法律知識大講堂——「住改非」中補償問題的是與非

來自專欄 沈玉潮律師

法律知識大講堂——「住改非」中補償問題的是與非

導讀：房屋按照用途可以劃分為「住宅」和「非住宅」兩類，但是在房屋拆遷補償中又經常會遇到一種特殊情況——「住改非」。由於實踐中「住改非」的情況時有發生，且商業用房和住宅拆遷補償標準之間切實存在差異，對此類房屋究竟應該如何補償，就成為了拆遷中一個無法迴避的問題。所謂「住改非」房屋，是指原國有或集體所有的土地上的房屋，房屋所有權證上載明的用途為住宅，但改做經營，且依法取得了營業執照、稅務登記證等經營手續。

「住改非」如何認定？

在認定「住改非」時，我們需要從多個方面進行綜合考量，具體包括以下幾個方面：

　　第一、依據營業執照、稅務登記證、組織機構代碼證、衛生許可證等。上述證件通常能直觀地反映出生產經營主體和地點，可以直接認定房屋的實際用途。此處應注意：當登記註冊地和實際經營地不一致時，應當以實際經營地為準。

　　第二、完稅憑證。通常而言，生產經營與納稅相伴隨，有完稅憑證(免稅單位應當提供免稅證明)可以說明有生產經營活動，從事著生產經營活動的住房當然屬於「住改非」。

　　第三、租賃手續。對外出租的房屋，提供租賃協議、開出的發票類票據、納稅憑證等。

　　第四、房屋實際使用現狀。有些房屋雖然沒有辦理相關證照，但確實用作了辦公或生產經營；而有的房屋，儘管證照登記地就在該房屋內，卻沒有在此辦公或生產經營。前者應視同「住改非」，後者則不能享受「住改非」待遇。

第五、經營時間。實踐中由於商用房的補償普遍高於住宅的補償，因而在事先得到消息的情況下，為了獲得更多的補償，有些被徵收人臨時將住宅改作生產經營，此類房屋不能要求按照「住改非」補償。

「住改非」如何補償

是:「住改非」可以獲得的補償大致有房屋價值補償、裝飾裝修補償、搬遷費補償以及停產停業損失補償；

非：「住改非」無法獲得商業住房補償或者按照商業住房的市場價值補償。

根據 2003年國務院辦公廳《關於認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》的相關規定：對拆遷範圍內產權性質為住宅，但已依法取得營業執照經營性用房的補償，各地可根據其經營情況、經營年限及納稅等實際情況給予適當拆遷補償。

同時，根據《中華人民共和國物權法》的規定我們可以知道，物權人擁有充分發揮物之效能的決定支配權。只要在行使權力時，沒有侵犯社會公共利益或者他人合法權益，沒有違反法律的禁止性規定，就會對其行為的合法性予以認可。也就是說只要當事人對進行商業經營的房屋取得了營業執照登記，即使沒有辦理房屋權屬變更，此商業行為即可從法律層面認定為合法行為。

因此通俗來說，在實際操作中，對於那些房屋權屬登記為住宅性住房，但卻進行合法經營，並取得了營業執照登記的房屋。在徵收補償的房屋認定中，會綜合衡量考慮，根據其經營情況、經營年限及納稅等情況予以實際補償。但是需要注意的是，這種情況的適用有前提基礎，也即是合法經營、取得了營業執照。對於那些雖然進行經營活動，但是未取得營業執照的登記為住宅性房屋的價格評估，一般情況下是不適用於以上規定。

「住改非」在實踐中的一些補償方法（僅供參考）

實踐中，由於各地區基本情況不同，在「住改非」房屋補償上也出現了不同的做法：

1、按照房屋的實際用途補償，也就是說能夠具體認定房屋確實是用於經營使用的，按照商業用房的具體補償標準補償，房屋是住宅的就按照住宅的具體補償標準補償。

2、住宅房屋用於經營使用的，根據住宅房屋的實際狀況，比如是否持續經營、是否有營業執照、是否沿街等相關情況，再根據商業用房的具體補償標準估價補償。

3、住宅房屋用於經營使用的，按照住宅房屋的補償估價金額和非住宅房屋拆遷補償估價金額的平均值確定。

4、按照住宅的補償標準補償，這種情況主要是住宅房屋用於經營使用的時間較短，尚不支持作為非住宅補償的。

5、住宅房屋部分用於經營使用的，該部分按照商業用房的補償標準補償，其餘部分按照住宅的補償標準補償。