，唐山出台限購政策，但在很多外地投資客眼中被視為「溫和」。

　　【一】「10年庫存1個月消化」

　　唐山地處華北與東北通道的咽喉，是京津唐工業基地中心城市、京津冀城市群東北部副中心城市，老工業基地。

　　但近年隨著經濟下行其發展一度乏力。而唐山樓市也是經過幾度更迭。2007年，唐山市區的房價便達到了7000元/平方米，2008年樓市低迷，市區的均價掉到5000元/平方米，不過隨著2008年年末政府推出4萬億元的經濟刺激計劃，讓唐山的房價重啟上漲。但隨後由於整體經濟環境改變，唐山這種資源型重工業城市的經濟發展也陷入了困難，房價從2013年一直下滑到2015年。一時間，唐山現房遍地，更多的期房項目出現數年不交房的情況。是時，多個項目的負責人都曾經通過經濟觀察報記者希望找人接手。

　　當時一些專家甚至放言，唐山房屋庫存去化周期可能需要5~10年。

　　至今，在北京工作多年，一年回不了幾次家的唐山人張陽習慣性認為，當地房價仍停留在每平方米5000-6000元的房價。

　　然而這一切都在去年7月份之後被打破。

　　2016年京津冀一體化協同發展大方針的提出以來，曾經定位為京津冀地區重要發展軸的京津唐一線被重新重視。比如，京唐城際鐵路作為其中重要工程於當年12月29日宣告動工，從唐山到北京通勤距離將縮短為35分鐘左右。

　　而從2017年3月份起，圍繞雄安新區與北京市近郊，河北多地如高碑店、涿州、霸州紛紛被納入限購，唐山雖然屬於限購區域，但實際限購力度並不大。

　　在多重因素的綜合作用下，唐山新建商品住宅價格指數環比和同比皆止跌上揚，投資客需求幾乎是被擠壓到唐山。

　　近日經濟觀察報記者實地探訪發現，唐山市中心城區，包括路南、路北區，新建商品房均價已經破萬元。位於路北區的茂華中心府，二期90平方米以下的戶型已不見蹤影；剩餘98平方米戶型均價1.2萬元左右，首付需40餘萬元。茂華銷售稱，來自外地的投資客和本地客戶佔到一半左右。

　　與其一街之隔的「渤海豪庭」項目，所有戶型都被要求捆綁地下室進行銷售。售樓處人員嫻熟地介紹起均價1.6萬元左右的剩餘房源，82平方米的小戶型一房難求。

　　當地銷售人士笑稱：「一月消化了幾年的庫存。」

　　【二】「再不買就沒有了」

　　茂華中心府銷售張偉告訴記者，唐山樓市在去年春節之後明顯趨熱。與去年5月份同期相對比，房價漲幅在30%-50%左右；而在過去的三月和四月，有的房產銷售月收入達4萬元。銷售的火爆讓中介直接對客戶喊話，「別再猶豫了，我們的房子都不愁賣」。

　　即便在唐山非市中心區域，也有投資需求湧入。記者探訪距離唐山市中心8公里左右的開平區兩處小區，一處毗鄰商業綜合體，擁有學區資源的名仕雅園，期房價格達到7300元/平方米。另一處交通便利的期房，均價在6300元-6800元，房源僅剩2套。

　　渠道中介告訴記者，這兩個區域春節前每平方米均價也僅在5000元上下，到目前漲幅超過20%，即便是短線投資，在網簽之前將房源在10月份進行轉手，3個月的收益也非常可觀。

　　外地投資客的果斷出手也被渲染，一位代理分銷的中介稱，100平方米以下的戶型非常好賣，甚至有心急的客戶「都不需要到現場，打錢到卡里讓我們直接定」。據了解，這些外地買家除了較近的北京、天津、東北外，還有深圳、廣州等地的投資客。

　　對於市場的樂觀預期，讓所有銷售都一致強調：再不買，連這些都沒有了。

　　實際上，4月14日，唐山已經出台限購政策，規定非本市戶籍居民家庭在市中心區(路南區、路北區、高新技術產業開發區)已擁有1套及以上住房的，暫不得在市中心區購買新建商品住房和二手住房。

　　在中介們看來，這一措施極為溫和。位於唐山市中心40公里左右的豐潤區，新房價格也到達每平方米5000元，仍有人進場。甚至更偏遠的曹妃甸、樂亭和古冶區，也出現了炒房客的身影。

　　一位本地計程車司機告訴經濟觀察報記者，自己幾年前均價4800元在丰南區買的85平方米左右的房子，自去年下半年起已經漲價20萬元左右。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，唐山熱主要是因為房屋絕對價值低，有炒作市場空間；其次北京周邊100公里限購圈已經形成，唐山雖然發布了限購，但政策相對寬鬆；在資金沒有出路的情況下，許多投資客選擇去了唐山。

　　【三】湧入「最後的窪地」

　　儘管政策趨嚴，買房客仍在尋求京津冀大城市圈最後的「價值窪地」。

　　根據國家統計局數據，3月份新建商品住宅價格，京津冀地區的天津、石家莊、秦皇島同比分別上漲21.5%、19%、8.1%；環比價格，天津、石家莊、秦皇島分別上漲0.2%、0.9%、0.7%。二手住宅價格變動方面，天津、石家莊、秦皇島同比分別上漲21.9%、16.5%、7.0%；環比價格，天津、石家莊、秦皇島分別上漲1.6%、0.5%、1.5%。

　　在剛剛過去的五一假期，主打「海岸中關村」和海景休閑的遼寧東戴河概念被大肆宣傳。一些自媒體甚至打出「僅在4月22日這一天，8個東戴河在售樓盤就接待了看房大巴116輛，這還不包括接待車的數量，部分項目周末平均成交量約200套」的廣告。

　　剛剛帶團去完東戴河、長年活躍在北京市草房-常營區域的中介李力告訴經濟觀察報記者，東戴河便宜的海景房也已經漲到每平方米3000-4000元，其中最知名的項目佳兆業和海天翼，均價已經達到了每平方米8000元-11000元。而他們帶看的區域已經輻射到了遼寧瀋陽，山東威海，煙台等地。

　　李力稱，北京買家的心理是，「不管哪裡的房子都行，錢放在手裡不踏實，貶值太厲害」。在2016年7月份京津冀一體化規划出台之前，「首付20萬在北京周邊隨便挑，現在50萬買不到房子」。

　　而據相關媒體報道，早在2010年前後，在前所未有的政策利好與資金補助下，東戴河新區一度進入開發高峰期，買房人蜂擁而入。然而，自我熱鬧幾年後，2013年以後東戴河因為入住率過低多次被評為「鬼城」，不少新盤項目陷入了庫存積壓與資金鏈斷裂旋渦，一些樓盤甚至一度爛尾，直到如今市場轉熱才剛剛緩過勁來。

　　環京限購之後，投資客熱情仍不減，歸根結底還是資金潮下的資產荒；投資客到現在還沒有被教訓，甚至反而賺錢了。「導致投資泛濫，一個區域不讓買就去周圍，這一輪的典型特徵就是投資需求蔓延」。

　　（應受訪者要求，張偉，李力皆為化名）

　　來源：經觀地產（jingguandichan）

　　【延伸閱讀】

　　《唐山樓市全面開啟瘋搶模式》

　　截至目前，春節後的這短短100多天里，唐山市區範圍、周邊區縣範圍可以說樓市全面開啟搶房模式、全部項目無房可售。

　　更甚，有的爛尾5年以上的停工項目、五證為0的垃圾項目，現幾乎全部死灰復燃，現場購房場面每每失控。

　　用行內人士的話說，「開盤就清光、日售百十套」，可見如今房地產市場的癲狂模式到了哪般地步。

　　對房地產行內人士來說，自2012年唐山樓市全面轉入低谷以來，熬了5年才趕上的熱鬧光景，可謂是「老天開眼」，自然都是不亦樂乎。

　　尤其，對於營銷層面的高管和一線銷售員來說，曾經一年也賣不出的業績目標，如今能在3個月內順利完成，實在是可以值得吹牛逼和驕傲的事情，而最主要的是，終於特么可以揚眉吐氣地往兜里塞錢了。

　　但，對於普通吃瓜大眾們來說，房價上漲、人心恐慌。

　　沒有房的，擔心房價上漲，越等房價越高；買了房的，擔心手裡的錢貶值，不如投資套房產坐等漲價賺的痛快；已有多套房的，更是不敢放鬆，找關係、找門子，拿低價房，然後隨時準備加價伺機出手再賣出去。

　　哪怕，樓盤五證不齊，哪怕項目爛尾多年，哪怕什麼電商費、什麼團購費統統都不寫進購房合同，那又怎樣？老子顧不了這些了，老子只要房啊，沒房談什麼家、談什麼狗日的生活、談什麼狗血的愛情、談什麼奮鬥的我們。

　　似乎，人們好像一夜間全吃了迷魂藥，被扎了小人，好像我們奮鬥的所有目標只有房、房、房。

　　而越在亂象之下，我們就越該保持清醒的頭腦，像李笑來說的，無論做任何投資決策都要保持「特立獨行且正確」的頭腦去思考、分析，而要保持這種頭腦，理清這些頭緒，我們還需從人性的弱點或消費心理出發。

　　從眾心理

　　一個流傳已久的案例是說，如果一個人在街上裝作出神地抬頭看天，不一會會吸引來第二個人，接著會有第三個人、第四個人，甚至更多的人一起做這個動作。

　　這是明顯的「個人的觀念與行為由於群體的引導或壓力，而向與多數人相一致的方向變化的現象」。

　　據心理學研究發現，在從眾心理的影響下，哪怕自己的觀點或行為本來是正確的，如果都堅持相反的意見，你也會不自覺得放棄自己原有的判斷。

　　這也就是，為什麼在集體開會時，哪怕你想表達的觀點是對的，在其他大多數人都表達相反觀點的時候，你卻退縮了、不敢說出自己真實觀點的原因。

　　同理，對於全面瘋狂的樓市來說，我們內心的獨白是「北京人買了、廊坊人買了、身邊的親友都買了」，他們也不傻，錢也不是刮來的，既然都要買，那我也該買啊。

　　而偏偏就在這個時候，我們卻恰恰中了自己內心設下的局，試問，你見過08年、09年股市大牛市時，後來跟進的人有賺錢的嗎？還有，2013年中國大媽瘋狂購買黃金時，後跟進者有賺錢的嗎？

　　所以，對於從眾買房者來說，尤其在唐山如今毫無價值支撐的市場趨勢下，所有還繼續跟進的人，都是不明智的。

　　尤其，對於購房投資的人來說，投資是個技術活，所有不「特立獨行且正確」地作分析判斷的從眾者，要麼幸運地賺點錢（機率等於買彩票），要麼一定虧得底朝天。

　　翻譯股神巴菲特的話來說，所有人都看到的機會，一定不是機會而是坑。

　　害怕失去心理

　　電影中有這麼一句經典的台詞：「曾經有一份真摯的感情擺在我面前，我沒有好好珍惜，等到它失去了，我才追悔莫及。」

　　在現實中，人總是害怕得不到更多。但是殊不知，相對於害怕得不到更多，人更害怕失去現有的。

　　這句話怎麼理解呢？舉個簡單的例子，就好比你想要一個蘋果，但是代價就是要你失去一個桃子。

　　面對這種情況，人通常都會衡量兩者的價值再做出取捨，一旦人出現這種想法，就說明他已經開始害怕失去自己現有的桃子，人總想要在不付出任何代價的情況下仍能獲得更多的東西。

　　如今樓市也一樣，人們手裡拿著錢如果不趁著便宜多買幾套房，就感覺自己的錢虧了，而且自以為這樣的機會稍瞬即逝，俗話說「買到就等於賺到」。

　　而對於本不富裕的人來說，更是如此，覺得這是「千載難逢」的大好機會，是屌絲逆襲的絕佳機遇，是鹹魚翻身的關鍵一步。

　　為此，幾乎各個階層的人，在瘋漲的的房價面前，都害怕失去這次賺錢的機會，害怕失去賺的更多的機會。

　　而這種心理，多麼像賭場上的賭徒，賺的越多，下的賭注越多，不過，賭場的賭徒除了賭神之外，哪個不是最後輸的一塌糊塗。

　　總之，購房不是兒戲、不是下賭注，我們在清楚了自己人性中的弱點後，希望在投資決策或是決定「隨大流」時，多一份認真的思考和理性分析。

　　PS；當然，房價上漲使我們產生恐慌的心理因素還有很多，這兩個只是大家普遍存在的心理誘因，這篇文章中的觀點重點不在於批判什麼，而是為了讓我們更了解自己、了解人性，以便理性對待。

　　來源：周一叨（ID：zhouyidao99）

　　期盼您在微信公眾號(loushizbl)、一點資訊、今日頭條、搜狐新聞、新浪微博里關注「樓市資本論」。更多房產信息交流請加微信號（watanabe1949）。

推薦閱讀：