對於2020年前房價的預測

對於2020年前房價的預測

來自專欄 陳力碩的宏觀經濟政策腦洞

房價會不會漲，這個問題的關鍵在於

政府到底想不想讓它漲

先舉個例子，一個每平米3萬的房子，其中接近2萬是房地產商買地交給政府的土地出讓金，再加上房產稅、城鎮土地使用稅、契稅、耕地使用稅、土地增值稅，你每平米交給政府的要接近2萬4千元，其實一套普通商品房的建造材料和人工費加起來最多也就每平米3千到4千，也就是說一套3萬每平米的一百平房子實際價值也就30到40萬，只用寫個文件蓋個章(賣地)開個拍賣會，地方政府就拿走了你交給地產商300萬中的240萬，換位思考一下，要你是地方政府，這麼躺著賺錢你能不上癮？

顯而易見，地方政府肯定是不想房價下降的，這是因為房價下降的預期會導致地產商拿地意願不強，從而極大影響地方政府的財政收入，還不上錢的各地政府進而脅迫中央政府，使得原本要打壓房價的政策變得軟弱無力

其次，房地產及其帶動的上下游產業占我國總GDP的百分之四十，在GDP不斷下行的今天，中央政府也不會允許房價快速下跌帶來的GDP閃崩

房價漲得這麼快的根本原因其實是政府印人民幣太快了，最近在看財上海的《菜場經濟學》，他說的一印解千愁也不無道理，仔細一想，這個方法也是個處理很多問題的妙招，比如說世界盃24強變成36強，各大洲都滿意了；比如我本科學校某大院分拆為三個小院，多了2個院長，n個副院長，以及評教授的名額，大家都滿意了；人民幣快速印，各行各業有錢了，一片繁榮昌盛,大家都滿意了。

當然副作用很明顯，36強含金量下降；小院含金量下降；人民幣含金量下降

下圖可見M1,M2增速基本和我國房價漲幅重合，09年一波（4萬億引起的），15年一波（經濟下行壓力引起的）

現如今增速維持10%以下已經好幾個月了，最近房地產肯定是冷了

註：貨幣（M0）=流通中的現金，即流通於銀行體系之外的現金。

狹義貨幣（M1）=（M0）+企業活期存款；

廣義貨幣（M2）=M1+準貨幣（定期存款+居民儲蓄存款+其他存款+證券公司客戶保證金）

有句話說得好，中國房價不能用西方經濟學解釋，這是因為我們並不是完全體的市場經濟，想要研究好中國房地產形勢，一定要從宏觀上把握住中國經濟政策，任大炮為什麼敢唱多中國房價十年，就是看透了經濟政策

本人才朽學淺，沒事喜歡瞎想，就未來房價說一點自己的看法吧

我國經濟政策首席智庫，國務院副總理劉鶴在達沃斯會議上說「針對影子銀行，地方政府隱性債務等突出問題，爭取在未來3年左右時間，使宏觀槓桿率得到有效控制，我們對打贏這場戰役充滿信心，思路也非常明確。」從上面這句話我們可以看出「3年左右時間使宏觀槓桿率得到有效控制」為去槓桿劃定了明確的時間表，可以預測在這3年內控制房價的政策可能會維持現狀，也就是說房價這3年內難以再次出現2017式的大漲，當然這句話從另一個角度解讀就是2020或者2021年去完槓桿XX會重新放開

如果說真的重新放開，我覺得也是房價的最後一波了，因為房子是給人住的

擺個數據

1986年-1990年，是人口出生的高峰期，1990年到達2621萬。這五年的總人口有12438萬人。

通常，22歲本科畢業後工作5-10年，開始考慮買房。

也就是1986加上27-32，相對應的是，2013-2018年為置業期。1987年出生的在2014-2019置業，1988的在2015-2020置業，1989的在2016-2021置業，1990年的在2017-2022置業。

如果按1986-1990的這一批人，2013-2022年都是他們的置業高峰期。

2013年、2014年其實置業需求很多，但是人為的調控壓抑了需求，所以調控放鬆後，加上本來就是需求高峰期，所以才會有2015-2017年的暴漲。

但現在出現的新拐點是什麼呢，從1991年開始人口劇減，只有2008萬人，比1990年的人口減少了613萬，降低幅度達23.4%，接近四分之一了，簡直是斷崖式下降。

理論上，1991年出生的人口，即從2018年開始，首次購房人群會開始減少。

而且需要注意的是，在牛市爆發期，很多需求會提前釋放，因為看漲，會有很多跟風者，比如原計劃是畢業五年買房，畢業十年再換房，但因為大漲預期，擔心等幾年再也買不起了，於是哪怕剛畢業沒五年，首付沒攢夠，跟親戚朋友借錢也要買。

一二三四線城市還有點區別，一般來說，在一線城市會有明顯的首次置業和改善置業，因為房價較高，剛需難以一次到位，第一次買房先上車，大部分都是兩房或者小三房，有了小孩，特別是現在流行二胎，買房三五年後再改善換大三房或者四房。而三四線，本身房價不高，大部分第一次置業，就會直接買大三房或四房，改善的需求量不如一線城市。

所以2018-2022年的四年期間，還剩下多少需求，現在充滿著不確定性，房價會從哪一年開始下跌，沒人能準確預測，反正最遲到2022年之後，需求下降會比較明顯。

這個分析的時間點2020-2022跟劉鶴的3年論時間基本重合，我預測政府可能在人口下行拐點最後用一次房地產夜壺然後全面推進地產稅，在城鎮化完成的檔口形成稅收的「長效機制」，真的高！

此外我一直擔心中美貿易戰會給去槓桿帶來壓力，導致不得不提前啟用夜壺，但是現在看來問題解決了，而且逆差的減少會影響印錢的數量，接下來看央行是不是又要降准來拯救錢荒，以及是否真的下決心轉型實體經濟

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陳力碩的宏觀經濟政策腦洞?

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