限購限售一定會被取消，但不是現在

來自專欄 房屋屋

撰文|凱風

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限購限售將要被取消？

這兩天，此類聲音不絕於耳。援引的依據是，上級部門發文要重點清理「不當限制企業生產經營、企業和居民不動產交易等民事主體財產權利行使的規定」。

單純看這份文件，限購限價限售限貸這樓市「四限」政策，貌似都在清理之列。而且，從法理上講，限制居民對於財產權的支配使用，也有違物權法等法律法規。於是，清理限制性政策，似乎就順理成章。

但是，這恐怕只是一廂情願的誤會。

首先，這份文件的著眼點在於企業產權保護，將居民不動產交易列入其中，更多只是例行公事。

其次，限購限售不僅在法理上存疑，而且半夜雞叫式發布，也有違協商程序。問題存在已久，過去這麼多年都未能進行清理，如今靠一紙文件就能全盤重寫？

如果了解房地產背後的政經邏輯，就會明白，決定限購限售存留的，從來都不是法理精神，而是現實權衡。

還記得2014年嗎？這一年，樓市相當慘淡，不少城市房價出現下跌，居民圍攻售樓處要求退房的場景再度出現，就連開發商對未來也憂心忡忡。

就在這一年，各地紛紛取消限購。當年6月，內蒙古呼和浩特打響取消限購的第一槍。不到半年時間，除了北上廣深，其他41個城市全部取消限購。

你看，二三線城市全盤取消限購，一點都不拖泥帶水。這背後既沒有上級部門的發文，也沒有從上而上的清理行動，只要現實壓力襲來，一切都會被改寫。

2016年以來，全國房價普漲，全民搶房情緒有增無減，限制性政策再度橫空出世。

這一輪的限制政策，比以前有過之而無不及。不僅傳統的限購限貸政策被全盤沿襲，限售限價更是橫空出世，對居民財產權的限制可謂前所未有。

如今房價上漲的勢頭仍未得到遏制，各地還在加碼調控政策。這種背景下，即使明知限制性政策有違法理，也很難得到清理。

這就是樓市調控的政經邏輯所在：

上有拉動經濟的需要，下有土地財政的需求，同時又要避免加槓桿帶來的金融風險，樓市調控就是在這三種目標之間徘徊。

這其中，中央與地方的衡量因素並不完全一致。

於上級政府而言，拉動經濟與避免金融風險是主要權衡因素，因而在房價暴漲時，一定會強力推行調控政策。

但對於地方政府，短期的土地財政和固定投資具有最大支撐力，而金融風險不在考慮範圍之內。因而會想方設法規避調控，變相鬆綁限購，諸如搶人大戰發放房票就是此類。直到遭遇監管部門約談，才會匆忙升級調控。一周前，12城被約談後，不約而同升級調控，就是典型案例。

一松一緊，一張一弛，所以就造成樓市調控的短期性、功利性。從歷史經驗來看，過去的調控，很少有能撐過三年以上的。只要樓市一旦出現下行苗頭，取消限購、寬鬆貸款甚至發放財政補貼，就會成為地方政府爭先恐後的選擇。

就此，我們不難預測，如果接下來樓市再次出現調整，根本就不用上級部門發文，各地都會爭先恐後擺脫這些限制性政策。

所以，限購限售一定會被取消，只是不是現在。