獨家發布|2017年度長租公寓市場大數據分析報告

引言

　　2017年，長租公寓市場可謂風起雲湧，經過數年的潛心發展，終為世人所熟知。自7月廣州推出租售同權後，數十個省市相繼推出了適合本地區的住房租賃新政，而開發商和一眾國企也開始將經營領域逐漸向住房租賃領域傾斜，陸續湧現出以泊寓、冠寓為代表的開發商系長租公寓和以紅璞、自如為代表的中介系長租公寓。開發商系與中介系長租公寓的強勢擴張，成為2017年長租品牌公寓的主旋律。

　　2015年11月，國務院首次將「公寓」定性為生活性服務業，並提出將重點支持長短租公寓等業務發展。作為長短租公寓的細分業態，長租公寓近兩年來也獲得了越來越多的關注。而隨著市場內玩家愈來愈多，品牌呈現出良莠不齊的特徵，如何還原市場本源，為品牌長租公寓的發展提供借鑒指導，就顯得愈發重要。

　　在此背景下，2017-2018年邁點研究院(MTA)針對過去一年中國大住宿業和房屋租賃市場的實際發展狀況，陸續發布高端酒店、精品酒店、客棧民宿、服務式公寓以及長租公寓系列行業白皮書，旨在透過對年度大數據的整合分析，深度解讀兩大市場，為大住宿業和房產租賃業的經營者、業主提供投資與經營發展的參考。

　　註：本篇內容為《2017年度長租公寓市場大數據分析報告》的精華版，如需閱讀完整版報告，可點擊此鏈接，填寫相關信息後付費購買，價格為￥599元/份。

　　市場規模和投資熱點

　　長租公寓因房源及經營方式的不同，一般將其分為集中式長租公寓和分散式長租公寓，經過近5年的發展後，兩種經營業態在我國主要城市中的市場規模如何，哪些地區和城市是長租公寓的投資熱點，又有哪些地區還適合進行長租公寓的投資?

　　市場規模分析

　　整體規模：分散式佔比近八成

　　按公寓數量計算，截至2017年12月，據邁點研究院(MTA)的不完全統計，國內公寓市場中的服務式公寓市場規模尚不及10%，而分散式長租公寓佔比則近8成。可以看出，由於集中式長租公寓物業獲取相對分散式門檻更高，而公寓對交通及地理位置的要求又較為苛刻，因此在整體規模上，集中式長租公寓遠遜於分散式長租公寓。但在品牌知名度及影響力方面，集中式長租公寓則更勝一籌。

　　集中式品牌長租公寓市場規模

　　根據邁點研究院(MTA)的測算，不完全數據統計，截止到2017年底，國內重點城市中集中式品牌長租公寓門店約為2000家，房間數約為16萬間。其中，泊寓後來居上，僅用數年的時間，其新開門店數已達190家，超越魔方成為目前國內集中式長租公寓門店數最多的公寓品牌。

　　集中式品牌長租公寓區域分布特徵

　　據不完全統計，截止到2017年底，在納入邁點研究院(MTA)監測的集中式長租公寓品牌中，華東地區的門店數已達近600家，佔全部納入監測的集中式品牌長租公寓的近一半，華南和華北的門店數也分別有280家和128家，兩區域佔比分別為24.96%和11.41%。

　　據不完全統計，截止到2017年底，納入邁點研究院(MTA)監測的集中式長租公寓品牌中，廣東省與上海市的集中式長租公寓數量最多，分別有260家和254家，北京和江蘇則分別有128家和111家門店納入監測。

　　主流品牌實際市場運營分析

　　據邁點研究院(MTA)的不完全統計，截至2017年末，納入監測的集中式品牌長租公寓在中國集中式長租公寓市場中所佔份額約在30%，納入監測的分散式品牌長租公寓在中國分散式長租公寓市場中所佔份額約在50%，公寓品牌形象及消費者心智均已穩固。在這一背景下，邁點研究院(MTA)著重分析了市場已有長租公寓品牌的實際運營情況，並試圖通過邁點品牌指數MBI，以數據的形式還原上述品牌在市場中的影響力與運營水平。

　　邁點品牌指數MBI是邁點網通過自主開發的「邁點品牌指數監測系統」(MBIMS)，針對行業相關的集中式長租公寓/分散式長租公寓/共享辦公空間品牌，每月不間斷跟蹤邁點網、國內主流搜索引擎搜索及其他行業資料庫合作網站的上百萬網民的上網行為;對品牌的潛在用戶或實際使用用戶的IP屬性進行分類，從搜索指數、運營指數、媒體指數等3個維度，進行數據收集、統計。

　　邁點研究院(MTA)對品牌指數原始資料庫，進行審核、校對，通過MBI系統統計出各品牌的有效關注比例，並最終加權計算得出邁點品牌指數MBI數據。MBI系統還會根據同一類別品牌進行歸屬，按照有效關注比例進行排名，綜合反映品牌影響力。

　　品牌指數表現

　　集中式長租公寓品牌指數表現

　　通過近三年的集中式長租公寓品牌指數對比不難發現，集中式長租公寓在近兩年取得了長足的進步。其中，2016年集中式長租公寓的品牌指數平均值環比提高了84.89%，2017年增幅雖不及2016，但其環比也增長了15.69%。

　　與分散式長租公寓相比，集中式長租公寓競爭更為激烈，雖然YOU+和魔方仍位列品牌指數榜單前兩位，但品牌指數榜單TOP10中已湧現出越來越多的跨界入局者的身影，比如以泊寓、冠寓和領寓國際為代表的地產系，以紅璞、自如寓為代表的中介系，兩者的悄然崛起正在逐漸改變集中式長租公寓的市場格局和品牌格局。

　　品牌影響力變化

　　集中式長租公寓

　　品牌主動運營表現：整體平穩增長 微博影響顯著增加

　　就集中式長租公寓主動運營表現情況來看，其運營優勢主要集中於微信收錄和官方微博。從近兩年在運營維度的具體表現來看，集中式長租公寓公寓的運營維度平穩增長。2017年特別是當年的下半年，集中式長租公寓微博表現增長顯著，反映出經過多年的運營和用戶培養之後，集中式長租公寓運營能力已有了顯著提高。

　　用戶關注度趨勢：大幅攀升

　　2017年集中式長租公寓品牌整體搜索情況大幅提升，特別是在8月之後，搜索總量達到並超越2016年同期水平;搜索平均值較去年也有所增加，尤其是在四季度，搜索平均值較去年同期有一倍以上的增長。2017年年中以來，多地政府推出了一系列積極鼓勵長租公寓發展的政策措施，長租公寓也首次為大眾所熟知，這些對於集中式長租公寓的用戶搜索頻次增加有非常重要的促進作用。隨著品牌化程度的加劇，用戶對於品牌的認知會越來越頻繁和有粘性。

　　媒體關注度趨勢：波動上升，房天下等平台關注度提高

　　品牌影響力的提升，除了自身運營以及消費者口碑反饋以外，還依賴於媒體傳播。近兩年中，每月都有超過2000條與集中式長租公寓相關的新聞在全網進行傳播。特別是2017年8月以後，媒體報道量顯著增加，由上半年的每月3000增長至5000條以上。

　　2017年，集中式長租公寓的媒體關注主要來源於邁點、新浪網、房天下、網易和鳳凰網等主流媒體和行業媒體。從增長率來看，觀點地產網、房天下等對集中式長租公寓的關注有所提高。

　　結語

　　發展趨勢

　　2018年來，長租公寓公寓品牌的發展將呈現3大趨勢：

　　趨勢一：地產系，中介系與互聯網系或三分天下

　　在運營方面，初創長租公寓品牌或給予互聯網基因，有一定的運營優勢，但與地產企業和深耕房產市場多年的中介系相比，其物業獲取，宣傳推廣以及獲客能力均有不小的差距。因此，隨著政策的逐漸明晰，地產系、中介系或將與初創長租公寓品牌三分天下。

　　趨勢二：資源優勢明晰的國有企業開始涉足長租公寓市場

　　2017年下半年，住建部在多地開展了住房租賃試點，各地紛紛出台了鼓勵企業發展長租公寓的政策，而作為資源稟賦優勢明晰的國有企業先行先試，不僅積極將原有旗下閑置用地進行整合，推出多樣化的長租公寓產品，還在土地市場上競拍租賃市場用地，預計未來國企將在租房租賃改革中起到越來越重要的作用。

　　趨勢三： ATJ紛紛合作各地政府，推出官方租賃平台

　　在2017年下半年住建廳聯合幾部委共同下發住房租賃試點改革方案後，各地政府紛紛開始搭建各種地區的官方住房租賃平台，在此過程中，阿里，騰訊，京東以及銀聯都有涉及，幾大互聯網巨頭承擔了部分城市的長租公寓官方租賃平台的系統搭建項目。依託互聯網企業的技術優勢，各地官方租賃平台得以迅速搭建完成，隨著住房租賃市場的持續發展，官方租賃平台的流量也將逐漸增加，有望成為幾大互聯網企業新的線上線下流量的重要入口。

　　投資經營建議

　　未來，長租公寓品牌的發展將呈現出2個主要特徵：

　　投資方面

　　北上廣深仍佔主導地位 新一線有望迎來機會

　　無論是從門店數量還是品牌數量來看，北上廣深都遠遠領先於其他城市，預計未來較長一段時間，一線城市仍將成為長租公寓品牌拓展和競爭的主陣地。與此同時，新一線城市在與一線城市進行人才爭奪戰時也推出了諸多的人才吸引計劃，是否能為引進人才提供較為便捷舒適的居住空間已成為人才引進的重要砝碼，這也將進一步推動新一線城市的長租公寓市場發展。

　　經營方面

　　90後00後開始租房，多樣個性化服務亟待提供

　　隨著時代的演進，90後及00後紛紛開始進入租房市場，90後特別是00後的生活條件相對80後而言都更加優越，其對租住條件的要求更高，也更加個性化，如何抓住新一代租客的租住需求體征，提供更為貼近對方的租住空間及增值服務，亟待長租公寓運營者去探索和挖掘。